土地価格の調べ方|売る前に知っておくと良いことまとめ

自分が持っている土地を思い切って売却したい。ただ、その前にその価格がいくらなのかを事前に知っておきたいという方は多いと思います。そこで、日常生活の中ではなかなか分からない土地価格の調べ方を紹介します。
不動産一括査定のイエイ

土地価格の調べ方|売る前に知っておくと良いことまとめ

人生のさまざまなステージの中で、結婚や住宅購入はビッグイベントです。土地の購入や売却もそうそう経験できることではありません。そのため、土地を売却する際の手続きなどは普段の生活の中ではなかなか分からないものです。

また、自分の土地がいくらで売れるのか、土地の価格はどう決まるのか、ということも気になるでしょう。さらには、その価格は自分でも調べられるのか、それとも専門家に聞かないと分からないのか、という疑問も生まれます。時々、テレビや新聞で路線価や公示地価などの言葉を見聞きしますが、区別のつかない方も多いことでしょう。

実際には、土地の価格は目的ごとにいくつもの種類があります。そこで、土地の価格の種類とその価格の調べ方を紹介します。

土地の価格はどうやって決まるのか?

土地の価格はどうやって決まるのか?

では、具体的にどのように価格が決まっていくのか見ていきましょう。

土地の価格にはさまざまな種類がある

不動産の世界では、一物六価といって、ひとつの不動産に対して6つの価格があると言われています。その6つは以下の通りです。

  1. 不動産取引価格
  2. 公示地価
  3. 基準地価
  4. 路線価
  5. 固定資産税評価額
  6. 鑑定評価額

なかでも、不動産取引価格に基づいた実勢価格が土地売却の際には参考になります。実勢価格とは、現実に売買される土地の取引価格のことで、該当する地域の過去の売買実績の平均値で表されます。また、近隣地域の最近の取引事例を参考にして算出する場合が多いとされています。

6つの価格の中で実勢価格を除いたものは、国の発表によって決まるか、あるいは不動産事業者や鑑定士などの専門家が鑑定します。ただし、実際の土地売買の現場では、売主と買主のニーズによって価格は変動します。つまり、市場によって決定されるのです。

また、土地の価格を決める要因に関してはさまざまなものがあります。その中で価格を大きく左右するものとしては、それぞれの土地の持つ特徴と流通量の2つの要因が挙げられます。それでは、そのポイントを説明しましょう。

土地の持つ特徴によって価格が異なる

土地には、立地、大きさ、形状、方角など、さまざまな特徴があります。これらの特徴によって土地の価格は異なります。

立地による価格差

立地は、その土地が位置する場所の環境や条件とも言い換えられます。例えば、都市部にあって利便性が高ければ価格も上がり、郊外にあれば安くなります。

また、同じエリアにある土地でも、立地条件によって価格が異なります。例えば、鉄道の駅からの距離などが価格に反映されます。また、墓地の近くや、崖の下に近い土地も安く評価されてしまいます。

土地の大きさによる価格差

次に大きさです。個々の土地の大きさは、一般的にはその地域ごとに使いやすい大きさで区画整理されています。例えば、住宅地であれば20〜30坪で区画されたエリア、40〜50坪のエリア、70〜80坪のエリアなどに整理されていることが多いです。

同じエリア内の土地に比べて大きさに差がある場合、土地が売れにくくなり、価格が相場よりも安くなることがあります。例えば、多くが20〜30坪の土地で区画されたエリアに40〜50坪の土地がある場合、エリア全体で見るとこの土地の価格は割高感があると見なされ、実際の評価額より低い坪単価でないと売れないということが起こります。逆に、20〜30坪よりも小さな土地がある場合、周囲より小さいことが原因となって売れづらいということも起こります。

土地の形状による価格差

長方形や正方形といったすっきりした形の土地は、使いやすく、売りやすいものです。ただ、一辺が斜めになっているなど土地が変形している場合は、建物の建設などにも影響し、坪単価は下がる傾向にあります。また、長方形であっても、一辺が極端に短い、つまり間口が狭い場合には住宅を建てづらいなどの理由で売れにくく、価格も低くなります。

方角による価格差

面する道路がどの方角にあるのかも価格差の要因となります。例えば、南側に道路があって、日当たりのよい土地であれば、同じ地域の中でも一般的に価格が高くなる傾向があると言われています。逆に、北側に向いていれば価格は低くなります。

一方、方角だけでなく、二面、三面が道路に接している二方角地や三方角地と呼ばれる土地は人気も高く、価格も高くなります。これに加えて、道路に南東に面した日当たりのよい角地も人気が高く、それだけ価格も高くなる傾向にあります。

土地の流通量が価格を決める

一般的に、土地の売買が多い地域では、土地の価格が高くなります。ある地域で土地の取引が多い場合、それだけニーズが高いため、売主は高い価格を設定することができます。逆に少なければ買主が価格を下げる交渉をしやすくなります。このように、土地の流通量の差によって価格差が生まれるのです。

さらに、土地と人口の関係にも注意しましょう。人口が拡大している地域では土地の価格が上昇する傾向があります。そのため、土地を売る際にはその地域の人口動向もチェックしておくといいでしょう。その際には、厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所が発表している将来人口予想などが参考になります。

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土地の価格はどうやって調べる?

土地の価格はどうやって調べる?

具体的な調べ方についてはどのようになっているのでしょうか。

土地の価格は個人でも調べることができる

先ほど、土地の価格にはさまざまな種類があると説明しました。それでは、なぜ土地の価格にはそんなにも種類があるのでしょう。それは、それぞれに違った利用目的があって設定されているからです。

そして、どの価格についても個人で調べることができます。ここでは、不動産取引価格、公示地価、基準地価、相続税路線価、固定資産税評価額について、それぞれの違いと調べ方を説明します。

不動産取引価格

不動産取引価格とは、家や土地を売る際、買主との契約で取り決めた金額のことです。実際に売買された価格ですので、土地を売る際の参考になりやすいデータです。国土交通省が提供している土地総合情報システムを利用して、過去の土地の取引価格を地域別に確認することができます。

この際、前述した該当する地域の人口動向や周辺の開発状況などもあわせて調べてみるとよいでしょう。

公示地価

公示地価は、国土交通省が発表する標準地の価格を指します。テレビや新聞で取り上げられ、ご存知の方も多いはずです。標準地とは、全国2万6千地点の土地を、その地域の地価水準を代表するものとして選定したものです。これらの土地の価格を毎年1月1日時点で不動産鑑定士などが評価し、土地鑑定委員会が毎年3月に公示します。

公示地価では、住宅地や商業地、工業地などの用途ごとに、標準地の1平方メートル当たりの価格が表示されます。一般的な取引における土地価格の指標となるもので、いわゆる資産価値を表すものでもあります。

また、同じ土地の価格が毎年公示されるため、その土地の価格の変動をチェックすることもできます。さらに、住所や広さなども発表されるので、価格を参考にする際にはその土地の特徴などもあわせて検討するとよいでしょう。

基準地価

基準地価とは、全国の2万カ所以上の土地を選定して基準地と定め、その標準価格を算出したものです。公示地価が国土交通省から公示されるのに対して、こちらは都道府県知事が毎年公表しています。地方公共団体や民間企業の土地取引の際に価格審査基準として使われるものですが、一般の土地取引価格の目安ともされています。

なお、公示地価と比べて価格の性質や評価方法などに大きな差はありません。しかし、都市計画区域内を主な対象とする公示地価に対して、基準地価は住宅地や商業地、工業地、宅地ではない林地など都市計画区域外の土地も対象としており、公示地価を補完する指標とも言われています。

相続税路線価

相続税路線価とは、毎年、国税庁が発表するもので、相続税の算定に使用する指標です。全国の約40万地点の道路が標準地として選定され、公示地価、売買実例価格に加え、不動産鑑定士などの鑑定評価額も参考にして道路の値段を決定するものです。

実際の住宅地などの価格とは異なりますが、この路線価に土地面積などを掛けて算出したものがその土地の相続税評価額となります。なお、路線価は公示地価の8割程度が基準とされています。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税などの税金の算出をする際の基準となるものです。それぞれの市町村では、土地・家屋の課税価格などを固定資産課税台帳に登録しており、これを固定資産税評価額と言います。この評価額は、3年に1度発表され、土地の所有者で固定資産税を支払っていれば、毎年、役所から送付される納税通知書に記載されており、価格を確認することができます。

また、役所で固定資産評価証明書を取得することもできます。ちなみに、固定資産税評価額は公示地価の70%とされています。

さらに詳しく調べるには専門家に依頼する

さらに詳しく調べるには専門家に依頼する

これから具体的に土地の売却を検討している方は価格を詳しく調べていくことになります。

複数の不動産会社に査定を依頼し、より正確な相場を把握する

ここまで土地の価格の種類やどうやって調べるのかを解説してきました。ただ、実際に土地を売ろうというときには、保有する土地がいくらなのかをもっと詳細に客観的に知っておく必要があります。そんなときは、不動産一括査定サービスが役立ちます。インターネットで土地の所在地や広さなどの情報を入力すれば、複数の不動産会社の査定を受けることができます。

実は、専門家である不動産会社であっても評価が異なる場合があります。そのため、複数の会社に査定してもらうことで、より正確な価格相場を知ることができます。土地を売る際には、複数の会社の査定を受けること、そしてより信頼度の高い会社に依頼することが重要です。

イエイの一括査定で見積もり金額を比較

イエイの一括査定で見積もり金額を比較

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実際の実績として400万を超える利用者数があり、運営歴、取引先不動産会社の数を見ても問題なく安心して利用できるサービスなのではないでしょうか。また、不動産に関する無料相談や不動産会社の営業が熱心でご自身で断りづらい場合のお断り代行サービスなど、サポート体制も万全です。土地の売却を検討している方は活用してみてください。

参考:【イエイ】不動産・家・マンションの売却一括査定

信頼で業界をリードするすまいValue(すまいバリュー)

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すまいValueは、土地の売却や住み替えを考えている方に、複数の不動産会社が査定サービスを提供する不動産売却ポータルサイトです。

同サイトは、小田急不動産、住友不動産、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三井不動産リアルティ、三菱地所ハウスネットの6社で構成されています。いずれも日本の不動産流通業界をリードする企業で、この6社にまとめて査定を依頼することができます。全不動産会社の取扱高ランキングの上位4社を含んでおり、いずれもランキング30位以内の超大手不動産会社によるサービスです。

参考:すまいValue|不動産の売却・一括査定

すまいValueの3つの頼れるポイント

すまいValueには、その信頼度を支える3つの特徴があります。第一は安心感です。不動産業界をリードしてきた6社だからこそ、取引の際のサポートも充実しており、高い支持を集めています。

第二は相談できることです。6社のネットワークは、北海道から九州まで、全国に幅広く広がっています。身近な店舗で、相談を気軽に行うことができます。96%ほどの営業担当者が宅地建物取引士の資格を持っており、専門知識に基づいた的確なアドバイスを受けられます。

第三は売却力があることです。2017年度に成約に至った案件は、6社合計で11万件以上です。大手6社だからこそ、多くの購入希望者にアピールすることができ、高い売却実績につながっています。

30年以上におよぶ実績がもたらす高品質のサービス

上記の6社は1984年に、不動産取引をより安全かつ安心して推進する団体であるオープンマーケットを設立しました。そして、企業の枠組みを越えて多様で高品質なサービス提供に取り組んできました。

そして、不動産の売買契約におけるルールづくりをはじめ、取引物件に瑕疵(かし)があった際の保証制度など、さまざまな仕組みを業界に先駆けて導入してきました。これらの仕組みは現在、不動産流通業界のスタンダードとなっています。さらに安全で利便性の高い土地・家屋の流通を目指し、次のスタンダードの確立を目指しているのがすまいValueなのです。そのため、土地の売買を検討している方の強い味方になってくれることでしょう。

まとめ

土地の価格相場は、個人の方でも調べることができます。その際には、公表されているさまざまな地価情報や過去の取引データを参照しましょう。土地を売るときに大切なことは、まずしっかり自分で相場を調べて納得することです。

その上で、複数の不動産会社の査定を受け、専門家の力を活用することも大切です。その際は、その評価価格の根拠を詳しく聞くようにしましょう。そうすれば、仮に評価価格に違いがあっても、自分なりの判断をすることができるようになります。

齊藤数馬 / 編集長
齊藤数馬 / 編集長

買取業界のWebマーケティングに携わり4年目の高く売れるドットコムマガジン編集長。家電や家具、楽器、車などあらゆる物の処分方法や買取のコツを紹介し、世の中にリユースを広めるべく活動しています。

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