不動産売却の完全マニュアル|厳選した査定サイト1社も紹介

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不動産売却の完全マニュアル|厳選した査定サイト1社も紹介

マンション売却は人生の中で何度も経験することではないこと、そして、動くお金の単位が大きいからこそ失敗したくないという思いが先行し、決断までに時間を要する場合があります。

住み替え、資産運用など、人によって不動産を売却する目的は異なりますが、あなたが考える「理想のマンション売却の結果」とは、どんな結果でしょうか?まずは自分が何を目的としていて、どんな条件なら売却を決断できるのかを定義しましょう。

この記事では、どんな目的を持った人でも参考になるマンション売却の流れや注意点・コツなど、売却にあたり絶対に知っておくべきテーマを解説していきます。

この記事の監修者

西崎 洋一/宅地建物取引士

西崎 洋一/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
西崎洋一 / 宅地建物取引士
宅地建物取引士・管理業務主任者・不動産コンサルタント・不動産プロデューサー。不動産業界10年以上の専門家。
物件調査、重説作成・説明などの実務経験が豊富。土地の売買、マンション管理に精通。大阪を中心に宅建士の新しい活躍のステージ「宅建士.jp」を運営している。

不動産売却を決断する理由とは?

新しい住まいを手に入れたい、子どもが自立して家を出たり、離婚による家族構成の変化、資産の整理など様々な理由から不動産を手放す人がいますが、国土交通省による平成28年取引分の「土地保有移動調査結果」では、生活費に充てるという人が最も多い結果となっており、具体的には以下の通りです。

不動産売却費用の用途
買い替えの費用に充てる
生活費に充てる
貯蓄する
その他(借金・ローンの返済など)

より高い金額で売却をしたいと思うのは自然なことであり、不動産売却を成功させるために身に着けておくべき知識を知りたいと思うのも当然です。相場の変わり目が売りやすい、新学期・新年度がスタートする前が売りやすいなどと言われていますが、プロでもこれを見極めることは難しいため、「自分にあった売却条件は何か」を見極めて決断をしていきましょう。

イエイ|不動産・マンション一括査定

不動産売却とは

不動産売却と一言で言っても、不動産には「居住用財産」「投資用財産」「土地」の3種類が存在します。あなたが売りたい物件はどれに当てはまるのかを確認し、それに合った売り方を検討していきましょう。

居住用財産

居住用財産とは、自分が所有し、自分または家族が居住するための家屋・敷地のことを指します。マンションや一軒家などの居住用財産を売却するメリットは、税金を軽減できたり、買い替えの場合は課税を繰り延べできたり、損したときは繰越控除できる点です。

デメリットやリスクは、マイホームから引っ越しをするまでに新しい住まいを決めておく必要があること、売り手が見つからなかった場合は二つのローンを支払わなければならないという点です。

投資用財産

投資用財産は居住用財産とは用途が異なり、「収益を得る物件」のことを指します。運用マンションなどの投資用財産は家賃収入を得ている状態であれば保有しておいて損はありませんが、維持コストは発生し続けます。そのため、維持費が必要なくなり、売ったお金で利回りの高い物件に投資できる場合は売却をしてもメリットがあります。

さらに投資用財産が値下がりしてしまうリスクも事前に避けることができます。運用マンションを入手した後すぐに売却をしてしまうと、家賃収入も得られず、損してしまう可能性があるため注意しましょう。

土地

土地を活用していない場合は高い税率になってしまうため、活用方法の検討または売却を視野に入れることをおすすめします。土地売却のメリットは、相続した土地に限り相続税の支払いに充てられることです。土地を維持する費用も必要なくなり、売ったお金で新しい不動産を入手することも可能です。

しかし、相続した土地は相続登記をしなければ売却できず、更地にして売る場合、建物の取り壊し費用がかかります。また、土地境界が明確になってない場合、近隣トラブルに発展する可能性もあるため注意しましょう。

不動産売却の流れ

不動産売却の流れ

マンションでも戸建てでも、投資用でも居住用でも、売却の流れに大きな違いはないため、仲介会社選定から物件引き渡しまで細かく解説していきます。

仲介会社選定

まずは、不動産仲介会社を選定します。現在仲介会社の選定方法で3番目に多いのは「知り合いの紹介」ですが、コネクションがない人にとっては実現することが難しいため、ネット検索・直接訪問で選定をしていきます。ただ、闇雲に直接訪問をしても負担が大きくなってしまうため、まずはネットで興味のある仲介会社に連絡をしてみましょう。そこである程度、自分とマッチする見込みが持てた段階で直接訪問をします。

選定をするときは売却を専門としている会社、且つ、担当者が不動産売却経験5年以上のベテランであることを重視しましょう。売却を成功させるために重要なのは、担当者の力量です。

査定

査定

不動産価格を査定する方法は、取引事例比較法、原価法、収益還元法と全部で3種類あります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

取引事例比較法

取引事例比較法は、自分の不動産に似た取引事例を調べて、不動産価格を算出する方法です。もちろん、建物の状態や築年数なども考慮されますが、周辺相場も必ず参考にします。

類似事例がたくさんあればあるほど、査定額算出の精度が高くなり、特殊な不動産の場合、精度は低くなります。「成約事例の平均単価×対象物件の面積」という計算によって査定価格を求めることが可能です。

原価法

一戸建て住宅の査定は、原価法を用いることが一般的です。原価法は、不動産を建て直した場合の費用を算出し、そこから経過年数に応じた減価修正を行い、価格を決定する方法です。

現在では、おおまかに減価修正されるのではなく、リフォームなども評価額に反映される方向に変わりつつあります。査定価格を求める計算式は、「不動産を建て直した場合の費用-減価額」です。

収益還元法

投資用の不動産は、収益還元法によって算出します。収益還元法には、月額賃料収入と還元利回りで算出する「直接還元法」、将来の売却も見据えた「DCF法」という二つの種類があり、居住用物件では用いられません。直接還元法の計算式は、「月額賃料収入の純収益÷還元利回り」です。

国が公表している土地の値段

公示地価・基準地価・路線価

土地の値段は、公示地価、基準地価、路線価という3種類あり、すべて国が公表しているものです。どれも実際に取引された価格ではありませんが、適正な査定額なのか確認するために役立ちますので、覚えておきましょう。

公示地価

公示地価は、国土交通省が日本全国に定めた標準地1㎡あたりの土地価格を指しています。標準地は、形が整っていない土地や小さな土地は選ばれず、標準的な土地が選ばれる傾向にあります。

毎年同じ標準地を土地鑑定委員会によって調査されるため、地価の変化を把握しやすいです。公表する時期は毎年3月下旬、公示地価は国土交通省の標準値・基準値検索システムで調べることができます。

公示地価は、山奥など土地取引が活発に行われないことが想定できる場所は除外され、市街地や住宅地などに集中しています。すべての土地が判定されているわけではないと認識しておきましょう。

参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

基準地価

基準地価は、各都道府県が定めた基準値1㎡あたりの土地価格のことです。公示地価とかぶることもありますが、毎年9月頃に発表するため、調べる時期によっては最新の地価を把握することができます。

また、公示地価は不動産鑑定士2人以上で鑑定しますが、基準地価は、不動産鑑定士1人による評価です。基準地の選定や価格決定のプロセスは、公示地価における選定とほとんど変わりありません。基準地価も、国土交通省の標準値・基準値検索システムを利用すれば知ることができます。

基準地価は、地方の土地であっても判定しているため、全国の広いエリアをカバーしているといっても過言ではありません。山や更地の土地価格を判定しているケースもあります。

路線価

公示地価と基準地価は、土地の売却価格の目安になりますが、路線価という土地価格は、相続税などの算出に役立ちます。道に面している土地の1㎡あたりの価格が路線価であり、国税庁が公表しているものは相続税路線価、市町村から公表されるものは固定資産税路線価と呼びます。

相続税路線価は、国税庁の路線価図・評価倍率表で調べることができ、固定資産税路線価は、ホームページで公開していない可能性もあるため、各自治体に問い合わせましょう。路線価の発表時期は、毎年7月1日です。

路線価は、土地価格を調べる方法として有用です。基本的には、同じ道路であれば、隣同士や向かい合った土地でも同じ路線価になります。しかし、同じ道路に接する土地でも、南向き・北向きなど物件の方向によって土地の価値は異なります。

こうした日照に関わることだけではなく、郊外行き、市街地行きなど、接する道路の車線方向も土地の価値に影響があります。「路線価=取引価格」と判断することはせず、参考価格として捉えるようにしましょう。

参考:路線価図・評価倍率表

訪問査定は手間がかるため注意

訪問査定は手間がかるため注意

査定には、訪問査定と机上査定という種類があります。訪問査定は、近隣の状況、立地条件、間取り、経年劣化、施設設備など、実際に訪問して調査する査定方法です。手間がかかる査定方法のため、たくさんの不動産会社に調べてもらい、そこから選ぶことは困難です。しかし、時間に余裕がある場合はより正確な査定額を知れる訪問査定を複数実施すること自体は有効です。

机上査定は、訪問査定のように業者が実際に不動産を見ることはなく、インターネットを利用して査定依頼する方法です。短時間で査定の結果が出るメリットがあり、だいたいの相場価格だけを知りたい人におすすめです。一括査定サイトを利用すれば、複数社に一気に査定依頼できるため、厳選した1社を見つけることができます。

一括査定サイト「イエイ」

サービス名 イエイ
不動産一括査定サイト イエイ|不動産の一括査定
登録社数 1,700社以上
利用者 400万人以上
査定時間(机上査定) 最短60秒
査定料 無料
公式サイト 【イエイ】不動産・家・マンションの売却一括査定

2007年にサービスをスタートさせた「イエイ」は、現在、1,700社以上の登録社数、400万人以上の利用者数を誇る不動産一括査定サイトです。最短60秒で、最大6社までの査定価格を比べられるだけではなく、査定料もかかりません。ユーザーの97%が「満足した」と答えているサービスです。

大手だけではなく、地域密着の中小企業もイエイに登録しています。「大手だから信頼できる」「有名企業だか高い査定額になる」ということではなく、不動産の種類やエリアによっては、中小企業の方が正確な査定額を導き出す可能性も少なくありません。

イエイがおすすめな理由

不動産一括査定サイトの中で、イエイがおすすめな理由は、次の通りです。

おすすめの理由
イエローカード制度
お断り代行システム
無料の個別デスク
お祝いギフトカード

イエローカード制度とは、ユーザーからの評価が低い会社を排除する仕組みのことです。この制度があるからこそ、悪徳企業との契約は解除され、イエイには優良企業が揃っています。

お断り代行システムは、会社からの営業がしつこい場合、あるいは対応があまりよくない場合、イエイが代わりに断ってくれるサービスです。イエイで登録していない業者であっても、お断り代行システムを利用できます。

また、無料で不動産に関する悩みを相談できる個別デスクもあり、対面だけではなく、メール相談も受け付けています。イエイのサポート体制は、他社の追随を許さないサービスとして知られています。

さらに、期間限定ですが、イエイを利用して不動産を売却した人対象に、Amazon商品券が贈呈されるキャンペーンも展開中です。売買価格が50,001万円以上であれば、10万円分のギフトカードをもらえます。ギフトカードの金額は次の通りです。

売買価格 ギフトカードの金額
3,000万円まで 5,000円分
3,001~5,000万円まで 10,000円分
5,001~10,000万円まで 20,000円分
10,001~50,000万円 50,000円分
50,001万円以上 10万円分

参考:【イエイ】公式サイト

媒介契約

媒介契約

不動産会社に売却を依頼する際は、媒介契約を締結しなければなりません。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約という種類があります。

一般媒介契約を締結するメリットは、複数の不動産会社と契約できることです。不動産会社は売り手からの仲介手数料を収益にしているため、会社同士が早めに売却しようと動き、すぐに不動産を手放すことができます。しかし、人気のないエリアにある不動産の場合は積極的に売却活動を実施してくれない可能性があるため、需要のありそうな物件を持っている人にはおすすめなのは媒介契約です。

専任媒介契約は1社としか締結できませんが、どのような不動産であっても積極的に売却活動を実施してくれ、販売状況も知らせてもらうことができます。また、不動産会社に頼らず、自身で買い手を見つけることも可能です。専属専任媒介契約より厳しい制限になっていないことも、メリットとして挙げられます。

専属専任媒介契約は1社のみの契約であり、しかも、自分で買主を見つけることはできません。しかし、仲介手数料のために不動産会社の売却活動は活発化し、販売状況も毎週報告してもらうことができます。自分の所有している不動産に合わせて、媒介契約を選びましょう。

売買契約が成立した際、不動産会社に仲介手数料を支払います。法律によって金額の上限が定められているため、媒介契約を結ぶ際に仲介手数料をチェックすることも重要です。

取引した金額 報酬額のパーセンテージ
200万円以下 5%以内
200万円オーバー~400万円以下 4%以内
400万円オーバー 3%以内

参考:不動産ジャパン|不動産会社に売却を依頼する

売却活動

媒介契約を締結後は、売却活動に移ります。売却活動は、一緒に行う担当者選びが非常に重要です。次のような、有資格者かつ仲介経験の長い担当者がおすすめです。

担当者の例
専門知識を持った「宅建士」
仲介経験7年

専門知識を持ち、長い経験年数の担当者であれば安心して売却活動を任せられます。また、自分の不動産のメリットだけではなく、デメリットもきちんと伝え、 さらに疑問点に丁寧に答えてくれる人であれば信頼できる担当者と判断しても構いません。

「宅地建物取引士」は、売買契約する際に重要事項を説明するだけではなく、消費者の保護、取引の安全確保なども求められる存在です。不動産の専門家として、知識や能力の向上も規定に含まれています。

売買契約

買い手が見つかったら条件や金額を交渉し、売買契約を進めます。仲介会社が売買契約書を作り、売主と買主でひとつひとつの内容をチェックします。売買契約時のポイントは次の通りです。

売買契約時のポイント
契約書の内容を事前に確認させてもらう

契約書の内容は、特別な決まりはなく自由であり、締結してしまうと解除することは難しいため、必ず確認しましょう。

売買契約書の主なチェックポイントは、売買代金や手付金の額、引渡しの時期、瑕疵担保責任の期間などです。瑕疵担保責任とは、隠れた欠陥があった場合、売主の責任になる決まりのことです。

また、売買契約を結ぶ際は、買主から売買代金の5%~20%が目安の手付金を受け取り、仲介手数料の半額を支払います。売買契約書に関しては、宅地建物取引業法によって決まっている部分もあり、詳細は次の通りです。

売買契約書の項目 チェックポイント
売買物件の表示
  • 手放す物件の表示を確認
  • 登記記録を基にしている
売買代金・手付金等の額・支払日
  • 金額と日付を確認
  • 手付金の種類が契約解除できる「解約手付」だった場合、解除できる日付もチェック
土地の実測及び土地代金の精算 登記記録と実際の土地面積が異なる場合、土地代金を精算する
所有権の移転と引き渡し 時期を確認
付帯設備等の引き継ぎ エアコンや照明などの設備を引き継ぎについてチェック
負担の消除 抵当権や賃借権などを消除しなければ、引き渡しできない
公租公課等の精算 固定資産税や都市計画税などを精算する日付や負担の割合を確認
手付解除 手付解除の時期などの取り決めを確認
引き渡し前の物件の滅失・毀損(危険負担) 天災などによって不動産が滅失・毀損した際の取り決めをチェック
契約違反による解除 売主、買主どちらかの契約違反により、契約を解除できる内容を記載する
反社会的勢力の排除 反社会的勢力ではないことを確約しておく
ローン特約
  • 買主がローンを結べなかったときに、無条件で売買契約を解除できるローン特約
  • 金融機関名や融資予定額などを記載する
瑕疵担保責任 瑕疵担保責任を負う期間を記載する

また、売買契約書には、印紙税がかかり、売買契約書に印紙を貼り付けて納税します。金額は、次の通りです。(※2020年3月末までの軽減措置金額)

不動産の契約金額 税額
100万円以上~500万円以下 1,000円
500万円以上~1,000万円以下 5,000円
1,000万円以上~5,000万円以下 10,000円
5,000万円以上~1億円以下 30,000円
1億円以上~5億円以下 60,000円

参考:不動産ジャパン|売買契約を結ぶ

物件引き渡し準備・引越し

売買契約が成立した後は、物件の引き渡し準備を行います。住宅ローンを借りている人は、抵当権を抹消しましょう。抵当権の抹消は自身で行うのではなく、司法書士に依頼することが一般的です。それと同時に、買い手に所有権を移すため、所有権の移転登記も行いましょう。司法書士への報酬は、約20,000~30,000円です。

買い手と不動産会社と一緒に、契約内容と同じ不動産の状態になっているのか、現地でチェックすることも引渡しの準備のひとつです。マンションではなく、一戸建てや土地を売却する場合は、隣地の所有者立ち会いで境界を確定させるプロセスも欠かせません。土地家屋調査士に依頼して、測量する場合もあります。測量費は、約50~80万円です。

マイホームを売る場合は、いつでも引き渡せる状態にして、新居に引っ越ししましょう。人に貸している不動産の場合は、賃借人に退去してもらう可能性もありますので、早めに準備しておくことをおすすめします。更地にして売る際は解体費用などがかかり、他にも、固定資産税や都市計画税などの精算が必要です。解体費は約100~300万円ほどかかります。

残代金受取・物件引き渡し

引き渡し手続きは、売主、買主、不動産会社、司法書士が集まります。場所は金融機関で、時間帯は平日の日中です。買主による売主への購入代金振り込み、登記手続き、税金の精算、仲介手数料の支払い、鍵の引き渡しなどが行われます。

引き渡しのスケジュールは仲介会社を通して決定しましょう。印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書などの必要書類はすぐに引き渡せるよう、早めに準備することをおすすめします。

売却時に発生する税金

不動産を売却したとき、その利益にかかる税金があります。譲渡所得税と呼ばれることもありますが、正式には、住民税・所得税が課税されます。こうした税金について解説します。

譲渡所得税

譲渡所得税

不動産を売却した際の利益を「譲渡所得」と呼びます。譲渡所得税がどれくらいになるのか明確にするため、譲渡所得を計算しなければなりません。譲渡所得は、「売ったときの金額-取得費-売ったときの費用」で計算することができます。

取得費は、「不動産を買ったときの金額+買ったときの費用」で導き出せます。具体的には、土地や建物の購入代金、印紙税、登録免許税、不動産取得税などの税金、仲介手数料、測量費、建物解体費、設備費などです。売ったときの費用は「譲渡費用」とも呼ばれ、仲介手数料、契約書に必要な印紙税などが該当します。

「売ったときの金額-取得費-売ったときの費用」から、特別控除も差し引けます。譲渡所得のうち最大で3,000万円までは税金がかからない特別控除だけではなく、譲渡所得税を次回売却するまで繰り延べられる買換え特例、譲渡所得がマイナスになったときに所得税・住民税を減額できる損益通算という特例もあります。

譲渡所得には住民税・所得税が課税される

譲渡所得には住民税・所得税が課税される

譲渡所得に定められた税率をかけることによって住民税と所得税を計算することができますが、不動産を所有している期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合、「短期譲渡所得」と呼ばれ、税率は所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税は9%です。

5年を超える所有期間は「長期譲渡所得」と言い、所得税は15%、復興特別所得税0.315%、住民税は5%です。また、所有期間が10年をオーバーしている場合は、譲渡所得6,000万円以下の部分に、所得税10%、復興特別所得税0.21%、住民税4%と軽減税率が適用されます。

不動産売却によって利益が出た場合や、特例を受けたい人は、2月16日~3月15日の間に確定申告を行いましょう。申告書は最寄りの税務署だけではなく、ネットでも入手することができます。確定申告に不慣れな人は、税理士に依頼しましょう。

まとめ|あなたなりの「売却術」を見つけよう!

不動産は、その種類や売る時期などによって、売却額が異なります。不動産売却の流れの中で重要なのは、仲介会社の選定です。さまざまな不動産会社があり、査定額も会社ごとに異なります。自分に合った仲介会社を見つけるためには、複数社の査定額を比較できる一括査定サイトを利用しましょう。

専門知識を持った「宅建士」が在籍し、仲介経験が7年もあれば、安心して売却活動を任せられます。売買契約する際は、あとで解除することが難しいので、契約書の内容を事前に確認させてもらい、間違いがないかチェックしましょう。

おおまかな売却の流れに準拠しながらも、会社選定やかかる費用、税金などは、人によって大きく異なります。自分なりの「売却術」を見つけて、賢く不動産を売却しましょう。

西崎 洋一/宅地建物取引士
西崎 洋一/宅地建物取引士

仲介会社はあくまでも仲人(なこうど)です。不動産売却の成功はあなたの自発性にあります。宅建の資格本など入門書を読み、あなたなりの「売却術」を見つけてください!

不動産売却なら一括査定がおすすめ

不動産売却の一括査定がおすすめ イエイで不動産を一括査定する

イエイはサービス誕生から10年超の日本最大級の不動産一括査定サービスです。主要大手の不動産会社から地元密着型の不動産会社までのべ1,000社以上と提携していて、最も高い買取価格を提示してくれる業者を簡単に見つけることができます。最短60秒で一括査定依頼が可能で、少ない労力で査定額をしっかり比較できるので非常に便利です。

実際の実績として400万を超える利用者数があり、運営歴、取引先不動産会社の数を見ても問題なく安心して利用できるサービスなのではないでしょうか。サポート体制も万全です。売却を検討している方はぜひ活用してみてください。

西崎洋一 / 宅地建物取引士
西崎洋一 / 宅地建物取引士

宅地建物取引士・管理業務主任者・不動産コンサルタント・不動産プロデューサー。不動産業界10年以上。物件調査、重説作成・説明などの実務経験が豊富。土地の売買、マンション管理に精通。尾坂を中心に宅建士の新しい活躍のステージ「宅建士.jp」を運営している。

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