マンションを売りたい人は必見|不動産売却の基礎知識を学ぼう

初めてマンションを売却しようと思った方がまず悩むことは、「何からはじめていいのかわからない」ではないでしょうか。この記事を読んで、不動産売却の流れと支払う税金、費用など、不動産売却の基礎知識を学ぶことから始めましょう。


マンションを売りたい人は必見|不動産売却の基礎知識を学ぼう

マンションを売る前に、大まかな売却の流れと重要なポイントを確認しておきましょう。特に、「売る方法」「事前に準備すること」「売却の手順」を確認しておくことは大切です。

「売る方法」はひとつではありません。よりベストな方法を選択するために、各方法のメリット・デメリットを把握しましょう。「準備すること」もいろいろあり、何をするべきか事前に把握しておくことで、売却の流れがスムーズに進みます。

さらに事前に「売却の手順」も把握しておくことが、マンションの売却を成功させるためのポイントです。この記事では、マンションの売却で必要な知識をまとめて紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。  日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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マンションの売却方法とそれぞれのメリット・デメリット

マンションの売却方法とそれぞれのメリット・デメリット

マンションを売る際には「直接買取による売却」と「仲介による売却」のいずれかの方法を選択します。それぞれメリット・デメリットがあるため、売る方法を決める前に、それぞれの特徴を知ることが大切です。ひとつずつ詳細を説明していくので、どちらの方法が良いか考えながら見ていきましょう。

直接買取による売却

「直接買取」とは、不動産業者と直接取引をして買い取ってもらう方法です。次の内容に当てはまる方は、直接買取が向いているので、検討してみましょう。

直接買取に向いている人

なお、地域や物件の状態により、直接買取ができないと断られるケースもあります。

まずは、不動産業者に相談することが第一です。直接買取可能と判断された場合、さまざまなメリットがあります。

仲介により売却する場合は、室内をきれいな状態にしておく必要がありますが、買取は室内の状態は問わず、荷物もそのままの状態で大丈夫です。また、引き渡しの時期も自分の都合で相談できます。

何より、最大のメリットは買い手を探す必要がなく「すぐに売却できる」ことです。一方、デメリットは「市場価格よりかなり安くなる」ことです。このメリット・デメリットが直接買取の大きな特徴です。

すぐに売却できる

直接買取の場合、不動産業者が買い取ってくれるので売却活動の必要はありません。そのため、売りたい不動産をすぐに現金化できることがメリットです。

買取査定額などの条件について双方が合意すれば、必要書類の用意ができ次第、すぐに売買契約を結べるため、早ければ2週間から1カ月ほどで売却できるといわれてます。

また、不動産業者に仲介手数料を支払う必要もないなどのメリットもあります。仲介による売却では仲介手数料の支払いが必要です。基本的に「売却価格×3%+6万円以下」が手数料の上限額となっています。この分の負担がなくなるのは嬉しいポイントです。

市場価格より安くなる

メリットはありますが、直接買取は自分で価格を設定できないため、市場価格よりも売却価格が安くなることはデメリットとして大きいです。一般的には、代替市場価格の5割から7割程度になるといわれています。

例えば、仲介を依頼すれば、4,000万円で売却できるマンションが、直接買取となるとその7割の約2,800万円ほどで売ることになるので、結果として約1,200万円も安くなってしまいます。

不動産業者は買取後、修理やリフォームなどをして転売します。さらに利益も上乗せする必要があり、それらのコストを差し引いた価格での買取となることが、市場価格よりも売却価格が安くなる理由です。

仲介による売却

仲介による売却とは、不動産業者に依頼して代わりに買い手を見つけてもらう方法です。次の内容に当てはまる方は、仲介による売却が向いているといえます。

仲介売却に向いている人

仲介による売却の最大のメリットは、売り出し価格を自分で決められることです。そのため、希望の価格で高く売ることができます。ただし、希望の価格で売れるかは物件次第です。

需要が高い好物件であれば、相場よりも高く売れる可能性があり、人気のない物件は売れない可能性もあるということを覚悟しておかなくてはなりません。

希望の価格で高く売却できる

仲介による売却の最大のメリットは、自分で売却価格を設定できるので、うまくいけば高く売れることです。その後、購入希望者からの値下げ交渉に応じることになったとしても、直接買取の場合よりも売却額が下回る結果になることはまずありません。

また、面倒な売却活動の流れのほとんどを不動産業者が代わりに行ってくれます。必要な書類の用意や手続きも、不動産業者がアドバイスをしてくれるので安心です。

(仲介の場合、売主は)購入希望者が内見に訪れた場合に備えて、物件をきれいに整えておく必要があります。掃除や整理整頓だけでなく、購入希望者に「ここで生活がしたい」と思ってもらえるような演出ができればベストです。また、購入時のパンフレットや図面、機器の取扱説明書などが揃っていると、きちんとした売主であることを印象づけることができます。</b>

希望の価格で高く売るためのポイントは、信頼できる業者に任せることです。

実績のある業者は、不動産を高く売るための技を持っているので、購入希望者がいれば希望通りの売却になる可能性が高いです。ただし、高く売れても通常は仲介手数料が必要であることも心得ておきましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

仲介手数料以外にも、登録免許税や司法書士に支払う手数料、売却益が出た場合の税金(譲渡所得税)などがかかります。売主からの仲介手数料が不要ということは、買主からの仲介手数料をあてにしているわけですから、その業者は必ず両手を狙っていることになります。「囲い込み」をする可能性が高くなり、結果として売れにくくなるかもしれませんので注意が必要です。

売却に失敗する可能性もある

高く売却できるのは、需要があり購入希望者が現れた場合です。たとえ実績があり腕のある不動産業者に仲介を依頼したとしても、購入希望者が現れない限り、売ることはできません。

売れ残ると値下げしなくてはならなくなり、何とか売却できたとしても利益が出ず、最悪の場合はマイナスになることもあります。

基本的に、売り出しから3カ月経っても売れ残っていたら値下げの検討が必要です。

ただし、値下げをすると売れ残りのイメージを与えてしまう可能性もあるため、すぐに値下げすることが適しているのか、よく考えて決めなければなりません。

6カ月まで値下げをせずに様子を見たり、マイナス50万円程度から試していったりと、業者と相談しながら売却計画を進めていきます。

マンションを売却するための事前の準備

マンションを売却するための事前の準備

マンションを売るために事前に準備することは、大きくまとめると次の3点です。

  • 不動産の査定を依頼する
  • 売却目標金額を決める
  • 売却に必要な書類を揃える

まず自分で目標を立ててから、不動産業者に査定を依頼します。その後、売却に必要な書類が出てくるので、その都度不動産業者に相談しながら書類を用意するという流れです。

それぞれどのように準備を進めていくべきか、これから詳しく解説していきます。

売却目標価格を決める

「希望価格」「市場の相場価格」「売却目標価格」の3つの価格が売却計画の軸となります。売却目標価格とは、最低でもいくらで売りたいというボーダーラインの価格です。

売却活動を進めていく中で、売れ残った場合や価格交渉などにより、値下げをしなければならないことがあります。

そのようなことを見越して計画を立てるために、前述の3つの価格を事前に決めておくことが重要です。次の売却計画の例をご覧ください。

  1. 1.売り出し価格は希望価格をもとにして高めに設定し、売り出し後3カ月まで販売
  2. 2.売れなかった場合、売り出し後3カ月から6カ月までの間、事前に調査しておいた市場の相場価格に値下げして販売
  3. 3.それでも売れ残ってしまった場合、または購入希望者から値下げ交渉をされた場合は、売却目標価格で販売

あくまでもひとつの例ですが、3つの価格を決めて計画を立てておくと、流れがスムーズです。特に、売却目標価格がポイントで、この価格を決めておくことで、値下げをしたとしても納得のいく形で売ることができます。

不動産の査定を依頼する

マンション売却の目標額を設定をしたら、次に不動産の査定を依頼しましょう。依頼する方法は2つあります。

  • 不動産業者に卓上査定もしくは訪問査定を依頼する方法
  • 不動産鑑定士に依頼する方法

不動産業者に依頼する方法には、「卓上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。

卓上査定とは、実際に不動産を見ることなく、取引実例や相場、不動産のデータなどをもとにして簡易的に行う査定です。

一方、訪問査定とは、卓上査定で行う査定に加えて、実際に不動産も見て査定をします。そのため、訪問査定のほうがより査定価格が適正です。

不動産鑑定士に依頼する方法は、専門家である不動産鑑定士が対象不動産やその地域の調査を行い、不動産鑑定評価額を決める方法のことで、不動産業者の査定よりも正確性が高くなります。ただし、費用が高いことがデメリットで相場は数十万円です。

一方で、不動産業者に査定を依頼する方法は費用がかかりません。マンションを売るために相場を把握しておきたいという程度であれば、無料の卓上査定を行いましょう。

不動産の一括査定が便利

不動産売却の一括査定がおすすめ イエイで不動産を一括査定する

なお、不動産業者により査定額にばらつきがあるので、なるべく複数の業者に依頼して比較することをおすすめします。そこで便利に利用できるのが、無料一括査定サイトです。

例えば「イエイ」という一括査定サイトでは、60秒ほどで終わる簡単な不動産情報を入力するだけで、1,000社以上の業者から厳選した最大6社の査定結果をまとめて知ることができます。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

卓上査定だけでなく、不動産仲介業者による訪問査定も行う方が良いと思いますし、実際に仲介を依頼するのであれば、必ず訪問査定が行われます。

サービス名 イエイ
登録社数 1,700社以上
利用者 400万人以上
査定時間(机上査定) 最短60秒
査定料 無料
公式サイト 【イエイ】不動産・家・マンションの売却一括査定

売却に必要な書類を揃える

不動産を売る際にはさまざまな書類が必要となるため、早めに準備をしておくことが大切です。なお、マンションと戸建てでは必要な書類が異なります。マンションならではの必要書類があることを把握しておきましょう。また、書類によっては有効期限があるので要注意です。

マンションを売る際に必要な書類と取得先は、次の表でご確認ください。

必要書類 必ず必要→〇 場合により必要→△ 取得先
登記簿謄本(登記事項証明書) 法務局(登記所)
登記済権利証・登記識別情報
地図(公図)
マンションの管理規約・使用細則・維持費関連書類 マンション所有者
固定資産税納税通知書・課税明細書
間取り図・パンフレット・広告
不動産取得時の売買契約書・重要事項説明書
預貯金口座情報
ローン残高証明書またはローン返済予定表
本人確認書類 自身で所有または役所
実印・印鑑登録証明書(※発行から3カ月以内のもの)
住民票・戸籍の附票(※発行から3カ月以内のもの)
付帯設備および物件状況確認書 その他
耐震診断報告書
アスベスト使用調査報告書
住宅性能評価書
イエウール

仲介でマンションを売るときの流れ

仲介でマンションを売るときの流れ

仲介でマンションを売ることを選択した場合は、次の手順で進めていきます。

仲介でマンションを売るときの流れ一覧

各手順で重要なポイントがあるので、ひとつずつ順を追いながら、詳細を見ていきましょう。

媒介契約を選ぶ

一括査定サイトを利用するなどして仲介を依頼する不動産業者を決めたら、その業者と媒介契約を結びます。媒介契約には、専属専任、専任、一般の3種類がありますが、どれが良いと限定することはできません。

次の表を見てそれぞれの特徴を確認し、自分に合う契約を選びましょう。

一般媒介契約・専任媒介

売り出し価格を決める

業者から提示された査定価格は、あくまでもこの金額でなら売れるという目安です。そのまま売り出し価格に設定するのではなく、最終的に売主が売り出し価格を決めます。

高く売りたいと思っても、相場よりも高ければ売れにくいです。逆に安すぎると売れても損をしてしまうので、価格設定は自分の希望と買い手の需要とのバランスを考えて設定しなければなりません。

自分で決めた希望価格と最低価格、そして相場や査定価格を参考にしながら売り出し価格を決定しましょう。

売却活動の開始と内覧者の受け入れ

売却活動は、主に営業担当が行います。具体的な活動内容は、広告・チラシ等のポスティング、住宅情報誌への掲載、ホームページ上で情報公開、その他営業活動などです。

売却活動で物件に興味を持った方がいたら内覧の申し込みがくるので、そのための準備も行う必要があります。良い印象を与えて買いたいと思ってもらえるように、各部屋の掃除と整理整頓、 匂い対策は、必ず行いましょう。

また、必要であればホームステージングを依頼することをおすすめします。ホームステージングとは、モデルルームのような部屋に演出してくれるサービスです。

欧米ではメジャーなサービスで、ホームステージングをした物件は予想以上に早く売れたり、希望価格よりも6%以上高く売れたりしたというデータがあります。

売買契約を結びマンションを引き渡す

購入希望者と価格交渉をし、双方が納得したら売買契約を結びます。そして、代金の決済が済んだら物件の引き渡しを行いましょう。

所有権移転手続き、住宅ローンがある場合は完済した上で抵当権の抹消手続きも行い、引き渡す前に公共料金の精算も済ませておく必要があります。また、建築確認書類など必要な書類があれば準備しておきましょう。何が必要かわからない場合でも、業者が説明してくれるので問題ありません。

買取で不動産を売却するときの手順

買取で不動産を売却するときの手順

買取による売却を選択した場合の手順は次の通りです。

マンションを売るときの流れ

仲介による売却と比べるとやることが少なくなります。それでは具体的にどのようなことを行うか確認していきましょう。

買取価格の提示と打合わせ

不動産業者に査定の依頼をした際に、買取の場合はいくらになるのかも同時に提示してもらいます。まずは、提示された買取価格に納得できるかどうかが1番のポイントです。

その後の打ち合わせでは、売買スケジュールや物件引渡しの条件を確認します。売買スケジュールは、自分の都合に合わせてもらえるので、スケジュールで問題が起こる可能性は低いです。

一方で、物件引渡しの条件はしっかり確認しておかないと、後にトラブルのもとになるので気をつけましょう。

例えば、家財道具の処分費、売却代金の決済時期など、費用に関することは特に重要です。交わした条件の内容は文書に記しておくと、後のトラブル防止に役立ちます。

売買契約の締結と残代金の決済

買取価格とスケジュールや条件の打ち合わせに納得できたら、次は売買契約の手続きです。

契約締結日には、「契約書の読み合わせ」「キッチンやエアコンなど建物の付帯設備の確認」「雨漏りやシロアリ、アスベスト、設備の故障など、建物に瑕疵(欠陥)がないか状態を確認」「契約書に記名して押印」「手付金を受領」を行います。

そして残代金を受領し、物件の引渡しという流れです。引渡し日までに抵当権抹消手続き、公共料金の支払い、引っ越しの準備などを済ませておきましょう。

イエウール

マンション売却時にかかる費用

マンション売却時にかかる費用

マンションが売れるとお金を得られますが、それだけではなく出ていくお金もあります。マンション売却時にはさまざまな費用がかかるので、その内訳を事前に確認しておきましょう。

仲介の場合は仲介手数料

直接買取の場合は必要ありませんが、仲介による売却の場合は、基本的に仲介手数料がかかります。仲介手数料の上限は法律で定められており、その金額は次の通りです。

売買価格税込が200万円以下について 取引額の5%
売買価格税込が201万円以上400万円以下について 取引額の4%+2万円
売買価格税込が401万円以上の場合 取引額の3%+6万円

上記はあくまでも上限額で、この金額よりも少ないケースまたは仲介手数料なしのケースもあります。「仲介手数料なし」を売りにしている業者を不審に思う方もいるかもしれませんが、その業者は他の事業などで儲けを見込んでいるため問題ありません。

不動産売却で必要な税金

マンションを売ると税金の支払いも発生します。必ず必要な税金は、収入印紙代と登録免許税です。また、売却で利益が出た場合は、譲渡所得税(所得税と住民税、復興特別所得税)の支払いが必要となり、その他には仲介手数料などに消費税がかかります。

印紙税

平成26年(2014年)4月1日から令和2年(2020年)3月31日の間に作成された契約書の場合、売却金額が10万円を超えると軽減措置が適用されます。

売却金額 本来の印紙税額 軽減措置された印紙税額
1万円未満 非課税 軽減措置なし
1万円以上 10万円以下 200円
10万円超 50万円以下 400円 200円
50万円超 100万円以下 1,000円 500円
100万円超 500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超 1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超 5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超 1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超 5億円以下 10万円 60,000円

登録免許税

抵当権抹消の登記や所有権移転登記のを行う際に、登録免許税を支払います。税額は1物件につき1,000円、土地だけで1,000円ですが、マンションの場合は、土地と建物のセットとなるため2,000円の支払いが必要です。

所得税・住民税・復興特別所得税

譲渡所得税は、売ったことで利益が出た場合に発生する税金なので、利益が出なかった場合は課税されません。また、マンションの所有期間が短期(5年以下)に該当するか、それよりも長期(5年超)に該当するかで税率が変わります。

マンションの所有期間 所得税率 住民税率 合計
短期 30% 9% 39%
長期 20% 5% 25%

なお、令和19年(2037年)までの間は、さらに復興特別所得税もかかります。復興特別所得税とは、平成23年(2011年)12月2日に東日本大震災からの復興のための必要な財源を確保するため創設された税金で、税率は所得税額の2.1%です。

新居への引越し費用

引越しで必要な費用は、引越し業者へ支払う代金、新居の敷金・礼金や仲介手数料などの契約費用の他に、新居に必要な日用品や家具などの購入費用も、予算に入れておく必要があります。

また、新居を購入する前にマンションを売却した場合、仮住まいが必要になるので注意が必要です。仮住まいが必要となると、引越しが2回になってしまうので、その分引越し代金が高くなります。さらに仮住まいの家賃も必要です。

引越し費用の相場は、ネットで簡単にシミュレーションが可能なので、事前にいくらかかるかの目安を把握してから、マンション売却の時期を考えましょう。

その他の諸費用

ローンが残っている場合は繰上返済をするため、その手数料が必要です。また抵当権抹消登記も行う必要があり、多くの場合が抹消登記を司法書士へ依頼するため、登録免許税の支払いの他に司法書士への報酬として10,000円程度の支払いも必要になります。

売る前にリフォームやハウスクリーニングを行う場合は、それらの費用も必要となるなど、場合によりかかる諸費用はさまざまです。不動産業者に相談して、売却の際には何にいくらかかるのかを把握しておきましょう。

マンション売却するときの重要ポイント

マンション売却するときの重要ポイント

初めての売却でも、重要ポイントを押さえておけば売却を成功させることができます。次に紹介する3つのポイントは必ず押さえておきましょう。

不動産の相場を見極めるために無料一括査定サイトを利用する

適正価格またはそれ以上で売りたいなら、まず相場を把握することがポイントです。そのためには無料一括査定サイトの利用が便利でおすすめです。複数の査定結果をまとめて比較することで、大体の相場を把握できます。

なお、査定結果はあくまでも売れる可能性がある価格を提示しており、必ずしもその価格で売却できるわけではありません。査定額を参考にして売り出し価格を設定したとしても、その後値下げとなることは多くあります。

また、一括査定を利用して業者を選ぶ際には、一番高い査定額の業者を選ぶのではなく、相場を見極めながら信頼できる一社を見つけましょう。

不動産業者選びは慎重に行う

売却成功の鍵を握っているのは不動産業者であると言っても過言ではありません。仲介を依頼して売る場合、売却活動を行うのは売主ではなく、業者の担当者であり、営業能力が高いほど早く高く売れます。

しかも、中には悪徳業者もいるので注意が必要です。売却に失敗しないためにも、業者選びは慎重に行いましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

明らかに悪徳だとわかるような場合は別として、囲い込みをして両手を狙っているような業者は、売主にわからないようにしているので、見極めるのは難しいかもしれません。

レインズや住宅情報サイトにきちんと情報をのせてくれているか、購入希望者への対応がしっかりとしているか、などをチェックすることや、売り出し価格を決める際に根拠をはっきりと述べてくれること、などを確認すると良いと思います。何となく頼りない、何となく怪しい、と感じた時は、担当者を変えてもらう、依頼する業者を変えるなどを躊躇せずに行うことも大切です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

また、業者により得意・不得意があります。例えば、地方のマンションの売却は全国規模の大手よりも地元の業者のほうが得意としているため、おすすめです。

リフォームは基本的に行わない

リフォームを前提に中古マンションを購入する人もいますので、基本的にリフォームをする必要はありません。リフォームをした場合、リフォーム代を売却価格に上乗せすると相場よりも高くなるため、売れにくくなることもあります。

売れなければ意味がないので、無駄なリフォームは損をするだけです。リフォームよりも、内覧に向けて整理整頓や清掃に力を入れましょう。

マンション売却を成功させるには準備を万全に!

マンション売却を成功させるには準備を万全に!

マンションの売却をスムーズに進めるためには、事前準備をしっかり行うことが大切です。目標金額を決め、相場を調べ、必要書類を確認しておきましょう。そして、売却の流れを把握し、各手順ごとのポイントも押さえておくと完璧です。

売却の流れの中で特に重要なことは、不動産業者選びです。業者によって査定額に差があるだけでなく、売れる時期や最終的な売却価格も変わってきます。仲介による売却では、最悪の場合売れない可能性もあるので、売却成功のために力を注いでくれる業者を選ぶことが重要です。

黄威翔 / 宅地建物取引士
黄威翔 / 宅地建物取引士

不動産会社に長年勤務し、不動産売却の国家資格「宅地建物取引士」を取得。中古不動産の売買仲介に関わり、日本全国の売主のお客様から貴重な財産を預かっています。専門家の視点から不動産売却の知識をわかりやすく解説します。