古家付きの土地を売却するには?売却方法をわかりやすく解説

古家付きの土地を賢く売却するには、売却方法に関する知識や相場を押さえておく必要があります。この記事では、古家と中古物件の違いや、自分で査定するポイント、不動産業者の選び方などをまとめました。古家付き土地を売りたい人は、ぜひ参考にしてください。
リビンマッチの不動産売却

古家付きの土地を売却するには?売却方法をわかりやすく解説

「古家付きの土地」を所有しているけれど、売却方法がわからずそのまま放置していないでしょうか?

古家物件を売却するためには、所有物件の条件や状態によって、古家を解体する、古家を残す、古家をリフォームやリノベーションをするなど、いくつかの方法があります。

この記事では、古家付き土地の売却したいと考えている人に役立つ情報をまとめました。

古家に該当する家屋の条件や、古家を売却する方法とそのメリットとデメリット、売却する際に必要になる書類、不動産一括査定サイトを活用した不動産会社の選び方などを徹底的に解説します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。  日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

こちらから査定を依頼できます!

リビンマッチの不動産売却 【あなたの不動産いくらで売れる?】
最高価格が最短45秒でわかる!リビンマッチの不動産売却 今すぐ無料一括査定を始める

古家とは

古家とは

古家付きの土地を売りたいなら、まずどのような家屋が「古家」と呼ばれるのかを把握しておいた方が良いでしょう。

ここでは一般的に「古家」に該当する条件や「古家」と「中古住宅」の違いなどを詳しく解説します。

「古家」には明確な定義などはない 

不動産会社の広告などでよく見かける「古家付き土地」物件ですが、実は古家には明確な定義や法的な基準は定められていません。

住宅を査定するときに一般的な基準となるのが築年数ですが、木造住宅においては築22年が経過すると老朽化が進み、住宅の評価がゼロになるとされています。

家屋の状態にもよりますが、築20年以上の住宅は、一般的に「古家」と判断されることが多いようです。

老朽化が激しく現状のままでは住めない住宅

「古家」の目安となるのは築年数の他に、家屋の傷み具合も関係しています。

老朽化が進み、傷んでいる箇所が多く、購入後すぐに人が住める状態ではない住宅のことも「古家」と評価されます。

住宅の痛み具合がかなり進んでいる場合は、購入後に解体し、更地にする必要がありますが、家屋の状態によっては、リフォームやリノベーションを行えば、住める古家もあります。

古家と中古住宅との違いは?

古家と中古住宅との違い

築後20年以上経過していても「古家」ではなく、「中古住宅」として売りに出されている家屋もあります。

一般的には、不動産業者が「住めるか」「住めないか」を判断し、住めると判断された場合は「中古住宅」、住めない場合は物件に価値がない「古家付き土地」として売りに出されるのです。

古家付き土地を購入して、その古家にリフォームやリノベーションを施すか、取り壊し更地にして新築の住宅を建てるかは、買い主が購入した後に判断します。

所有する古家が「再建築不可物件」か否か要確認

古家を更地にして住宅を新たに建築したり、増築・改築したりして住むのは、基本的には買い主の自由です。

しかし、その古家が現在の建築基準法に適合していない場合は、(増築や大規模な改築など)建て替えをして住み続けることは認められていません。

そのような古家付き土地は「再建築不可物件」と呼ばれ、解体して更地にしても新たな住宅を建築することはできないので注意が必要です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

(再建築不可物件となる原因について)その土地が面している道路の幅が一番大きなポイントになるかと思います。

ただし、再建築不可物件となっている原因を解決すれば、通常物件として扱えることもあるので、不動産会社へ相談してみると良いでしょう。

古家を売却する方法

古家を売却する方法

古家付き土地を売却するにはいくつか方法があります。ここでは古家付き土地を売る3つの方法と、それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説します。

古家付き土地として売却する

下記は古家には手を加えずそのまま売却するメリットとデメリットです。

メリット デメリット
  • 解体費・処分費がかからない
  • 固定資産税・都市計画税が軽減する
  • 買い手側の住宅ローンが組みやすい
  • 建て替える場合住宅のイメージがしやすい
  • 瑕疵(かし)担保責任が発生する
  • 住宅が建っている部分の地中埋設物調査ができない
  • 解体費用分が差し引かれ、売値が減額される可能性がある

古家付き土地として売却するメリット

古家付き土地として売却するメリットは、解体費・処分費をかけずにそのまま住宅を売りに出せるので、コストがかからないことです。樹木や庭石などの除去、古い家具の処分、解体工事の依頼などの手間も省けます。

土地に家が建っている場合、固定資産税・都市計画税の負担額が軽減される「住宅用地の特例」が適用されます。

更地にしてしまうと特例が適用されなくなるので、物件を売却するまで税金を抑えたいという人は、古家を残しておいた方が良いでしょう。

買い主がローンを組みやすのも、古家付き土地として売却するメリットです。

リフォームローンは、住宅ローンより金利が高く、返済期間が短いのが一般的です。古家付き土地ではなく中古物件として購入すれば、その後リフォームを行う場合の資金に回すことができます。

また、古家付き土地はどのような住宅が建つのかイメージしやすいことも高ポイントです。古家が建っていれば、日当たりや住宅の大きさなどが想像しやすく計画が立てやすいので、買い手が付きやすくなります。

古家付き土地として売却するデメリット

一方、古家付き土地として売却するデメリットもいくつかあります。

土地や住宅を売却する際には、通常では確認できない欠陥が発覚したときに、売り主が責任を追わなければならない「瑕疵(かし)担保責任」が発生します。

古家は家屋に価値がないとみなされ、瑕疵担保責任が免責となる場合もあるので、事前に不動産会社へ確認しておくと良いでしょう。

また、売却後に何かしらの埋設物が発見された場合も瑕疵担保責任が生じてしまいます。古家が立っている部分は埋設物調査ができないので、瑕疵担保責任に対する取り決めを売買時にはっきりさせておきましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

(来年(2020年)4月の改正民法施行に伴う「瑕疵担保責任」規定削除後について)「瑕疵担保責任」という表現でなく、「契約の内容に適合しないもの」という表現になりました。契約不適合責任の規定が変更され、その際に買主がとり得ることのできる手段が増えました。

買い主が古家付き土地を購入後に、解体・新築しようと計画している場合、解体費用分を売値から差し引いて欲しいという交渉を受けることもあります。

事前に解体作業の見積りを取るなどして、スムーズに交渉できるようにしておきましょう。

リフォーム・リノベーションして売却する

次に古家をリフォーム・リノベーションしてから売却する場合のメリットとデメリットを解説します。

メリット デメリット
  • 見た目が綺麗になり、買い手が付きやすい
  • 古家ではなく中古物件として売りに出せる
  • リフォームやリノベーションのコストがかかる
  • 一般受けしにくく、購入者が現れない場合がある

リフォーム・リノベーションした方が見た目も綺麗になり、すぐに住めるので、一般的には古家として売りに出すより買い主がつきやすくなります。

特に、再建築不可物件の場合は、売却前にリフォーム・リノベーションしておいた方が買い主の手間が省けるので、アピールポイントとなります。

また、古家のリフォーム・リノベーション物件は中古物件より安価で購入することができますので、安い物件を探している買い主に短期間で売却できる可能性がアップすることもメリットのひとつです。

一方、デメリットは、ある程度の改装費用が必要になってしまうことです。改築費用と売却価格のバランスをしっかりと見極めてください。

また古家をリフォーム・リノベーションしても、買い主のニーズや好みに合わず、売れない場合もあります。更地購入希望者や自分で住宅に手を加えたいと考えている買い主は、売却対象者から外れてしまうことを考慮に入れておきましょう。

古家を解体し更地の状態にして売却する

古家を解体・撤去し、更地にしてから売却するメリットとデメリットについて解説します。

メリット デメリット
  • 早期売却が狙える
  • 古家付き土地より高い価格で売却できる
  • 瑕疵担保責任が生じない
  • 解体費用・廃棄物処分費用がかかる
  • 固定資産税を負担する必要がある

更地にしてから売却するメリット

新築を建てる計画をしている買い主には、すぐに建築を始められる更地の方が人気です。

また、更地にして売却する場合、住宅に対する瑕疵担保責任が生じません。土地に対する瑕疵担保責任はありますが、古家を撤去してあれば、事前に土地全体の調査を行えるので、トラブルに発展することはほとんどありません。古家を撤去することにより、埋設物調査もできるので、安心して売買することができます。

さらに更地の方が、古家付き土地より高値で売ることができるのもメリットです。更地は、住宅の他に店舗や駐車場、ビルなど用途幅が広がるので、需要が高まり、売却価格もアップします。

更地にしてから売却するデメリット

一方、更地にするデメリットは、解体費・廃棄物の処分費用がかかることです。大きな樹木や池、庭石がある場合は、撤去費用が高額になる場合があるので、事前に見積もりを取って、売却価格とのバランスを考えましょう。

また、更地にすると、固定資産税が軽減される特例が適用されなくなるので、支払う税額が約6倍も上がってしまいます。

ただし、条件によっては更地にした方が減税される場合もあるので、具体的にかかる税額を試算してみた方が良いでしょう。

イエウール

古家を売却する時の流れ

古家を売却する時の流れ

ここでは古家付き土地を売却する流れを説明します。不動産会社や査定サービスを利用して、相場をしっかり把握してから売却活動を開始するのがポイントです。

相場を把握する

古家付き土地をスムーズに損することなく売却するには、自分の所有する古家付き土地にどれだけの価値があるのか、相場を把握しておくことが重要です。

適切な価格を知ることで、売却活動を行う不動産会社を決定したり、売却価格を交渉したりするのに役立ちます。

相場を把握するには、自分の所収する物件と似ている条件の物件がいくらで売却されているのかを調べるのが効率的な方法です。次の5つの項目に絞って、いくつかの物件情報サイトで調べてみましょう。

古家付きの価値を知れる要素

条件はほぼ同じで広さが異なる場合は、坪単価や平米単価を算出して比較するのがポイントです。

坪単価
物件価格÷坪数(※一坪=約3.3平方メートル)
平米単価
物件価格÷平米数

売却の相談・査定依頼をする

次に不動産会社に売却の相談・査定依頼をします。

査定には、机上査定と訪問査定があり、ネットで行える査定は机上査定になります。机上査定は、実際の物件を見ずに、住所や条件を元に、概算で査定価格を出す方法です。一方、訪問査定は、現地の立地、近隣の様子、室内の状況など詳細を踏まえて、より正確な査定価格を算出する方法です。

流れとしては、ネットによる机上査定で、査定金額が高い不動産会社を数社ピックアップし、その後、不動産会社に直接物件を見てもらう訪問査定を依頼し、適正な査定価格を算出してもらいます。

この査定の段階で、親身になって対応してくれるか、適切なアドバイスをくれるかなどを基準に、信頼できる不動産会社を選定すると良いでしょう。

不動産会社を選び契約する

不動産会社の訪問査定が終わったら、不動産会社と媒介契約を結びます。

契約を結ぶ際は、査定価格や売却方法、売却活動の内容などに不明点がないよう、しっかりと確認しましょう。

媒介契約には種類があり、大きく分けて複数社と契約できる一般媒介契約と、1社のみと仲介契約を結ぶ専任媒介契約があります。

一般的に古家付き土地の売却は、仲介業者が積極的に活動してくれる「専任媒介契約」で売却するのがおすすめです。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

適格なアドバイスができる担当者を選ぶことがより重要となりますので、これまでに古家付き物件売却の実績がどれくらいあるか、などを確認することをおすすめします。

売却活動

媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動の開始です。

不動産会社が物件をサイトへ掲載したり、新聞の折込チラシ、ポスティングなどをしたりして宣伝活動を行います。

その後購入希望者が現れると、現地の見学案内なども行ってくれます。不動産会社によって宣伝戦略に違いがあるので、契約前にどのような活動を行うのか、しっかりチェックしておきましょう。

売買契約・引き渡し

売却活動を行い購入希望者と交渉が成立したら、売買契約を結びます。

契約を結ぶ際には、売却価格の約1~2割の手付金を買い主が支払い、契約後2~3週間以内に決済手続きを終え、物件の引き渡しをします。

売買契約が完了したタイミングで、不動産会社へ仲介手数料を支払うのが一般的です。

契約から決済までの期間は、買い主の事情によって異なる場合があるので、不動産会社へ確認しておきましょう。

イエウール

古家を売る際に準備しておきたい必要書類

古家を売る際に準備しておきたい必要書類

古家付き土地を売却するには、さまざまな書類の準備が必要です。売却直前になって慌てないよう、事前に用意しておきましょう。

本人に関する書類で用意が必要なもの

売り主本人に関する必要書類は、次のとおりです。

古家売却時に必要な売り主本人に関する必要書類一覧

物件に共有者がいる場合、共有者全員分必要になる書類や印鑑証明、住民票の期限切れに注意してください。

不動産に関する書類で用意が必要なもの 

次に不動産に関する必要書類です。

古家売却時に必要な不動産に関する書類一覧

「登記済権利書、登記識別情報」と「固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書」は必ず必要になります。その他の提出必須書類ではありませんが、トラブル回避のためにも用意しておいた方がスムーズです。

古家の売却を成功させるためのポイント

古家の売却を成功させるためのポイント

古家付き土地の売却を成功させるためには、最初の不動産業者選びが非常に重要です。一括査定サイトなどを上手に活用し、実績があり信用できる不動産業者を選定してください。

どのように売るかは業者次第、業者選びが重要

物件の売却が成功するかどうかは、売却を依頼する不動産業者次第と言っても過言ではありません。契約した不動産会社の売却活動や宣伝方法などによって、売却価格や買い主が見つかる期間が大きく左右されるからです。

古家付き土地を売りたいなら、古家の売却実績があり、物件のある地域の不動産を多く取り扱っている業者を選ぶことがポイントです。下調べをしっかり行い、慎重に不動産業者を選びましょう。

一括査定サイトを利用し複数の業者を比較する

査定サイトは、複数の不動産業者を一括で比較できるのでとても便利です。ネットで簡単に査定依頼ができ、自分の希望する優良な業者を見つけることができます。不動産会社にわざわざ出向くことなく手間もかかりません。

所有している古家付き土地の相場が全くわからない、どのような不動産会社に依頼して良いのかわからないという人は、まず一括査定サイトを利用して色々な業者を比べてみましょう。

不動産業者選びは一括査定サイト「イエウール」を活用

ネットで不動産業者を選ぶなら「イエウール」という一括査定サイトがおすすめです。

サービス名 イエウール
登録社数 全国1,600社以上
比較数 最大6社と比較
査定方法 ネット上の無料査定
利用者数 1,000万人
査定ページ 一括査定スタート

イエウールはチャットによる質問形式であなたの物件情報を入力することで簡単に一括見積りすることができます。

利用者数は1,000万人を超えており最大6社と比較し最も高い売却価格を提示してくれる不動産業者が簡単に見つかります。

イエウールで不動産を一括査定する

古家の売却のことは不動産会社に相談しよう

古家の売却のことは不動産会社に相談しよう

古家付き土地を賢く売却するには、一般的な相場を把握し、古家物件が得意な不動産業者を見つけることが重要です。

家屋の状態や立地など、条件によって売却価格や売却方法も変わってきます。不動産会社へ相談する前に、所有物件の価格をある程度調べておくと交渉や契約がスムーズに運びます。

「売りたい」と思ったときが「売りどき」です。不動産一括査定サイトなどを活用して、古家付き土地を納得の行く価格で短期間に売却してくれる不動産会社を見つけてください。

不動産で知りたいことはここから探そう!

リフォームや住宅ローン、売却まで不動産にまつわるトピック記事を集めました。

【不動産ガイド】売却や仲介手数料・住宅ローン・リフォーム関連トピックを探す
黄威翔 / 宅地建物取引士
黄威翔 / 宅地建物取引士

不動産会社に長年勤務し、不動産売却の国家資格「宅地建物取引士」を取得。中古不動産の売買仲介に関わり、日本全国の売主のお客様から貴重な財産を預かっています。専門家の視点から不動産売却の知識をわかりやすく解説します。

関連キーワード