古い家を売る方法と流れ|問題点も把握して最善策を考えよう

古い家を売りたくても、外観も設備もボロボロの状態で一体売れるのかと不安になるものです。古い家は売りにくく、売る際にいくつか問題点も出ます。しかし売る方法はあるので安心してください。この記事を読んで方法や流れを知り、最善策を考えましょう。


古い家を売る方法と流れ|問題点も把握して最善策を考えよう

古い家は、住んでいても空き家の状態でも、管理や維持費が大変で次第に負担がかかります。その負担から解放されたいと考えている方は、古い家を売る方法を把握し、より良い方法で売りましょう。

この記事を読んでいただければ、古い家を売るために必要な情報を知ることができます。古い家を売るにはどのような問題点があるのか、古い家は更地にしたほうが売れるのか、古い家をそのまま残して売るメリット・デメリットなど、さまざまな疑問に対してわかりやすく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

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古い家を売るときの問題点

古い家を売るときの問題点

古い家を売るとなると、さまざまな問題点が浮上します。

しかし、古い家だからと言って売れないわけではありません。事前に問題点を把握しておくことで、売るための対策をとることができます。

まずは、どのような問題点があるのかを確認しておきましょう。

古い家は人気がない

高く売るためには、築年数は1年でも浅いほうが良いです。売る家によりますが、業界では築年数が1年浅いだけで約100万円高く売れると言われています。

逆に言うと、築年数が経つごとに数百万円単位で価値が下がっていくため、早く売れたほうがお得といえます。

そして、築年数が経った古い家ほど人気も下がっていきます。購入希望者が現れないと売ることができないので、古い家を売るのは簡単なことではありません。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

築年数が主たる評価ポイントであったのは事実ですが、2014年に国土交通省から「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」が発表され、築年数だけでなく建物の状態も評価基準とされるようになったのですよ。

古い家でも需要はある

近年、古い家を安く購入し、リフォームやリノベーションをしたいと考える人が増えています。原材料の高騰や人件費などが影響して、新築の価格が高くなっていることも、古い家の需要が上がっている理由です。

そのため、古い家でも需要はあります。しかし耐震基準の問題は重要で、古い家の需要はあっても、旧耐震基準で建てられた1981年以前の家の場合は売れにくいです。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

建てられた年ではなく、建築確認申請がいつ行われたかによって、耐震基準が変わる場合があります。新耐震かどうかを建築年月日で判断する場合には、戸建てなら1982年以降に建築されたものかどうかをチェックする方が良いとの意見があります。

土地の境界があいまい

あいまいな土地の境界線

家を売る際には、土地とセットで考えますが、古い家の場合は、土地の境界があいまいになっていることがあるので注意が必要です。

長く住んでいると、境界線があいまいでも、隣人との付き合いによって暗黙の了解が成立し、気にせずに過ごしてしまうことがあります。

境界は、建物や配管、ブロック塀、看板、柱などを使って区切られていれば問題ないです。しかし、境界があいまいだと、隣人トラブルなどを懸念して、売れにくくなります。

また、土地の価格は「面積×1㎡あたりの単価」を基準にして計算するため、土地の境界線があいまいだと土地の査定ができず、売ることが難しいです。

土地の境界があいまいな古い家を売りたいなら、まず、法務局で地積測量図を取得して調べましょう(不動産業者でも一般の人でも取得可能です)。

それでも確定できない場合は、土地家屋調査士等に依頼して、隣家との立ち合いのもとで境界を確定する必要があります。

リフォームや解体費用・その他諸費用がかかる

古い家は構造が古くなるだけでなく、シロアリやハウスダスト、耐震、アスベストなどの問題も出てきます。

リフォームをすれば生まれ変わる家もありますが、リフォーム代は高額です。

また、解体を考える必要がある場合も、解体費用が高額なので、いずれにしてもお金がかかります。

その他にかかる費用として考えられるのは、水道管の交換費用です。現在の水道管の口径は20mm以上ありますが、古い家は水道管の口径が13mmと小さい可能性があり、交換が必要になることがあります。

そもそも、古い家はあらゆる設備が古くなっているので、新しく交換しなければならない箇所がたくさん出てくる可能性が高くなります。

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古い家を売る方法とメリット・デメリット

古い家を売る方法とメリット・デメリット

古い家でも売ることはでき、次の通り方法は色々あります。

それぞれの方法にメリット・デメリットがあります。特徴を1つずつご覧いただき、どの方法で売るのが最善かを考えましょう。

古い家を売る方法

不動産業者に仲介を依頼して中古物件として売る

中古物件として売りたい場合は、まず不動産業者に相談します。そして媒介契約を結び、売却活動を代行してもらって買い手を見つける方法が一般的です。

その場合、買い手が見つかるまで最低でも3カ月以上、長くて1年以上かかることを覚悟しておきましょう。

また、古い家は買い手が見つかりにくく、業者に買い取ってもらうほうが適していることもあります。買取のほうが売却価格が安くなるケースがほとんどですが、買い手が見つからなければ仕方がありません。

買取を避けたいのであれば、古い家の売却に強い業者を見つけましょう。そのためには、無料一括査定サイトを利用し、古い家の査定結果を比較する方法がおすすめです。無料一括査定サイトを利用すればコストをかけずにより良い業者が見つかります。

メリット
  • 買取よりも高く売れる
  • 売却活動を不動産業者が代行してくれる
  • 古い家の売却に強い不動産業者はある
デメリット
  • 売れるまで時間がかかる
  • 購入希望者が現れないと値下げする必要がある
  • 売れない可能性もある
  • 仲介手数料がかかる

不動産業者に買い取ってもらう

古い家は買い手が見つかりにくく、売れない可能性も高いです。すぐに売りたいのであれば、買取に対応している不動産業者を見つけましょう。

ただし、買取の場合、仲介で売った場合よりもかなり安くなることがほとんどです。

業者は買取後に、リフォームをしたり更地にしたりと、古い家と土地を売るためにコストをかける必要があります。その分を差し引き、さらに自社の利益も考えて買取をするため、買取価格が安くなるのは当たり前です。

買い手を見つけるか、手っ取り早く買取にするか、どちらが良いか迷うなら、まずは買取だといくらになるか確認しましょう。その金額に納得できなければ、不動産業者に仲介での売却を依頼するのも1つの方法です。

メリット
  • 早く売れる
  • 仲介手数料がかからない
デメリット
  • 仲介で売る場合よりも安くなる
  • どの不動産業者でも買取をしてくれるわけではない

古家付き土地として売る

「古家付き土地」という条件で売りに出す方法もあります。

中古物件として売る方法との違いは、古家付き土地とすることで、中古建物を探している方と土地を探している方の両方の条件に当てはまるため、目にする方の範囲が広がることです。

古家付き土地は、土地に建物のオマケが付いているような感覚なので、基本的に土地だけの価格で売り出します。ただし、購入希望者から「解体をして更地にしてから引き渡してほしい」と交渉された場合、その分を負担する可能性があるので注意が必要です。

また、購入希望者から値引き交渉をされる可能性も高いため、解体費用や値引きを見越して、高めに売り出することもあります。売り出し価格は不動産会社とよく相談しましょう。

なお、メリットとして大きいのは、瑕疵担保責任がなくなることです。瑕疵担保責任とは、売った家に瑕疵(欠陥や問題)があった場合、売主が責任を持たなくてはならないというもの。中古物件として売った場合は、瑕疵担保責任がありますが、古家付き土地として売った場合は責任がありません。

メリット
  • 中古物件を探している方と土地を探している方の両方の目にとまる
  • 瑕疵担保責任がなくなる
デメリット
  • 場合により解体やリフォーム代を負担することがある
  • 売却価格が安くなる

更地にして売る

土地のみを購入したいと考える人は多く、古い家が付いていると売れないことがあります。古い家が売れない場合は、解体して更地にして売る方法も選択肢の1つです。

また、解体すれば空き家の管理をする必要がなく、古い家を維持する費用もかかりません。ただし、更地にすると固定資産税が上がるというデメリットもあり、どちらが得かはケースバイケースです。

解体費用を上乗せして売ると売り出し価格が高くなり、それでもすぐに売れたのであれば成功だと言えます。

しかし、売り出し価格が高くなれば売れにくくなるので、どちらが良いかを決めることは難しいです。不動産業者とよく相談しながら進めていきましょう。

固定資産税が高くなるので注意

家が建っている土地は「住宅用地の特例」が適用されて税率の優遇が受けられますが、更地になると特例の対象外となり、固定資産税が3倍から6倍ほど高くなる可能性があります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

「固定資産性が3~6倍」ではなく、諸条件がありますが、固定資産税が6倍(住宅が1/6になります)、都市計画税が3倍(住宅が1/3になります)です。

更地にしてすぐに買い手が見つかればいいのですが、売れ残った場合、高い固定資産税を負担し続けなければなりません。

メリット
  • 空き家を管理する必要がなくなる
  • 瑕疵担保責任がなくなる
  • 更地にしたほうが売りやすくなることがある
デメリット
  • 解体費用がかかる
  • 解体費用を上乗せすると高くなって売りにくくなる
  • 解体業者を探す手間、工事手続きの手間がかかる
  • 解体の際は近隣住民へのあいさつをして理解を得る必要がある
  • 更地にしても必ず売れるわけではない
  • 更地は固定資産税が高くなる
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古い家を売却するまでの流れ

古い家を売却するまでの流れ

古い家を売ると判断した場合、基本的にはまず不動産業者に相談し、仲介を依頼して買い手を探す方法で動きます。その際の流れは次の通りです。

それでは売却の流れの手順を追いながら1つずつ説明していきましょう。

土地の相場を調べる

まずは自分で大まかな土地の相場を調べておきましょう。そうすることで、不動産業者が提示する土地の査定価格が適正かどうかを自分で判断でき、複数の業者に査定を依頼した際に、より良い業者を選ぶことができます。

土地の相場を調べるおすすめの方法は2つです。1つは土地を購入するサイトを閲覧し、売りたい土地のエリアがいくらで売られているのかを確認し、坪単価を調べる方法です。

また、国土交通省が提供する「土地総合情報システム」のサイトを閲覧し、エリアごとの数年分の成約価格や取引状況を調べる方法もあります。このようにして土地の相場を把握してから、業者に相談しましょう。

参考:土地総合情報システム|国土交通省

不動産業者に相談する

次に、古い家の売却を依頼する不動産業者を探します。なるべく複数の業者に相談し、その中から売却活動を任せたいと思うような信頼できる1社を見つけましょう。

古い家を売るのは簡単なことではありません。売る自信がないため仲介を嫌がる業者もいます。万が一そのような業者に仲介を依頼した場合、売却活動を積極的に行ってくれない可能性があるので、注意が必要です。

一方で、古い家の売却実績が多く、売却に自信があるという業者もいます。そのような業者を見つけることが、古い家を売るための最大のポイントです。

不動産の仲介だけでなく、リフォームやリノベーションも取り扱っている業者だと、古い物件の仲介に強いかもしれません。

一括査定を利用すると便利

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古い家の売却活動を積極的に行ってくれる業者を見つけるためには、複数の業者にまとめて査定を依頼できる一括査定を利用すると便利です。

一括査定とは、一度簡単な情報を入力するだけで、複数の業者に同時に査定を依頼できるサービスで、ほとんどが無料で利用できます。

売りたいエリアに対応している業者に絞って査定を受けられるので、業者を探す手間が省けることがメリットです。また、実績がある業者であれば、すでに見込み客を抱えている可能性もあります。

なお、一括査定サービスも複数あるため、どのサービスを利用すればいいのか悩んでしまうかもしれません。その場合、長年の実績があり評判が良い「イエイ」の利用をおすすめします。

サービス名 イエイ
登録社数 1,700社以上
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不動産業者と媒介契約を結ぶ

一括査定を利用し、売却活動を依頼したいと思う不動産業者を1社選んだら、正式に仲介を依頼するために媒介契約を結びます。

契約には種類があり、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介のいずれかを選ばなくてはなりません。そのために、それぞれの契約の種類の特徴を事前に学んでおきましょう。次の表で簡単にまとめているのでご確認ください。

項目 専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
不動産業者は2社以上契約してもいい? × ×
自分で見つけた買い手と直接交渉してもいい? ×
売却活動の報告の頻度は? 1週間に1回以上 2週間に1回以上 報告義務はない
不動産業者のレインズ(指定流通機構)への登録義務は? 媒介契約から5日以内 媒介契約から7日以内 登録義務はない
契約期間は? 3カ月以内 3カ月以内 定めはない(行政指導では3カ月以内)

売却活動をする

売り出し価格を決めたら、売却活動は不動産業者が主に行います。売り出し価格の設定次第で、すぐに売れるかどうかも変わるので、業者とよく相談して適正価格を設定しましょう。

自分の希望価格をそのまま売り出し価格にするのはおすすめできません。業者は周囲の状況や売る家の状態、法令上の制限など、さまざまな調査をした上で、ベストな価格を算定してくれます。

実績のあるプロの意見は信頼できるので、希望を伝えた上でよく話し合い、納得のいく売り出し価格を設定することがポイントです。

<b>希望の売却額(この額で売れたら嬉しい売却額、ここまでなら妥協できる下限の売却額、これ以上はどうしても譲れない最下限の売却額)を最初に設定しておき、そこから売り出し価格を決めるという方法をおすすめします。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

いきなり高値の売り出し価格を提示してくる仲介業者は、あまり信用しない方が良いかもしれません(結局ずるずると値下げさせられる可能性が高いので)。どのくらいの期間で、それぞれの値段に落としていくかという大まかなスケジュールも決めておくと良いかもしれません。

購入希望者と売買契約を交わす

売却活動が実を結び購入希望者が現れたら、「買付証明書(購入申込書)」を記入してもらいます。買付証明書には、「希望購入価格」「支払い条件」「引き渡し希望日」などの希望が提示されているので、チェックしてください。

そして、その書類をもとに不動産業者と共に売買契約の条件を調整します。双方の意見が合意すれば、売買契約成立です。

売買契約を交わすにあたり、用意する書類がいくつかありますが、何が必要かは業者がその都度伝えてくれるので安心してください。また、売買契約を交わす日に、買い手となる購入希望者から手付金として売買代金の一部を受け取ります。

代金を受け取ったら引き渡し

引き渡しとなる日に、売買代金の残りを受け取ります。そして、必要な書類を買い手に渡して完了です。なお、万が一ローンが残っている場合は、残りを全額返済し、抵当権抹消と所有権移転登記の手続きを行います。

他に、固定資産税の清算、登記費用の支払いなどさまざまな手続きが必要となり、慣れていないと混乱するかもしれません。しかし、全て不動産業者に教えてもらえるので、何一つ心配することはありません。

まずは不動産業者に相談しよう

まずは不動産業者に相談しよう

古い家は興味がある人を見つけることや、売り方の選択が難しいです。

古い家が建っている状態で売るべきか、リフォームして売るべきか、解体して更地にするべきか、不動産業者に仲介を依頼して買い手が見つかるまで売却活動をするべきか、すぐに業者に買い取ってもらうべきかなど、いろいろな選択があります。

知識がないまま見切り発車で動いてしまうと、売却に失敗する可能性が高いので、まずは業者に相談し、プロの意見を聞きましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

相談だけでなく売却活動のサポートも業者に委ねることになります。そのため、自分の希望を汲みつつ、よりベストな売り方を導き出してくれる業者を見つけることが売却活動の第一歩です。業者により古い家の売却に強いかどうかも違います。

そのためには、信頼できる無料一括査定サービスを利用して、古い家を売ることに強い業者を見つけることをおすすめします。イエイは、無料一括査定サービスとして10年以上の長い実績があり、1,700社以上の日本最大級の登録社数を誇ります。イエイを上手に活用して、古い家の売却成功を目指しましょう。

黄威翔 / 宅地建物取引士
黄威翔 / 宅地建物取引士

不動産会社に長年勤務し、不動産売却の国家資格「宅地建物取引士」を取得。中古不動産の売買仲介に関わり、日本全国の売主のお客様から貴重な財産を預かっています。専門家の視点から不動産売却の知識をわかりやすく解説します。