今後マンション価格はどうなる?地域性とマンションの質で判断

マンション価格の今後を占う情報を集めています。オリンピックや2022年問題の本質と、高齢化に伴うマンション価格の変化のリスクを知っておきましょう。価格変動に強いマンションの性質や、マンションの適切な購入時期も考えておく良いです。
リビンマッチの不動産売却

今後マンション価格はどうなる?地域性とマンションの質で判断

マンションは近年、プチバブルといわれるような価格高騰をしています。今後も同じように価格高騰が続くのでしょうか?

現状から判断すると、今後も価格が同じように高騰し続けることは難しいかもしれません。なぜなら、マンション価格が上がる要因が少ないからです。

しかも、投機用に買われているタワーマンションなどもあり、多くの人が売り時を狙っていることも事実です。そしてなるべく高い時期に売り、利益を得たいと誰しも思っています。しかし、価格が高いからといって、今すぐ売った方が良いかというと必ずしもそうではありません。

近いうちにマンションの売却を考えている方や、マンションを保有して手放す時期を考えている人は、この記事を読んで、マンション価格の今後を考える材料にしてみて下さい。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。  日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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2020年は高騰と下落の分岐点の一つ

2020年は高騰と下落の分岐点の一つ

2020年の2020年に行われる国際競技大会はマンション価格の分岐点という意見があります。その根拠について確認してみましょう。

2020年に行われる国際競技大会間近で価格が高騰

2020年2020年に行われる国際競技大会間近までは、不動産の価格が高騰するといわれています。

マンション価格を主に決めるのは、次の5つですマンションの価格を決める要素

2020年の2020年に行われる国際競技大会が、これらのポイントに及ぼす影響についてみてみましょう。

人件費は高騰

マンション建築では欠かせない鉄筋工や、型枠工などの建築に関わる人手は不足しており、人件費も上がりました。

2020年に行われる国際競技大会が近くなるにつれ、その関連の工事が急ピッチで進んでおり、地方での人材不足に拍車がかかっています。

建築資材は不足により高騰?

建築資材については、東日本大震災からの復旧工事の受注額に見合わないくらい価格が高騰していました。これが数年前の状況で、現在は高値で横ばいの状況が続いています。

次のリンク先には、国土交通省が出した最新の建築資材の価格動向が示されています。

参考:主要建設資材需給・価格動向調査結果|国土交通省

このグラフを見ると、ほぼ横ばいの数値で、需給のバランスが成立していることが解ります。

少し前は資材が不足していることもあったのですが、ここ最近は建設を控えているケースもあるので、このような価格変動になったのではと推測されます。

2020年に行われる国際競技大会後も、それまで控えられていた工事が行われるため、堅調に推移するのではないかとの予測があります。その後はやや緩やかに下降するとみられています。

土地代は緩やかに上昇

土地の価格の基準となる公示地価は都市部を含めて、ゆるやかな上昇カーブを描いています。

2020年に行われる国際競技大会後にどのくらい下がるのかは未知数ですが、景気は堅調であり、バブル期のような大幅な下落は起こらないでしょう。

マンションの販売経費や開発の経費は特に価格に影響していない

マンションの販売経費は、競合するマンションの多い土地以外では、それほど上昇していません。開発の経費は、むしろマンション価格を抑制するために控えめにしています。

ここまでの内容をまとめると、主に土地代と人件費、建築資材が2020年に行われる国際競技大会までは緩やかに高くなっている傾向があり、これがマンションの販売価格を押し上げている要因になっています。

2020年に行われる国際競技大会跡地の利用でマンション価格下落の可能性も

2020年に行われる国際競技大会の選手村が置かれる東京都中央区晴海は、銀座へのアクセスも徒歩圏内と利便性が高いです。選手村の跡地は、2020年に行われる国際競技大会後はマンションとして売り出される予定です。

約1万人の規模の土地で、このマンションの売り出しの時期がマンションの最高値をつける時期だと言われています。

しかし、マンションを建てられる広い土地が安く売りに出される可能性があり、これが引き金となって、価格下落のリスクを抱えています。

また、マンションは利便性の良い立地をのぞいては、若干供給過剰な状況にあります。その需要を支えているのが、投機用に外国人に買われているマンションです。それらがもし一斉に放出されれば、マンション価格がいつ下落に転じてもおかしくはありません。2020年に行われる国際競技大会が終わると不動産の価格が下落するなどと言われていますが、実際にどうなるかは、終わってみないとわからないという意見が多いようです。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

実際にお客様に質問された場合も、「終わってみないと何とも言えません」とお答えしています。逆に「2020年に行われる国際競技大会前が売り時ですよ!」または、「買い時ですよ!」と、2020年に行われる国際競技大会を口説き文句にしている業者に対しては注意をしてくださいね。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

2020年に行われる国際競技大会に限らず、社会情勢や経済情勢によって、不動産の価格は大きく左右されます。2020年に行われる国際競技大会という突出したイベントのみにとらわれるのではなく、不動産市場全体を見渡して、売り時、買い時を検討することが大切かと思います。

購買意欲を支える低金利政策で需要は高い

2013年以降の金融緩和で、住宅ローンは低金利が続いています。ここ数年は横ばいの数値ですが、過去30年で見てみると一目瞭然です。1991年は変動金利で約8%、現在は約2.5%です。

金利による総支払額の違いは、次の表のとおりです。

金利 5000万円のマンションを25年ローンで支払った場合
8%の場合 1億37万2,501円
2.5%の場合 6,358万8,229円

(※)あくまで変動金利を利用しないでローンの支払いを行った例です。

およそ4,000万円近い差がでるので、金利がこのまま上がらないと、マンションの購買意欲そのものは下がることはないと言えるかもしれません。

2022年に都市部でマンション価格下落が予想される

2022年に都市部でマンション価格下落が予想される

2020年と同じようにマンション価格の契機と言われているのが2022年です。その理由を解説します。

大量の農地から宅地への切り替えが起きる

都市部の農地の税金を優遇する生産緑地法は、1992年に農地を都市部でも保存しておくために作られた法律です。

これは農業を営むことを条件に、農地にしてから30年間税金を優遇する措置です。したがって、2022年に生産緑地法で税制の優遇を受けている全国に約1万3,000ヘクタールのうちの8割は、この優遇措置が適用されなくなり、農地を宅地として売り出される可能性が高いと言われています。

都市部にある農地は一定の広さがあり、マンションなどの建設にも向いていることから、2020年を過ぎてやや余剰している建設人材や資材を利用して、マンションが大量に作られるのではと予測されています。

当然マンションの供給が多くなれば、価格も下がりますし、特に2020年の2020年に行われる国際競技大会を契機に建築人材や資材にかかる費用が圧縮されるので、安くマンションが出来上がる可能性が高いでしょう。

このため、マンション価格はこれを境目に下落する可能性があるのではないかと考えられます。

政府が対策しても土地の下落リスクは続く

政府としても、このリスクは大きな懸念材料だっただけに、生産緑地法の改正が行われました。

ただし、優遇の措置を伸ばすだけなら、マンションの価格を決めるポイントの一つである元農地の土地が、周囲の地価よりも安く売りに出され、それをきっかけにしてマンション価格そのものが下落するというリスクが消えることはないので、マンション価格の下落を止められない可能性があります。

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高齢化と人口の集中によるマンション価格の地域性

高齢化と人口の集中によるマンション価格の地域性

他にもマンション価格に関係する事例がいくつか存在します。その点を踏まえて、総合的に考えてみることが大事なポイントです。

高齢化による空き家で既存のマンション価格は下落

40年前と比べると、高齢者の数はその頃の4倍である3,500万人を超え、日本の全人口の約4割を占めるようになりました。

立地も良く買い物の便なども良いマンションは高齢者にも人気ですが、エレベーターが設置されていないマンションや、駅が遠いなどの立地が悪いマンションは高齢者から敬遠されるため、価格下落のリスクもあります。また、住人の高齢化が進むと、いずれ空き家になる可能性も高くなってしまうでしょう。

東京や大阪などの都市圏は価格変動しない可能性

東京や大阪などの大都市圏では、人口の流入が続いており、大きなマンション価格の下落リスクはやや少ないです。

加えて、2018年のデータでは、外国人の純流入は14.7%と出ており高水準です。外国人も日本人と同様に都市部へ住まいを求めます。理由は仕事があるからです。

通勤などの手間がかからない東京や大阪の都市部のマンションは、こういった需要に支えられる可能性が非常に高いです。

東京や大阪などの中心部のマンションについては、現在は高いですが、建築費が抑えられるなどして、やや下がり、その代わり若年層や外国人の需要によって価格が支えられる可能性が高いです。

地方では需要自体が減って安くても売れない

一方、地方ではマンションの価格下落は現実のものになっています。都市部への人口流入による人口の減少は、歯止めが効いていません。人口減少により行政のサービスも低下していきます。このような悪循環に陥っているのが地方の現状なのです。

マンション自体の価格が下がっていても、人口減少で需要自体が減っているため、価格が安くても売れないのです。

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今後の価格変動に強いマンションとは

今後の価格変動に強いマンションとは

これまで地域性の話をしてきましたが、地方でも価格変動に強いマンションがあります。そのような価格変動に強いマンションの特徴を知ってみましょう。

開発が進み人口の増加が見込める

1点目のキーワードが「再開発」です。「駅直結」や「駅チカ」を謳っているマンションは人気が高く、価格の下落が少ない傾向にあります。

加えてその鉄道の利便性が良いなら、都市部の高いマンションを敬遠して、そのようなマンションを選ぶ人もいるようです。

近隣に駅ができると人口は一定で維持されます。また今後人口が増える可能性も高いことから、いろいろなサービスが付いてくる可能性も高いです。地方でもこのような好循環が生まれている地域のマンションは、価格が一定で、資産価値が下がりにくい傾向にあるようです。

主要な交通機関や施設が近くにある

2点目のキーワードは、「交通の便が良いこと」です。仕事場や都市部への直通のアクセスができる駅やバス停の近くのマンションは、人気が下がりにくいです。

通勤時間の平均は39分で、東京圏では平均52分という数値もでています。

鉄道で人気がある駅は、始発列車に乗れて、座って通勤・通学ができる駅です。バスの場合も同じことが言え、多少駅から離れていても、始発のバスに乗れるバス停が近いマンションは、人気が落ちにくく、価格の下落の可能性は少ないです。

加えて、徒歩圏内にスーパーや病院、銀行、役所などがあると、より住みよいマンションです。大抵このような施設があるところには、交通網も充実していることが多いので、地方でも価値の下がる可能性が低いマンションだといえます。

戸数が多く管理されたマンション

戸数が少ないマンションと多いマンションとでは、戸数の多いマンションのほうが資産価値が下がりにくいとされています。

理由は、戸数が多いと、高齢化などが原因で空き家ができても、管理費などの負担が少ないため、管理組合の機能も維持できるからです。

管理がしっかりしているマンションとしっかりしていないマンションでは、資産価値に大きな違いがでます。エントランスや駐輪場などの清掃が行き渡っていることや、外壁や排水などの設備面のメンテナンスが行き届いていることなど、管理がきちんとされているマンションの価値は下がりにくいと言えるでしょう。

マンション価格の今後を予測するコツ

マンション価格を予測するときのコツ

マンション価格の今後を予測するには次に挙げる3つがキーになります。

マンション価格の相場を把握する

不動産売却の一括査定がおすすめ

マンションの査定価格は、不動産業者によって異なります。よって、いくつかの不動産業者に査定を依頼して比較することが大事です。

査定を依頼したときにその価格を算出した根拠を尋ねることで、査定価格だけでなく、そのマンションの特徴も知ることもできます。

複数の業者へ査定を依頼するのなら、一括査定サイトが便利で簡単です。実際の売却額ではありませんが、どれくらいの価格で取引できそうなのかを知ることができます。

一括査定サイトなら、大手から地元の不動産業者まで幅広く扱っているイエイをおすすめします。約1,700社から最短60秒でマンションに合っている業者とのマッチングをしてくれます。イエイを効果的に活用し、今のマンションの価値を知ってみましょう。

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人口変動の統計データを見る

人口変動の統計データを確認しておきましょう。国全体のデータとしては、総務省統計局が正しい都道府県ごとの変動の数値を発表しています。

参考:全国の将来人口推計資料|:総務省統計局

また、国立社会保障・人口問題研究所では将来の人口変動のデータを公表しています。

参考:日本の将来推計人口(平成29年推計)|国立社会保障・人口問題研究所

このようなデータや出版社が発行している人口の推移などを参考にして、人口が増えると予想される地域のマンションの価格は落ちる可能性は低いと言えるかもしれません。

参考:将来「人口が激変する」500自治体ランキング|東洋経済オンライン

東京を中心に大都市圏では人口の減少幅は少なく、地方ほど減少する傾向が顕著に出ています。

集めた情報を過信しない

価格の変動はいくら要因を集めても、読み切れないものがあります。

例えば、その地域にマンションを持っている人が平均的な価格より安く売りだしてしまうと、一気に周辺の価格が下がることがあります。

情報を集めることは大事ですが、集めた情報を過信することなく、その都度不動産業者に査定を依頼するなどしておくと良いです。あくまで傾向を掴むために情報があると認識しておきましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

価格の動向を調べるポイントとなるマンションを決めて、その価格を追って調べていくと良いかと思います(定点観測のような感じで)。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

また、その地域での売り出し物件の数についても、追って調べていくと良いかもしれません(人気のないマンションやエリアは、売り物件がたくさん出てきますので。さらに、成約物件が少ないのならば、明らかに人気がないと判断できるかと思います)。

情報を集めてマンション価格の今後を判断

情報を集めてマンション価格の今後を判断

マンションの価格の今後を判断するには、その地域の情報をできるだけ集めておくことが大事です。情報の量は多いほど、今後の動向を予測しやすくなると言えるでしょう。

ただし、その情報が信頼できるものであるかどうかは、しっかりと精査することをおすすめします。中には間違っている情報もあるかも知れません。

2020年に行われる国際競技大会や2022年など、価格が下落に転じるかもしれない要因はありますが、実際にどうなるかは定かではありません。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

地方でもアクセスなどの住環境や管理が良いマンションは人気が高く、価格が下がりにくいようです。最適な売り時を考える、かつ、自分のライフスタイルに合わせたマンション選びをしましょう。

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黄威翔 / 宅地建物取引士
黄威翔 / 宅地建物取引士

不動産会社に長年勤務し、不動産売却の国家資格「宅地建物取引士」を取得。中古不動産の売買仲介に関わり、日本全国の売主のお客様から貴重な財産を預かっています。専門家の視点から不動産売却の知識をわかりやすく解説します。