2022年問題って何?不動産売買に起きる影響と対策を知りたい

不動産売買の中で2022年問題という言葉を聞いて、どんな問題のなのか気になっていませんか。実は不動産を売りたい人にとっては、長期的にチェックしていきたい問題のひとつです。2022年問題で不動産売買に起きる影響とその対策を立場別に解説します。


2022年問題って何?不動産売買に起きる影響と対策を知りたい

2022年問題という言葉を聞いたことはありますか?

2022年問題とは、1974年に制定され、1991年に改正が行われた「生産緑地」という法律上の土地の指定が2022年に解除されることで、それまで農地だった都市部の土地が宅地へ転用できるようになり「宅地の増加」「賃貸物件の増加」など不動産市場への影響が懸念される問題です。

しかしこれだけだと、何故「生産緑地」が問題なのか、どうして「空き家や宅地が増えるのか」といった疑問が生じるかと思います。そこでこの記事では、2022年問題について基礎知識から、現在予測されている不動産市場への影響、政府の対策、立場ごとに取り組みたい対処法について解説します。

2022年問題について理解を深め、不動産を売りたい人、不動産を買いたい人、双方の立場から「不動産の価値」について考えてみましょう。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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2022年問題とは?

まず「2022年問題」とは、2022年を目途に宅地が急増し、土地の価格の下落や空き家が増える可能性があるという問題です。そのことについて、くわしく解説します。

生産緑地とは

生産緑地とは、農業の継続を前提に固定資産税や相続税などが低く抑えられている土地です。これは当時、人口増加に伴い農地がどんどん宅地へ転用され、住宅地の環境悪化や災害、自給率の低下につながると懸念されたため、1974年に生産緑地法が制定されました。

具体的な生産緑地法改正の内容は、(継続的に農業を行うことを条件)に、固定資産税は宅地と比較すると数百分の1程度、一般市街化区域農地の50~100分の1程度と大幅に軽減されています。また相続税の納税に猶予が付くなど、税制面の優遇が設けられました。

しかし、農地以外の利用を認められておらず、勝手に自宅を建てたり、マンションやアパートを建てることができません。

もともと簡単に解除できない

また、生産緑地の指定を解除するには、「農林業の主たる従事者が死亡等の理由により、従事することが出来なくなった場合」もしくは「指定されてから30年が経過した場合」か「病気などで主たる事業者が営農が困難になった時」等、非常に限られた条件に当てはまる必要があります。

現在、多くの生産農地は、1992年の生産緑地法の改正に基づいて指定されているため、2022年が指定解除の要件の「生産農地として告示された日から30年が経過した場合」になるのです。

2022年で営農義務が外れ税制面の優遇がなくなる

2022年になると、前提となる農業の継続義務が解除されます。現時点で、都市部の生産緑地のうちおよそ8割が2022年で農業の継続義務が解除される見通しです。

しかし、すぐに生産緑地から解除できるわけではなく、まずは市町村に買取を申し出るところから始まります。

もし、市町村が生産緑地を時価で買い取れるだけの財力があれば問題ありませんが、予算が足りず買取を拒否された土地は、生産緑地だからこそ使用できた税制面の優遇が30年の営農義務が終了するとともに受けられなくなります。

中には税金面の負担を回避するために、保持せず売りに出す人もいるでしょう。そして市場に多くの土地が出回ることで、不動産市場全体に影響が及ぶのではないかという声もあります。

2022年問題が与える影響

2022年問題が与える影響として「周辺の土地価格の下落」や「アパートやマンションの増加」が懸念されています。

周辺の土地価格の下落

税制面の優遇がなくなった生産緑地を維持せず、宅地化して売却するケースが増加するのではないか、と予想されています。

生産緑地は、国土交通省の「平成27年都市計画現況調査」によると、東京都だけでも2013年3月時点で997万坪あります。

また、政令指定都市にも生産緑地の数が多いため、それらが宅地化された場合、立地条件の良い都市部の宅地が増加することになります。

すると、それ以外の地域では土地が売れにくくなり、都市部でも宅地の供給が増えることで、エリア全体の土地の価格が下がるのではないか、と懸念されています。

アパートやマンションの増加

生産緑地を所有し続ける場合、農業を続けるのではなく、宅地だけでなくアパートやマンションといった賃貸住宅も候補にあがります。なぜなら、所有するということは固定資産税や都市計画税の支払いも続くからです。

賃貸を借りるなら新築が良い、と思う人も多いでしょう。

しかし、新築マンションやアパートがたくさんできた場合、それらの賃貸がお互いに選んでもらうために賃料を値下げし合う可能性があります。

借りる側としてはよくても、貸す側からすれば、以前からその地域で賃貸を経営している人にとってはデメリットになります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

これまで広々とした景観が魅力であった場所でも、建売住宅や賃貸アパートが密集して建てられることで、周囲の住民にとってはデメリットになるといえます。

2022年問題の影響が予想されるエリア

影響があると予想されるのは、主に次のエリアです。

  • 生産緑地が多いエリア
  • 生産緑地に隣接するエリア
  • 都市部以外の郊外の住宅地

都市部以外の郊外の住宅地になぜ影響があるかと言うと、生産緑地の解除により都市部に宅地が増えた場合、人口がそちらに流れ込む可能性があるためです。

すると、郊外の住宅地が売れにくくなったり、空き家が増えたりして、周辺の不動産の価格が下がる懸念があります。

生産緑地は自治体ごと分布が全く異なるため、具体的な位置を各自治体の「都市計画図」から調べておくとよいでしょう。

すぐ影響が出ない可能性もある

一方で「2022年になってもすぐに影響がない」とする意見もあります。

なぜかというと、自治体へ生産緑地の買取申請をしても拒否されてから、3カ月の間に他の買い手が現れなかった場合に、やっと宅地に変えるための手続きに入れるからです。

そう考えると、実際は手続きの中で市町村に買い取ってもらえたり、農地として他の事業者に取引されたり、生産緑地ごと様々な違いがあるといえます。

いずれ不動産売買を考えている、という人は2022年に大きな価格の変動がなかったからといって安心せず、長期的に生産緑地の問題を見ていった方がよいでしょう。

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2022年問題に対する政府の対策

政府では、2022年問題に対して「生産緑地を都市の農地として維持・保全する」という方向で、対策を打ち出しました。具体的に、次のような対策があげられます。

2015年の「都市農業復興基本法」

都市農業を重要な産業とし、都市にあるべきものとして政府の方針を打ち出したものです。

なぜ、このように都市の農地を守る方向性で動いているかというと、そもそも生産緑地が制定された1970年代に、宅地化された農地が増えたことで、土地の保水機能が低くなり、災害などが発生したという背景があります。

生産緑地法が制定された結果として、都市部の農地が保護されることで、都市部の環境維持や水害など災害対策といった一定の効果が得られました。そこでこの効果を今後も維持しようとするものです。

2016年の「生産緑地法」の改正

?2022年になり農地が大量に放出されるのを防ぐため、税制優遇措置が10年間延長できるようになる「特定生産緑地指定制度」が制定されました。

また、生産緑地として申請できる面積の範囲が500平方メートルから300平方メートルへ緩和されたほか、建築規制の緩和により、農産物直売所やレストランなどの建築もできるようになりました。

2018年の「都市農地賃借法」の成立

2018年に「都市農地賃借法」が制定されたことにより、農地を事業者や他の農家へ直接貸し付けられるようになりました。たとえば自分は営農できなくても、他の人に農業を営んでもらったり、貸農園として運営してくれる事業者に任せたりと、選択肢が広がりました。

2016年の生産緑地法の改正と合わせて、生産緑地を所持したまま活用しやすくなったといえるでしょう。

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2022年問題にどう対処していく?

2022年問題に備えてどんな対処をすべきか、不動産を購入したい人、生産緑地を保有している人、不動産を売りたい人の3つの視点からみていきましょう。

不動産を購入したい人

土地価値が下がり、マンションも空き家が増えるなどして価格が下がるかもしれないと思うと、2022年まで待った方が良いと考えがちです。

しかし土地価格の下落が起きる地域を正確に予測することは難しく、自分が欲しい地域でも価格が下がるとは限りません。

また現在、過去最低水準の金利が続いています。

3,000万円を予算として家を購入したとしても、金利が低ければ支払う利息分が少なくなりますので、その分を家の予算に回せます。家の予算を増やして資産価値を高めれば、将来手放すことになったとしても、価格減少を抑えられる可能性が高くなります。

下がるかどうかわからない価格の低下を待つより、金利が非常に安い今、将来的な返済を考えた予算を組んで購入を検討した方が良い場合もあります。

生産緑地を保有している人

生産緑地を保有している人や、現在も農業をそこで営んでいる人は、今後自分や自分の子供世代が農業を続けられるか考えたうえで、2022年以降の土地利用について将来を見据えた準備が大切です。

今は問題がなくても、将来的に営農を続けられなくなるようなことが起きるかもしれません。

そうした場合に、今所有している農地をどうするか、手放すなら売るべきなのか、家族に生前贈与した方が良いのかなど、家族ごとの状況に応じて計画しておきましょう。

また10年間、税制優遇措置を受けられる「特定生産緑地制度」ですが、10年後に農業が続かず辞めることになれば、相続税や利子税の支払いを行わなくてはなりません。

都市部の農地では、畑を借りたい人に小分けにして貸し出すサービスや栽培や管理を代行するサービスなども始まっています。生産緑地も財産として考え、売却するだけでなく、所有し続けながらより利益が得られる方法を考がえてみるという選択肢もあります。

不動産を売りたい人

2022年問題に向けて、政府でも上述のように「特定生産緑地制度」の新設など対策を講じています。

また住宅用地(宅地)にするには、様々な手続きがあり期間もかかるため、2022年になってすぐに不動産市場に大きな影響が出るとは限りません。

しかし、2022年問題が大きくなって価格の下落が起きる可能性に備えて、今から不動産売却を具体的に考えておく方が良い場合もあります。

たとえばマンションや一軒家の場合、あまり人気のない地域だと売りだしてから売却まで1年近くかかることも少なくありません。

不動産の価値を知る方法

不動産売却に先立って、所有する不動産の価値を知ることはとても大切です。

安く売りすぎるのを防ぐとともに、適切な価格をつけることで他の不動産より選んでもらいやすくなるというメリットもあります。

売りたいなら「実勢価格」を調べよう

不動産の価格を調べてみると「公示地価」や「固定資産税評価額」など、様々な名称が出てきます。これらの価格はそれぞれ使う目的が異なるため、売却したい場合は「実勢価格」を調べるのがおすすめです。

実勢価格とは、買い手と売り手の間で売却に合意した時の取引価格を指します。

取引価格を実際に調べられるサイトはいくつかありますが、中でも国土交通省が運営する「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」が情報が正確で、不動産ごとの条件を細かく指定できるためおすすめです。

参考:不動産取引価格情報検索|国土交通省

一括査定サイトを活用する

便利かつ簡単な方法として、一括査定サイトが挙げられます。一括査定サイトでは入力した情報を元に、その不動産に近い不動産会社を自動的にピックアップしてくれるため、不動産会社を探す手間も省けます。机上査定といって、データのみで行う査定が一般的です。

不動産会社とのやり取りが最低限で済む、依頼する側が気楽といったメリットがありますが、データのみの査定のため複数の会社から査定を受けて見比べながら相場を把握すると良いでしょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

実際に何社が妥当かは一概に言えませんが、相場を知るためだけでしたら3社程度で十分かと思います。

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自分の立場からどうするべきか考えることが大切

2022年問題は、どちらかといえば売る人にとっての問題と思われがちです。

しかし、宅地やアパートが今後増える可能性があることを考えると、これから不動産を買う予定のある人は、将来的にその不動産を手放す時の資産価値が低くなるかもしれません。つまり、次の不動産を買うための資金源が減るかもしれない、というリスクが生じる恐れがあります。

そのため、不動産を売りたい人だけではなく、買いたい人も含めてそれぞれ自身の立場から、長期的な目線で2022年問題を考えていく必要があります。

まずは、所有する不動産の価値を把握して、将来的にどうしていきたいか、具体的な計画を立てていきましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

なぜ不動産を売買するのか、という目的をはっきりさせた上で、それがブレないよう必要以上に周囲の情報に振り回されないことが大切かと思います。自分で住む家だけれども、できれば将来高く売却したい…と迷いだすと、「二兎追う者は一兎を得ず」になってしまうかもしれません。

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黄威翔 / 宅地建物取引士
黄威翔 / 宅地建物取引士

不動産会社に長年勤務し、不動産売却の国家資格「宅地建物取引士」を取得。中古不動産の売買仲介に関わり、日本全国の売主のお客様から貴重な財産を預かっています。専門家の視点から不動産売却の知識をわかりやすく解説します。