マンション住み替えのタイミングと成功させるコツを解説！見極めるポイントは？

マンションの住み替えを検討した際には、どのタイミングで売買するかが重要です。

なぜなら、現在のマンションを売却した金額を新居の購入資金に充てたいと考えていても、なかなか売れなければ、スムーズな住み替えが実現しないからです。

例えば売れない期間が継続すると、売り出し価格の値下げを余儀なくされる可能性も考えられます。そのため、マンションの住み替えをスムーズに進めるためには、まずは売買のタイミングを明確化することが大切です。

この記事ではマンションの住み替えを成功させるコツを解説していくので、住み替えを検討している人は参考にしてください。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
　日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

マンションの住み替えを進める方法

マンションの住み替えを進める際には、まずはいつどのようなタイミングで売買するかを明確化することが大切です。それぞれの方法でメリットやデメリットがあるため、自分に適した形で進めていくとよいです。

最も理想的なのは「売り買い同時進行」

マンションの住み替えが最もスムーズなのは、「売り買い同時」で進める方法です。なぜなら売却したマンションの引き渡しと新居への引っ越しが同じタイミングであるため、スムーズな住み替えができるからです。　

ただし、この方法が最も理想的であるものの、実際にはタイミングをコントロールするのは難しいと言えるでしょう。そのため、売却と購入のどちらかを優先せざるを得ないケースが多いのが現状です。

「売り先行」で進める

「売り買い同時」で進めるのが難しい場合、「売り先行」がおすすめです。なぜなら「売り先行」の場合、現在のマンションに対する住宅ローンが残っていても、新居を購入していないので、二重ローンを心配しなくて良いからです。

二重ローンになると、月々の返済が増えるため、家計を圧迫する自体になりかねません。また、売却した金額を新居の購入資金に充てられるため、資金計画が立てやすいこともメリットとして挙げられます。

一方で、無事に売却できたとしても、引き渡しまでに理想の新居が見つからない可能性も考えられます。このような場合、新居購入までは仮住まいが必要となるため、二度も引っ越ししなければなりません。

さらに、居住中の物件は、購入希望者が内覧の際に遠慮がちになるため、空室の物件よりも売れにくいことがデメリットとして挙げられます。

「買い先行」で進める

時間をかけて理想の新居を探したい場合、「買い先行」がおすすめです。

なぜなら「買い先行」の場合、売却や引き渡しの時期に左右されることなく、じっくりと理想の新居を探せるからです。

また、購入希望者の内覧を空室で受け入れられるため、「売り先行」よりも売れやすいことがメリットとして挙げられます。

一方で売り出したものの、長期間売れない可能性も考えられます。このような場合、最初に設定した売り出し価格の値下げを余儀なくされるケースもあるため、新居の購入資金に不安が残ります。

自分に適した方法で進めることが大切

マンションを住み替える際には「売り買い同時」で進めることが理想的であるものの、タイミングのコントロールは難しいのが現状です。

「売り先行」や「買い先行」で進める場合、それぞれのメリットやデメリットを把握した上でどちらを選択するか検討すると良いでしょう。

住宅ローンの残債や自己資金の有無、売却物件の流動性といったさまざまな要素を考慮し、自分に適した方法で進めていくことが大切です。

迷いがある場合は、まずは住み替えを完了させたい時期を決めた上で、不動産会社に相談してみましょう。マンションの売買に長けた不動産会社に相談することで、適切なアドバイスが受けられます。

マンションの住み替えに適したタイミング

「思い立ったが吉日」という言葉がありますが、マンションの住み替えには適したタイミングがあります。このタイミングを見極めれば、住み替えの成功に繋がります。

一般的に住み替えを考えるタイミングとは

住み替えを検討するタイミングは、人事異動に伴う転勤や両親との同居など人によって異なります。一般的に、住み替えを検討するタイミングはどのような時なのでしょうか。

ある住み替えのきっかけに関するアンケート調査では、間取りが手狭になったからと回答した人が最も多い結果となっています。次いで、住環境を改善したいと回答した人が多く、家族構成の変化や子どもの成長、住環境の改善などに合わせて住み替えを検討する人が多いことがわかります。?

損をしない住み替えには築10年前後がベター

マンションの売却を検討する際には、築浅の方が高値で売れやすいと多くの人が考えるでしょう。できるだけ高値での売却を目指すには、築10年前後がベストだと言われています。

なぜなら、近年は中古マンションへの需要が高まっており、特に築10年前後までの物件に対して購入希望者が現れやすいからです。また、住宅ローンを組んでマンションを購入している場合、従来は10年で期限切れになる住宅ローン控除が13年に延長されていることが挙げられます。

さらにマンションは、10～15年を目途に大規模修繕を行わなければなりません。毎月修繕積立金として一定の金額を支払っていても、修繕時期に足りない場合は増額される可能性も考えられます。

これらのことを考慮すると、住み替えの検討は、築10年前後までがよいです。

マンション住み替えの流れの確認

マンションの住み替えを検討した際には、売り買いに関する流れをそれぞれ把握しておきましょう。大まかな流れを把握することで、スムーズな売り買いが期待できます。

マンション売却の流れ

マンションを売却する場合、次のような流れで進めていくのが一般的です。

まずは不動産会社にマンションの査定を依頼し、どのくらいの金額で売れそうかを把握します。その後、仲介を依頼する不動産会社を選び、周辺にある類似物件の相場をベースとして売却価格を設定します。

売り出しを開始する前に不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動に入ります。購入希望者が現れると、内覧や価格交渉を経て、売買契約を締結し、物件を引き渡して売却が完了します。なお、物件を引き渡す際には、購入時に渡された各設備のパンフレットを揃え、備品が不足している場合はきちんと準備しておきましょう。

マンション購入の流れ

マンションを購入する場合、次のような流れで進めていくのが一般的です。

まずはマンションの売却価格や住宅ローンの残債を考慮しつつ、要望に合った物件を検討します。その後、内覧を経て売買契約を締結し、住宅ローンを組む場合は手続きを進めます。住宅ローンの審査に通過したらローン契約を締結し、物件を引き渡されて購入が完了します。

マンションを住み替える際にかかる費用

マンションを住み替える際には、新居の購入だけでなく売却時にもさまざまな費用がかかります。家具の新調や引っ越しにも費用が発生するため、あらかじめ把握しておくことが大切です。

住み替えにはさまざまな費用が発生する

物件種別に関わらず、住み替えの場合は売却と購入の両方にさまざまな費用が発生することを見込んでおきましょう。

なぜなら、手数料や税金、場合によってはリフォーム費用が必要になるケースがあるからです。

例えば、住宅ローンの残債を売却時に清算する場合、売却価格で賄えなければ自己資金を準備しなければなりません。また、不動産会社に対して支払う仲介手数料は、売却価格や購入価格に応じて異なります。

そのため、住み替えに必要な費用を予め把握し、家計を圧迫しない程度の資金を準備しておきましょう。

マンション購入時にかかる費用

マンションを購入する際には、購入代金以外にも、次のような費用が発生します。

この他にも、売買契約時に支払う手付金や不動産取得税などが必要になります。

例えば、手付金の場合、購入代金の5～10％程度を支払うのが一般的です。最終的には購入代金の一部に充てられますが、売り手と買い手の協議で決められることが多いため、余裕を持たせた資金計画が大切です。

マンション売却時にかかる費用

マンションの売却時には、売却代金だけを受け取れるといった単純なものではありません。不動産会社に仲介を依頼した場合、売却価格に応じた仲介手数料を支払う必要があります。

また、次のようにさまざまな税金が発生します。

譲渡所得税は、マンションを売却した際に出た利益に対してかかる税金を指しています。納税は売却した翌年の確定申告で行いますが、物件の所有年数によって税率が異なる仕組みとなっています。

この他にもリフォームした上で売却する場合はリフォーム費用が必要となり、転居に伴う引っ越し費用もかかります。

マンション住み替えの注意点

低金利政策の影響を受け、消費者は従来よりも住宅ローンが組みやすくなったと言えます。しかし、住宅ローンが残ったまま住み替えする場合には注意が必要です。

なぜなら、「オーバーローン」や「ダブルローン」による負担増が懸念されるからです。

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格を上回ることで、残債は自己資金で補う必要があります。一方、ダブルローンとは、以前の住宅ローンを支払いながら新たに住宅ローンを組むことで、「住み替えローン」とも呼ばれています。

オーバーローンの場合では自己資金が十分に準備できなかったり、ダブルローンの場合では月々の返済額が負担になりがちです。

どちらの状態も経済的な負担が増えるため、住み替え後の家計を圧迫しないかどうか見極めることが大切です。

満足できるマンションの住み替えにするためには

住み替えを検討している場合、新居での快適な住環境を思い描く人が多いことでしょう。次で挙げる点を参考にすれば、満足できる住み替えがより一層期待できます。

現在住んでいるマンションを高く売る

満足できるマンションの住み替えを目指すためには、売却予定のマンションをできるだけ高値で売却することがポイントです。

なぜなら、できるだけ高値で売却することで資金面に余裕が生まれ、新居の物件選びに集中できるからです。

できるだけ高値での売却を目指すなら、仲介を依頼する不動産会社選びが重要になってきます。信頼できる不動産会社に売却を任せることで、より高値での売却が期待できます。

築年数が古い場合は、リフォームをした方が高値で売却できるのではないかと考えがちです。

しかし、中古マンションの購入希望者は、購入後に自分好みの間取りにリフォームしたいと考えている場合も多いので、不動産会社に相談した上で着手しましょう。

一括査定サイトで効率よく不動産会社を選ぶ

不動産会社による査定は、不動産流通機構が提供する「価格査定マニュアル」を使っている業者や独自の方法で査定している業者があります。

しかし、駅からの距離が近いといった立地条件は、不動産会社によって評価が異なります。

その結果、提示される査定額は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

このような場合、一括査定サイトを活用すると便利です。

一括査定サイトは、一度に複数業者に査定を依頼できる仕組みとなっています。

提示された査定額を比較できるだけでなく、不動産会社とのやり取りで優秀な不動産会社を見つけられます。

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出典:HOME4U

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上記4社以外にもおすすめな不動産一括査定サイトを比較したい方は、こちらの記事をぜひご覧ください。

ポイントを押さえて住み替えを成功させよう

住宅ローンの残債が多い場合、十分な自己資金が準備できないと満足できる住み替えは実現しにくいと言えます。しかし、高値で売却できれば住宅ローンの残債も減り、その分新居の購入資金に充てられます。

住み替えを成功させるためには、タイミングの見極めや費用の把握も大切ですが、何よりも不動産会社選びがポイントになります。一括査定サイトを活用して信頼できる不動産会社を見つけ、住み替えを成功に導きましょう。