マイホームを売却する方法と不動産業者を選ぶポイント



マイホームを売却する方法と不動産業者を選ぶポイント

マイホームの売却は、人生の中でそう何度も経験できることではありません。そのため、売却に慣れているという人は稀でしょう。納得のいく売却を行うためには、あらかじめ不動産売却の流れやポイントなどの知識をつけることが必要です。

この記事では、マイホームを売却する方法や一般的な売却の流れ、費用や税金についての基本知識をご紹介しています。さらに、マイホーム売却の成功の鍵となる不動産会社の選び方についてもポイントをご紹介します。

売却の流れや不動産業者の選び方をしっかり理解して、納得のいく形でマイホームを売却しましょう。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。  日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

マイホームを売却する方法は3つ

マイホームを売却する方法は3つ

マイホームを売却する方法は、大きく分けて3つあります。

それぞれの売却方法の特徴をつかみ、自分の状況にあった方法を選択することが大切です。

不動産業者に買い取ってもらう直接買取

不動産売却の一つ目の方法は、「買取」です。買取での売却先は、不動産業者です。

買取を選択するメリットとして、不動産業者が直接買い取ってくれるためすぐに現金化できる点が挙げられます。一般市場での売却の場合、買主が見つかるまで長い時間がかかるケースもあります。

しかし、買取の場合は不動産業者との交渉後、すぐに売却することができるため、短期間で売却することができます。売却完了までの目安としては、2週間~1カ月程度です。

一方で、買取の場合は売却価格が市場価格の7割程度になります。広告活動の費用や、リフォーム代、そして不動産業者の利益分などを加味して価格を決めるため、市場価格よりも割安の価格での買取となるのです。

多少価格が低くなっても短期間で売却したいケースや、市場ではなかなか買い手がつきにくい家は、買取を検討すると良いでしょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

買取の場合はほぼ不動産業者に委ねることとなりますので、事前にしっかりと決済までの流れを確認しておくことが大切です。

編集部
編集部

注意すべき点はなにかありますか?

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

また、課税証明書・図面・印鑑証明書等売主様が準備しておかなければならないものの準備を早めにしておきましょう。

高値で売却できる仲介

仲介は、不動産業者に仲介を依頼し、市場で買主を探す方法です。買主が見つかり、売買契約や成立した場合、売主は不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

仲介では市場価格で売買できる可能性が高いため、買取よりも高い価格での売却が期待できます。そのため、不動産の売却の際にはこの仲介の方法を取る人が圧倒的に多いとされています。

デメリットは、売却が完了するまでに買取よりも時間がかかる点です。売却までの平均期間は3~6カ月ですが、購入したいという人が中々見つからない場合には、長期間売却活動を行わなくてはなりません。

さらに、最悪の場合、買主が見つからず、売却できないという可能性もあることにも注意が必要です。

新しい家への引越しなどのスケジュールが決まっている場合には、売却活動を早めに始める、早く売れるように価格を見直すなどの対応が必要です。

一般市場でも需要がある不動産の売却で、少しでも高く売却したい場合は、仲介を選択しましょう。

個人でマイホームを売却する

3つ目の売却方法として、個人でマイホームを売却するという選択肢もあります。特に、親族や友人など売却するときに選ばれることが方法です。

不動産業者を介さずに直接売却するため、仲介手数料は必要ありません。売主と買主の間で条件を交渉し、合意のもとに決済と登記を行います。

デメリットは、手続きを自分で行わなくてはならない点です。不動産売買は、多くの書類の準備が必要な上、様々な手続きがあります。普段から不動産業を行っていない一般の人が仕事の合間に調べながらこなすのは、骨が折れる作業でしょう。

手続きを自分で行う余裕があるケースや親しい人への売却の場合などであれば、個人手続きを検討すると良いでしょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

個人間で売買するとき、不動産コンサルタントに手続きを代行することも可能です。別途相談料・コンサル費用がかかりますがコンサル専門会社等に事前に相談してみるのもよいです。

イエイ|不動産・マンション一括査定

買取で売却するときの流れ

買取で売却するときの流れ

不動産の売却を始める前に、売却の流れについてイメージを持っておくとスムーズに進めていくことができます。

まずは、買取を選択した場合の売却完了までの流れを簡単にご紹介します。

査定を依頼して不動産業者を選ぶ

マイホームの売却は不動産業者を探すことから始めます。

買取を依頼する不動産業者を探す際には、はじめに不動産の価値を知るために各不動産業者に査定を依頼します。査定は必ず複数の不動産業者に依頼しましょう。

不動産業者によって査定額に開きがある場合や、対応の良し悪しにも差がありますので、必ず見比べるようにしてください。

この際、複数の不動産業者に1軒ずつ査定を依頼するのは手間がかかりますので、一括見積もりサイトを利用すると便利です。

一括見積もりサイト「イエイ」は、主要大手から地元密着の不動産会社から最大6社の査定を一度に受けることが可能です。インターネットから無料で査定依頼できるので、手間がかからずおすすめです。

不動産業者との打合わせ

無料査定を依頼した不動産業者の中から、幾つかの会社を選んで打ち合わせに進みます。打ち合わせの席で買取価格の提示してもらい、交渉を行います。

この先の売買スケジュールや、物件引渡の際の条件をお互いにしっかりと確認します。家財の処分はどうするか、処分費はどちらが持つかなどの細かい部分も確認しましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

その他、「司法書士の指定(売主指定か買主指定か)」「現金決済か振り込みか」「決済場所(どちらの指定銀行か業者事務所か売主自宅か)」などが重要な取り決めになります。

売買契約を締結し残金決済

打ち合わせにて合意した内容で売買契約を結びます。売買契約時には、売買契約書の読み合わせや署名・押印、家の状態の確認を済ませ、手付金を受け取ることになります。

引渡し前までに抵当権抹消の手続きを進め、引越しの手配などを進めます。

その後、家の引渡し時に不動産業者から残代金を受領すると同時に、鍵や必要書類を渡します。ここまでで買取での売却が完了です。

仲介で売却するときの流れ

仲介で売却するときの流れ

工程がシンプルな買取での売却に比べ、仲介での売却では市場で広く購入希望者を探す「売却活動」が必要です。

仲介での売却の一般的な流れをご紹介します。売却完了までの期間は、3~6カ月を見込んでおきましょう。また、戸建の場合は、マンションよりも売却期間が長引く傾向があります。

対策としては業者選びが重要になってきます。その地域で戸建ての販売実勢がある業者を探してお願いするのがよいです。

不動産の査定を依頼する

仲介でマイホームを売却する際にも、はじめに行うことは買取での流れと同様に、不動産の価値を知ること(査定)です。

不動産の価値を知る方法はふたつです。不動産業者に依頼する方法と、不動産鑑定士に依頼する方法です。

資格を持った不動産鑑定士の鑑定は非常に信頼性が高いもので、土地評価額の算出の際や裁判で利用されますが、高い鑑定料がかかります。

マイホームの売却であれば、基本的に不動産業者の査定で十分と言えます。幾つかの不動産業者に査定を依頼し、査定結果を見比べましょう。

また、査定額は売却できる額とイコールではない点を知っておきましょう。査定額はあくまでも、「これくらいで売却できますよ」という目安の金額であり、不動産業者がその価格での売却を保証するものではありません。

仲介の場合も、査定は無料一括見積もりサイトを利用すると便利で、なかでも運用10年の実績のあるイエイがおすすめです。

イエイでは、厳選した優良企業とのみ提携しているため、悪徳業者に出会う可能性がないのも大きな特徴です。査定を依頼した各社の対応や査定額を比較し、信頼できる不動産業者を探しましょう。

不動産業者を選び契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産業者が決まったら、不動産業者に正式に不動産売却の仲介を依頼するための「媒介契約」を結びます。これは法律で義務付けられているので、必ず結ばなくてはなりません。

媒介契約には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、契約の種類によってメリット・デメリットがあるため、自分の状況に合わせて1つを選択します。

専属専任媒介契約は、1社のみに仲介を依頼する媒介契約です。自分で売却先を見つけた場合でも、契約を結んでいる不動産業者を仲介しなくてはなりません。

専任媒介契約も同様に1社のみに仲介を依頼しますが、自分で売却先を見つけた場合は、不動産業社を介さずに売却することが可能です。

一般媒介契約は、複数の不動産業社と媒介契約を同時に結ぶことが可能です。自分で見つけた売却先は、不動産業社を介さずに売買を行うことが可能です。

また、媒介契約の種類によって、不動産業者に義務付けられている連絡の頻度が異なります。専属専任媒介が最も頻繁に現状の報告を受けることができます。次いで専任媒介、一般媒介の順に連絡の頻度が少なくなります。

契約の種類 契約できる不動産業社数 自分で売却先を見つけた場合 レインズの登録義務 売主への連絡頻度
専属専任媒介契約 1社のみ 不動産業者を介す 契約締結から5日以内 7日に1回以上
専任媒介契約 1社のみ 不動産業社を介さなくて良い 契約締結から7日以内 2週間に1回以上
一般媒介契約 複数社 不動産業社を介さなくて良い 特に規定なし 特に規定なし

不動産業者は、取り掛かるのであれば自社で売却まで進めたいと考えているため、専属専任媒介や専任媒介の方が力を入れて対応してくれる傾向があります。

しかし、魅力的な物件であれば、一般媒介の方が良い条件で購入してくれる買主に出会う可能性が上がります。

契約方法は売却するマイホームの状況に合わせ、自分で判断するようにしましょう。なお、媒介契約の種類は更新時期であれば変更することが可能です。

売却活動の開始と内覧者の受け入れ

媒介契約を結んだら、売却活動を開始します。買取とは違い、仲介の場合は一般の買主を探さなくてはならないため、不動産業者を介して一般市場で広く購入希望者を探すことになります。

広告や不動産業者からの紹介で、物件に興味を持った人がいれば、高い確率で「内覧」の申し込みがあります。内覧は売却を成功させるために重要な工程ですので、早い段階で受け入れの準備をするようにしましょう。

具体的には、内覧者に良い印象を持ってもらえるよう、家の中の掃除をして清潔にしておきます。物が多い場合には、物置や倉庫にしまったり処分を進めておくことや、水周りの掃除を念入りに行っておきましょう。

価格交渉をして売買契約を結ぶ

売却活動を行い、買主が見つかったら価格や条件などのすり合わせを行います。

売主と買主双方が条件に合意したら、仲介を依頼している不動産業者が売買契約書を作成し、売買契約を締結します。この際、売主側は買主から手付金(売却金額の5~10%)を受け取ることになります。

不動産売買は大きなお金が動く契約のため、簡単に契約解除ができないようになっています。そのため、売買契約の際にはしっかりと内容を確認してください。

追って詳細をご紹介していますが、売買契約を結ぶ際には様々な書類が必要になります。あらかじめ不動産業者に必要書類を確認しておき、余裕をもって用意をしておくと安心です。

物件引き渡し準備と引越し

売買契約を結んだ後も、売主側にも複数の対応しなければならないことがあります。

まずは、物件の引き渡しの準備です。

具体的には、所有権移転に関する手続きと、住宅ローンがある場合には完済や抵当権の抹消手続きを行わなくてはなりません。迅速に進めないと違約になってしまうこともありますので、スムーズに進められるよう不動産業者に対応方法などを確認しておきましょう。

また、忘れてはならないのが引越し準備です。物件の引渡し日までに、売主は引越しを済ませておかなくてはなりませんので、売却が決まった段階から少しずつ引越し準備を進めておくことをおすすめします。

物件引き渡し

売却活動の最後は物件の引渡しです。引き渡しまでに、公共料金の精算を済ませておきます。

引き渡し手続きは、買主が住宅ローンを借りる銀行、売主と買主、仲介に入っている不動産業者、司法書士で行うことになります。一般的に銀行で手続きが進められ、売主は売却金額の残金を受け取ることになります。

マイホーム売却でかかる主な費用

マイホーム売却でかかる主な費用

マイホームの売却では、売主は売却によって入ってくるお金に意識が向きがちです。しかし、売主側も様々な出費があることを忘れてはいけません。

数十万円単位のお金が必要になるケースもありますので、事前に売却にかかる費用を把握しお金の準備をしておくと安心です。

仲介で売却する場合は仲介手数料

不動産業者に仲介を依頼する場合には、仲介手数料が必要です。

仲介手数料は、家の売却が成功した際に支払う成功報酬です。家を売却するための広告費用や営業担当者の人件費などのあらゆる費用が含まれます。

仲介手数料は、上限が国土交通省によって定められており、次のようになっています。

取引額 報酬額(税抜)
200万円以下の場合 取引額の5%以内
201万円以上400万円以下の場合 取引額の4%以内
400万円を超える場合 取引額の3%以内

上限を超えなければ、不動産業者が独自に仲介手数料の額を決めることができます。

注意したいのが、仲介手数料が高いからといって不動産業者の質が良いかはわからない点です。あえて安く設定し、多くの案件を受注して利益を出す戦略をとっている不動産業者もあります。

高いから質がいい、安いから質が悪いとは限りませんので、仲介手数料の料金設定だけではなく、担当者や不動産業者の対応を見て信頼できるかどうか判断するようにしましょう。

また、買取の場合は仲介手数料はかかりません。

全額繰上返済の手数料

売却するマイホームの住宅ローンが残っている場合には、売却時にローンの全額繰上返済を行う必要があります。このときに手数料がかかります。

手数料は金融機関によっても異なり、さらに手続きの仕方によっても金額が異なるため、事前に確認を行ってください。一般的にはインターネットバンキングを利用すると手数料は安く、金融機関の窓口での全額繰上返済の手続きでは手数料が高くなります。

手数料が高い窓口での返済でも、50,000円(税抜き)以下に設定されていることがほとんどです。

抵当権抹消登記にかかる費用

住宅ローンを利用していた場合、ローンの全額繰上返済と同時に、抵当権の抹消手続きを行わなくてはなりません。

ここで抵当権のおさらいですが、住宅ローンの契約の際、万が一債務者が返済できなくなったときのため、金融機関は対象の不動産を担保にしてお金を貸します。このとき、万が一返済不能となったときに担保の不動産を差し押さえることができる権利が「抵当権」です。

住宅ローンの全額返済を行っても、抵当権は自動的に解除されるものではないため自分で抵当権抹消登記を行わなくてはなりません。

抵当権抹消登記の手続きは、必要書類を準備して法務局に届け出る必要があります。

このとき、専門家である司法書士に書類作成を依頼すると、登録免許税の他に司法書士への報酬がかかります。費用の相場は、8,000円~12,000円程度です。

書類の準備を自分で行えば、登録免許税1筆1,000円で済むため、自分で調べて書類を準備する余裕がある場合には、司法書士に頼らず自力で行っても良いでしょう。

マイホーム売却で支払う税金

マイホーム売却で支払う税金

マイホームの売却では、仲介手数料やローンの繰上返済の手数料などの各種費用に加えて支払わなくてはならない税金があります。

支払わなければならない税金は1つだけではありません。税金の支払額は物件の売却金額や種類などの条件によって異なりますが、すべての税金を合計すると大きな額になることもあるので注意が必要です。いざ支払いが必要になったときに慌てないように、事前に確認をしておきましょう。

印紙税と登録免許税

印紙税と登録免許税は、売却益や金額にかかわらず、必ず支払わなくてはならない税金です。

印紙税は売買価格で収める金額が異なり、売却益が10万円以上50万円以下の場合は200円、5,000万円以上1億円以下の場合は30,000円のように細かく設定されています。売買契約書に売却価格に応じた印紙を貼ることで納めることになります。

印紙税の一例

売却益 税金
10万円以上50万円以下 200円
50万円を超え100万円以下 500円
100万円を超え500万円以下 1,000円
500万円を超え1,000万円以下 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 10,000円
5,000万円を超え1億円以下 30,000円

なお、この金額は軽減措置金額です。登録免許税は、所有権の移転登記や抵当権の抹消登記の際にかかる税金です。

所有権の移転登記の場合、「不動産の固定資産税評価額 × 登録免許税の税率」の計算式で求めることができ、登録免許税の税率は次の通りです。

項目 計算式
土地 不動産価格×15%
建物 不動産価格×4%(自己居住用であれば、不動産価格×3%)

※上の表は売買による所有権の移転の場合で、相続による所有権の移転の場合は税率が異なります。

一方、抵当権の抹消登記の際にかかる登録免許税は、土地と建物を合わせておおよそ2,000円程度となります。

売却益が出たら所得税と住民税

マイホームを購入したときの価格よりも、売却価格の方が上がることがあります。売却により利益が出た場合、譲渡所得に所得税と住民税が課税されることになります。

さらに、2011年(平成23年)12月2日からは復興特別所得税(計算式:所得税×2.1%)を併せて支払う必要があります。

また、譲渡所得にかかる所得税と住民税は、不動産の所有期間によって税率が変わることに注意が必要です。

項目 所得税 住民税  合計  
5年以下(短期譲渡所得) 30.63% 9% 39.63%
5年超(長期譲渡所得) 15.315% 5% 20.315%

※上記の表では、所得税の税率に復興特別所得税(所得税×2.1%)が上乗せしてあります。

5年を境に税率が変わるため、利益が出ることが予想される不動産を売却をする場合には、5年経過するのを待ってから売却をした方が、税金の面ではお得ということになります。

売却費用にかかる消費税

不動産売却の際に、忘れてはならないのが消費税の存在です。

消費税は、不動産業者に支払う仲介手数料や司法書士報酬、住宅ローンの一括返済手数料などにかかります。これらの費用を事前に準備する際には、税率10%がかかることを忘れずに計算しましょう。

一方、土地や個人の建物の売却価格に関しては、消費税は非課税になります。建物を不動産投資目的で売却する際などには消費税が課税されますが、事業者として仕入れた不動産を売却する場合、消費税はかかりません。

イエイ|不動産・マンション一括査定

売却に必要な書類

売却に必要な書類

マイホームを売却する際、様々な書類が必要です。準備しなければならない書類が多い上に、平日でないと取得ができないものもあります。

売却をスムーズに進めるためには、早い段階から必要書類を準備し始めておくに越したことはありません。また、マンションと戸建では必要書類が異なるため、注意が必要です。

マンションや戸建ての売却時に必要な書類

不動産業者を選ぶポイント

不動産業者を選ぶポイント

仲介で売却する際、売却活動は不動産業者と二人三脚で進めていきます。マイホームの売却を成功させるためには、良い不動産業者や信頼できる営業担当に依出会えるかどうかが大切です。

良い不動産業者はどのように探せば良いでしょうか。良い不動産業者を見分けるポイントを5つご紹介します。

査定は複数の不動産業者に依頼する

不動産の売却は、不動産業者に査定を依頼するところから始まります。

査定は、必ず複数の不動産業者に依頼するようにしましょう。複数の不動産会社に査定を依頼することで、売却したいマイホームの価値の相場を知ることができます。

さらに、査定のやり取りの中で、不動産業者同士を見比べることができ、対応の良さや知識が豊富かなどをチェックすることもできます。

先にもご紹介しましたが、不動産業者への査定の依頼は無料一括査定サイトを利用することが一般的です。無料で簡単に査定結果を受け取ることができるので、手間を省くことができる点からも人気が高まっています。

中でも、イエイは10年以上の歴史の中で約400万人の利用実績があるので、安心して使うことができるサイトです。

免許番号と行政処分歴を確認する

信頼できる不動産業者を選ぶために、不動産業者の免許番号や営業年数を確認しましょう。

不動産仲介は、宅地建物取引業の免許が必要です。免許を持っていない会社はルールを守っていない悪徳業者の可能性がありますので、避けてください。

免許番号は、店舗やホームページ上で公開されていますので、簡単に調べることができます。

営業年数が長く免許の更新が何度も行われている不動産業者は、実績や経験がある可能性が高いです。

また、都道府県庁の宅建業免許担当の部署に行くと、宅地建物取引業者名簿の閲覧ができます。

名簿には不動産業者の行政処分歴も記載されているため、処分歴がある不動産業者を避けることができます。なお、名簿の閲覧は有料としている都道府県もあるので、電話やホームページ等で事前に確認しておくとよいでしょう。

国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムでも検索することができます。

参考:建設業者・宅建業者等企業情報検索システム|国土交通省

売買物件の媒介業務をしている不動産会社を選ぶ

不動産会社の業務には、宅地建物業と不動産賃貸業、不動産管理業の3つがあります。マイホームの売却の際には、宅地建物取引を取り扱っており、得意としている不動産会社を選びましょう。

さらに、首都圏の物件の取り扱いが多い、地元の物件の取引経験が多いなど、不動産業者によって得意エリアが異なります。また、マンションが得意な不動産業者、一戸建てが得意な業者など、それぞれの会社で得意なジャンルが決まっているケースも多いです。

そのため、依頼しようとしている不動産業者が自分の売却したい不動産の特性が得意かどうかを事前に調べておくこともポイントです。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

宅建業者の見分け方は宅建業免許を取得しているかどうかです。ネット・標識などで確認できます。

査定額で決めない

一括査定のあと、複数の不動産業者の査定結果を見ると、価格にばらつきがあることに気づくと思います。このとき、査定価格が高いという理由だけで、仲介を依頼する不動産業者を決めないようにしましょう。

査定額=売却額ではありません。不動産業者によっては、媒介契約を結びたいがために、あえて相場よりも高い査定額を無理につけていることもあります。

このような場合、査定額を信じて高い価格で売り出してしまうと、いつまでも売れずに売却活動が難航してしまうことがあります。

査定額に疑問がある場合は、なぜその価格なのか根拠を聞きましょう。その上で、不動産業者の説明に納得感があるか、信頼できそうかを判断するようにしてください。

親身になってくれる担当者を選ぶ

良い不動産業者を選ぶことも重要ですが、それと同様に良い担当者に依頼ができるかが重要です。担当者の営業スキルや知識によって、売却の結果が大きく変わってくることがあるからです。

担当者を選ぶときは、こちらの話を親身になって聞いて提案をしてくれる人を選ぶと良いでしょう。自分の意見を押し付けたり、上から目線であったり、自社の利益のことしか考えていないような担当者とは、気持ちの良い売却活動ができないことが目に見えています。

また、実績のある良い不動産業者を見つけたとしても、自分を担当してくれる人が良いとは限りません。担当者にの態度や知識に違和感がある場合には、担当を変えてもらうか、不動産業者自体を変えることも検討しましょう。?

マイホーム売却を成功させるためには不動産業者選びがカギとなる

マイホーム売却を成功させるためには不動産業者選びがカギとなる

マイホームの売却方法と不動産業者の選び方について幅広くご紹介しました。

不動産の売却を初めて行うという売主も多いでしょう。納得のいく売却をするためには、事前に不動産売却の知識をつけるのと同時に、二人三脚で売却を進める不動産業者選びがとても重要です。

査定時には複数の不動産業者に依頼をする、自分の物件の特性に合った不動産業者を選ぶ、良い担当営業に依頼するなどのポイントを踏まえて、信頼できる不動産業者を探すことから始めましょう。

黄威翔 / 宅地建物取引士
黄威翔 / 宅地建物取引士

不動産会社に長年勤務し、不動産売却の国家資格「宅地建物取引士」を取得。中古不動産の売買仲介に関わり、日本全国の売主のお客様から貴重な財産を預かっています。専門家の視点から不動産売却の知識をわかりやすく解説します。

関連キーワード