マンションの売却にかかる手数料や費用について紹介



マンションの売却にかかる手数料や費用について紹介

マンションの売却を行う際、忘れてはいけないのが売却に掛かる手数料や各種費用です。

初めてマンションを売却する場合、どのような費用がかかり具体的にどれくらいの出費があるのか不安に思う方も多いのではないでしょうか。マンションを売却する際は、事前に費用について確認して準備をしておくことが必要です。

この記事ではマンションの売却時にかかる費用について、一般的に必要な金額を含めて詳細にご紹介しています。また、税金や費用を抑える方法などにも触れていますので、売却活動に入る前に一度チェックしてみてください。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。  日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

マンションの売却にかかる費用

マンションの売却にかかる費用

マンションの売却を行う際には、様々な費用がかかります。すべてを合わせると百万円以上の費用が必要になることも多いため、あらかじめ各種手数料や費用について確認し、資金を準備しておくと安心です。

一般的に、売却時に売主側で必要になる費用は、次の通りです。

売主側で必要な書類

それぞれの費用の詳細について、詳しくご紹介します。

費用の中で一番高額になる「仲介手数料」

マンションを売却する際に不動産業者に仲介を依頼するのであれば、「仲介手数料」がかかります。マンション売却に必要な費用の中でも特に高額になることが多い手数料です。

仲介手数料には、マンションの広告費用や不動産業者の営業担当の人件費など、マンションを売却するために必要な費用がすべて含まれています。

成功報酬のため、マンションの売却が決まり買主と売買契約を交わした場合にのみ支払います。実際の支払いのタイミングとしては、売買契約時とマンションの引き渡し時に半額ずつ支払うのが一般的です。

仲介手数料は、宅地建物取引業法によりその金額の上限が定められています。上限金額は売買価格によって、次のように3段階で設定されています。

取引額 報酬額(税抜)
200万円以下 取引額の5%以内
200万円超400万円以下 取引額の4%以内
400万円超 取引額の3%以内

売買価格が400万円を超える場合には、以下のような簡易計算式が使えます。

売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料
売買価格×3%+6万円(+消費税)

なお、仲介手数料に定められているのは上限のみなので、上限以下の金額であれば不動産業者が独自に価格を決めることができます。

売買契約書に欠かせない「印紙税」

日本では印紙税法という法律のもと、「課税文書」に定められている書類には税金がかかります。

不動産を売却する際に作成する売買契約書は、この課税文書に該当するため印紙税を納めなくてはなりません。印紙税は、売買契約書に記載されている売却金額によって税額が異なります。

売却金額(契約金額) 本則税率
10万円超、50万円以下 400円
50万円超、100万円以下 1,000円
100万円超、500万円以下 2,000円
500万円超、1,000万円以下 1万円
1,000万円超、5,000万円以下 2万円
5,000万円超、1億円以下 6万円
1億円超、5億円以下 10万円

印紙税は、収入印紙を購入して契約書に貼付する方法で納税します。一般的なマンション売却の場合は数千円~数万円ほどになるケースが多いでしょう。

住宅ローンの返済に必要な「一括繰上げ返済手数料」

住宅ローンを借りてマンションを購入している場合、売却の際に住宅ローンを完済する必要があります。完済するにあたり、借入先の金融機関へ一括繰上げ返済の事務手数料を納める必要があります。

一括繰上げ返済の費用は金融機関やローンの種類ごとに異なりますが、一般的に3,000~20,000円程度とされています。固定ローンの場合は手数料が高い傾向があり、30,000~50,000円程度かかる場合もあります。

また、返済時の手続き方法でも手数料が変わります。金融機関の窓口での返済手続きが一番手数料が高く、WEB上からの手続きの方が手数料を抑えられることができます。

司法書士への依頼が必要な「抵当権抹消に関する費用」

マンション売却に際し住宅ローンを一括返済する場合、抵当権抹消に関する費用が必要です。

抵当権とは、万が一債務者が住宅ローンの返済ができなくなったとき、債権者である金融機関が担保である対象の不動産を差し押さえることができる権利のことです。

マンションを売却する際には、住宅ローンの全額繰上げ返済が必要だと先にご説明しましたが、住宅ローンを完済しても抵当権は自動的に解除される仕組みになっていません。そのため、自分で抵当権抹消の手続きを進める必要があり、その際に抵当権抹消手続の登録免許税と司法書士報酬の2つの費用がかかります。

登録免許税

抵当権を解除する際、法務局にて抵当権抹消登記の手続きを行います。抵当権抹消登記を行う際には、登録免許税がかかります。金額は一つの不動産につき1,000円です。

建物と土地は別々に抵当権が設定されている場合は、登録免許税は合計で2,000円となります。

司法書士の報酬

抵当権抹消登記は、自分で書類を準備して行う、または専門家である司法書士に依頼をする、という2つの選択肢があります。

自分で法務局に行き手続きを行えば費用は登録免許税のみで良いというメリットがあります。

しかし、書類の準備に手間がかかるほか、知識が必要なため自分で調べながら行う必要があり、仕事と並行して進めるのは大きな負担になりがちです。

そのため、抵当権抹消登記は司法書士に依頼をすることが一般的です。この場合は、住宅ローンを借りていた金融機関から受け取った書類を司法書士に渡すだけで良いため手間がかかりません。

司法書士への報酬の相場は8,000~12,000円程度です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

氏名や住所が変更される場合は、それを証明する書類も必要になります。

意外と費用がかさむ「引越し費用」

忘れがちなのが、引越しに関する費用です。家族で引越しをする場合には家財が多いため、引越し費用が高額になる傾向があります。あらかじめ引越し費用も計算しておくと安心です。

引越し料金は、移動距離、荷物の量、梱包資材費用、人件費、エアコン着脱、不用品処分などで決まります。さらに、新年度が始まる4月に向けた3月頃のハイシーズンは、多くの引越し業者で料金が上がることに注意が必要です。

<引越し業者の料金の一例>

項目 2~5月の引越し 3~4月の引越し
2~3人家族 60,000~65,000円 78,000~100,000円
4~5人家族 70,000~80,000円 108,000~112,000円

引越し費用を少しでも抑えたい場合には、費用が高くなりがちなハイシーズンを避ける、荷物の量を減らすなどの工夫を行いましょう。いずれにしても、早い段階からの引越し準備をおすすめします。

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売却で利益が出た場合は不動産譲渡所得税がかかる

売却で利益が出た場合は不動産譲渡所得税がかかる

マンションは、通常であれば年数が経つとその価値は下がっていきます。

しかし、一部のビンテージマンションや需要が高いエリアにあるマンションなどは、購入時よりも売却時の方が価格が上がることがあります。

もし、マンションの売却で利益が出る場合は、譲渡所得税を支払わなくてはなりません。

滞納すると延滞税が課せられるため注意が必要です。売却で利益が出る可能性が高いのであれば、不動産譲渡所得税についても確認しておきましょう。

譲渡所得税とは譲渡所得にかかる所得税と住民税のこと

土地、建物、株式、貴金属などを売却した際に得た利益を「譲渡所得」と言います。

譲渡所得には、所得税と住民税がかかるので総称して「譲渡所得税」と呼ばれます。納めるべき税金の正規な名称はあくまで「所得税」「住民税」になりますが、ここでは譲渡所得税として紹介します。

マンション売却で譲渡所得があった場合、翌年の確定申告で申告を行い課税所得税を納めます。

譲渡所得税の計算方法

課税所得税を計算する際には、はじめに不動産譲渡所得を計算で出す必要があります。

計算式は単純です。マンションが実際に売却できた価格から、取得費(購入時の価格)と売却時の諸経費を引いて譲渡所得を求めます。

不動産譲渡所得の計算式
売却価格-(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)

上記の計算式で求めた不動産譲渡所得に税率をかけることで、不動産譲渡所得税を求めることが可能です。計算式は、次のようになります。

不動産譲渡所得税の計算式
不動産譲渡所得×税率

税率は、売却した不動産の所有期間によって異なります。5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得になり、次のように税率が定められています。

項目 所得税 住民税 合計
5年以下(短期譲渡所得) 30.63% 9% 39.63%
5年超(長期譲渡所得) 15.315% 5% 20.315%

※上記の表では、所得税の税率に復興特別所得税(所得税×2.1%)が上乗せしてあります。

5年を境に税率が大きく変わるため、次にご紹介する特別控除を超えるような大きな売却益が見込める場合には、5年を待って売却すると税金の面ではお得といえるでしょう。

また、確定申告の際には、所得税分を申告すれば、同時に住民税の申告も完了する仕組みになっています。

譲渡所得税の特別控除

マンションの売却で利益が出ていても、「特別控除」を利用することで税金の支払額を減らすことができるケースがあります。

ここでは3つの特別控除についてご説明します。自分のマンションがこの特別控除に該当していないかチェックをしましょう。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、名前の通り譲渡所得を3,000万円まで控除する特例です。譲渡所得が3,000万円以下であれば税金が0円になるということになります。

この特例を受けるためには、次の要件を満たしている必要があります。

3,000万円の特別控除を受ける適応条件

3,000万円の特別控除が適用される場合、課税される部分である譲渡所得の計算式は、次のようになります。

譲渡所得
売却価格-(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)-3,000万円

なお、この特別控除を受けるためには、必ず確定申告を行う必要があります。確定申告書類を国税庁のHPで作成することで、先に挙げた要件に該当しているかどうかを確認することも可能です。

参考:所得税の確定申告|国税庁

所有期間10年以上の特別控除

売却したマンションの所有期間が10年以上の場合、課税譲渡所得に応じて軽減税率が適用される特別控除もあります。軽減税率は、譲渡所得の金額によって次のように定められています。

譲渡所得 所得税 住民税
6,000万円以下 10.210% 4%
6,000万円超 15.315% 5%

この控除は、3,000万円特別控除と併用することができます。

買い替え特例

マンションを売却した年の前年から翌年に新しいマイホームを購入した場合、一定の要件のもと譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる制度があります。これを「買い替え特例」と言います。

この特例に該当するための要件は、次の通りです。売却する不動産(譲渡資産)に対する要件と、新しく購入する不動産(買替資産)に要件があります。

譲渡資産の要件 買替資産の要件

買い替え特例に該当する場合、売却した年には課税されず買い替えた不動産の売却時まで課税が先送りされます。

先にご紹介した2つの特例のように非課税になるわけではないのですが、税金の支払いを先送りできるということになります。

その他にかかる可能性のある費用について

その他にかかる可能性のある費用について

マンション売却時に必要な費用や税金について、ここまででご紹介したものを把握していれば売却活動を進める中で困ることはあまりないでしょう。

しかし、ご紹介したもの以外にも費用が発生するケースが稀にあります。ここからご紹介する費用は、マンションの売却時に必ず発生するものではありませんが、念のため把握しておいていただきたい費用です。

水道光熱費

すでに新しい家への引越しが済んでおり売却するマンションに住んでいない場合は、水道や電気、ガスなどを解約している場合もあるでしょう。

しかし、売却活動を進める中で購入希望者がマンションの内覧を希望することがあります。

電気が通っていないと、夕方以降の内覧の対応ができません。また、昼間でも部屋によっては電気をつけた方が印象が良くなるケースもあります。また、夏場の下水の臭いを抑えるために、定期的に水を流す必要もあります。

このように、売却活動中は水道や電気を解約しないほうが良い場面もあると言えます。引越し済みで、もう水道光熱費が必要ないと考えていても、売却活動に入ってから予想外に水道光熱費が発生することがある点に注意が必要です。

広告費用

マンションの売却活動における広告費は、仲介を依頼する不動産業者に支払う仲介手数料に含まれているため、基本的にはかかりません。 

しかし、より多くの人に物件の情報を知ってもらうために特別な広告活動を行う際には、追加で広告費用が発生することがあります。

不動産業者から売却活動中に新しく広告を打つことを提案された場合には、事前に広告費が発生するのか確認しましょう。

通常の広告活動でも購入希望者を探すことができるケースがほとんどですので、売主が希望しない場合は、特別な広告をする必要はなく、支払いも当然必要ありません。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

例えばインターネット上の検索サイトで「注目物件」として上位に出してもらえるようにする、などです。また、通常の広告以外として、新聞の折り込み広告を入れたりすることもあるようですが、基本的には、通常の売却活動に入っているものだと思います。業者から提案をされた場合は、一度内容を確認するようにしましょう。

戻ってくる費用について

戻ってくる費用について

マンションの売却で出て行く費用がある中で、実は不動産売却によって戻ってくる費用もあります。

不動産売却で戻ってくる費用一覧

上記のように、売却するマンションを取得したときや住んでいるときにすでに支払っている費用の中から、返金されるお金が発生することがあります。それぞれの詳細を次にまとめています。

住宅ローンの保証金

「住宅ローンの保証金」とは、ローンの支払いが滞った場合に代位弁済をしてくれる保証会社に支払っている保証金のことです。

保証会社との契約の内容によって異なるので、疑問点などは保証会社に問い合わせてみましょう。

火災保険料の返金

火災保険の保険料を一括で前払いをしている場合などは、保険期間内の解約で残期間分の保険料が解約返戻金として返金されます。ただし、満期に近い時期だと返金が行われないこともあります。

なお、マンションを売却しても火災保険が自動的に解約されることはありませんので、自分で手続きを行う必要があります。火災保険を契約している保険会社に連絡を取り、火災保険の解約手続きを行いましょう。

管理費や修繕積立金の清算金

多くの場合、マンションに住んでいると管理費や修繕積立金を支払わなくてはなりません。

マンションによりますが、管理費や修繕積立金を数か月分まとめて前払しているケースや、1カ月ごとの支払いであっても1~2カ月前倒しで支払っているケースが多々あります。

このような場合は、マンションの引渡し日を基準に日割りで計算して返金されることになります。この際返金を行うのはマンションの管理組合からではなく、マンションの買主から不動産仲介業者を介して引渡し日以降の分のお金が返金されることになります。

固定資産税や都市計画税の清算金

不動産を所有している人が支払わなくてはならない固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点での所有者に納税義務があります。

そのため、年の途中でマンションを売却した場合でも、売主に納税通知書が届きます。この場合、引渡し日を基準に日割りで計算し、買主から清算金を受け取る形で対応することになります。

固定資産税・都市計画税の精算も、先ほどの管理費・積立金同様に仲介に入っている不動産業者が売主に変わって買主に請求します。

売却時に費用を抑えるには

売却時に費用を抑えるには

ここまで確認してきた通り、不動産の売却時にはかかる費用や納めるべき税金が数多くあります。

すべての費用を合わせると高額になってしまうことも多いため、なるべく節約したいと考えるのは普通のことですよね。ここからは、売却時に費用を抑えるためのポイントを4つご紹介します。

複数の不動産会社の見積もりを比較し検討する

マンションの査定を不動産業者に依頼する際、複数の会社の査定を受けて比較検討することが大切です。この際、マンションの査定額だけではなく仲介手数料も比較するようにしましょう。

仲介手数料は法律で定められた上限以下であれば、不動産業者が独自に決めることができます。安いからといって良い不動産会社とは限りませんが、仲介手数料がお得で対応の良い不動産業者を見つけることができるかもしれません。

また、自分が売主として媒介契約を結んでいる不動産業者と同じ業者で買主を見つけることができれば、仲介手数料の値引き交渉がしやすい傾向があります。

不動産仲介業者は、売主側からも買主側からも仲介手数料を受け取れるようになっています。そのため、1つの不動産に対して売主も買主も同じ不動産業者が仲介で入っているのであれば、双方から仲介手数料が発生し、利益が大きいために多少の値引きに応じてくれる可能性があるためです。

売買契約書はコピーを用意する

マンションの売買契約がまとまったとき、売買契約書は売主側と買主側で1部ずつ作成する必要があります。しかし、売買契約書は売主側はコピーでも良いとされています。

売買契約書のコピーで節税したい場合は、署名、捺印した契約書をコピーすることを忘れないようにしてください。

ハウスクリーニングや引越しは繁忙期を避ける

ハウスクリーニングや引越しをする場合には、繁忙期を避けることで出費を抑えることにつながります。

ハウスクリーニングであれば、年末の大掃除シーズンは通常よりも料金が高く設定されていますので避けましょう。引越しの場合は、新年度に合わせた3月前後が繁忙期になりますので、利用料金が高いです。

どうしても避けることができない場合は仕方ありませんが、ハウスクリーニングや引越し業者のように時期によって価格に波があるサービスは、できるだけ繁忙期を避けて依頼することをおすすめします。

なるべく諸経費として計上する

マンションが購入価格よりも高い価格で売れ利益が出ると想定される場合には、課税される譲渡所得部分を少しでも抑えるようにしましょう。

具体的には、マンション売却に掛かった仲介手数料などの費用を忘れずに諸経費(譲渡費用)で計上するようにしてください。

売却するマンションを賃貸で貸していた場合、売却に際して契約者に支払った立ち退き料なども諸経費として計上することが可能です。

イエイ|不動産・マンション一括査定

売却費用に関する注意点

売却費用に関する注意点

最後に、マンション売却でかかる費用について、気をつけていただきたい注意点をまとめてご紹介します。

ここでご紹介する注意ポイントについて気をつけないと、損に繋がったり後悔することがあるかもしれませんので、注意点についてもあらかじめ理解しておくようにしてください。

売却費用に関しての注意点

売却後は瑕疵担保の責任がある

マンションを売却する際に売主が気をつけなければいけないことのひとつとして、「瑕疵担保責任」というものがあります。

不動産における「瑕疵」とは、建物が傾いている、シロアリ被害などの不動産の欠陥のことを指します。

売却後のマンションに瑕疵が認められた場合には、そのマンションの売主が修繕費を支払うなどの責任を負う必要があることを瑕疵担保責任と呼びます。

買主が売買契約のタイミングでその瑕疵を知らず落ち度がない場合には、買主は売主に対して契約解除や損害賠償を求めることができるケースもあります。よく発生する瑕疵担保責任は、排水管や給水管が詰まっているなどの水道関連の欠陥や内覧時には気づかなかったシロアリ被害などです。

瑕疵担保責任による想定外の費用の発生を防ぐためには、売買契約の際に瑕疵担保責任を負う期間を定めて契約を結び、売買契約書にもその内容をきちんと記載しておくようにしましょう。

また、売却後のトラブルを避けるために、把握しているマンションの不具合は隠さずに買主側に伝え、双方納得した上での売買契約を心がけましょう。

事故物件は売却時に価格が下がる

マンションが事故物件となってしまっている場合には、相場価格での売却は難しいため注意が必要です。事故物件とは、マンションでの住人の事故死などがあった物件です。

室内の事故に加えて、マンション内のエレベーターや駐車場などで起こった事故であっても、売主は売却時に告知義務があります。告知をせずに売却を済ませてしまい、マンション引渡後に買主側が事故物件であることに気づいた場合には、損害賠償を求められてしまうこともあるので注意です。

売却したいマンションが事故物件の場合、そのマンションの純粋な価値での売却は難しいため、大幅に値引きをして売却をする、または更地にして売却するなどの戦略が必要になるでしょう。

売却時に売主が途中で手付解除した場合は仲介手数料が戻らない

手付解除とは、手付金の損失を持って一方的な都合で売買契約を解除できることを指します。 

売買契約が成立した段階で、買主が売主に購入価格の5~10%を相場として手付金を支払うことになります。

しかし、買主もしくは売主の一方的な都合で手付解除になってしまうことがあります。この場合、売主都合の手付解除の場合は手付金の2倍返し、買主都合の場合は手付金の全額放棄となる仕組みとなっています。

ただ、これは通常の例であり、必ずしもこのようであるとは限りません。手付金をそのまま返せばよい場合や、3倍返しを設定する場合もあります。要は、買主と売主との話し合いで契約時に決めることになります。

売主側は、手付金の全額返金+手付金分の費用を、負担しなければならないことに注意が必要です。さらに手付解除の場合、解除を申し出た側の一方的な理由とみなされるため、不動産業者に落ち度はないとし、仲介手数料を取り戻すことができない点にも注意が必要です。

売主側の金銭的な負担は大きなものになってしまいますので、売買契約を結ぶ際にはよく考え、安易な手付解除に繋がらないようにしましょう。

仲介手数料無料に注意する

仲介手数料は、定められている上限の水準以下であれば不動産業者が決めることができます。実際に仲介手数料を上限の半額以下に設定している不動産業者や、無料としている不動産業者もあります。

ここで気をつけたいのが、仲介手数料の値段が安いという理由で安易に不動産業者を決めない方が良いという点です。

いくら仲介手数料が安くても不動産業者の質が低ければ、マンションがいつまでたっても売れないということが有り得るからです。逆に仲介手数料が高い=良い不動産業者とも限りません。

仲介手数料がお得なのは嬉しいポイントではありますが、実際に不動産業者を選ぶ際には仲介手数料だけではなく、対応姿勢や経験、知識などを総合的に見て判断しましょう。

マンション売却にはまず査定して相場を知ることが大切

マンション売却にはまず査定して相場を知ることが大切

マンション売却に必要な手数料や費用についてご紹介しました。

売却に必要な費用について事前に把握し、準備をしておくと、実査に売却活動に入ったときに戸惑わずに進めていくことができます。マンション売却は必要な費用が多いので事前準備が大切です。

売却に必要な費用を確認したら、次はマンションの価値を知るために不動産業者の査定を受けるようにしましょう。査定は複数の不動産業者に依頼していた上で価格を比較し、自分のマンションの価値の相場を知ることが大切です。

査定を依頼する不動産業者を探す際には、一括査定サイトを利用すると便利です。

中でも、一度に最大6社から査定を受けることができるイエイがおすすめです。

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まとめ

サイトから探すことのできる不動産業者はイエイが厳選した優良企業のみで、主要大手や地元に強い不動産業者も多く提携しているため自分にあった仲介業者見つけることができるでしょう。

サービス料も無料ですので、まずはイエイを利用して、査定を依頼するところから始めてみてはいかがでしょうか。

黄威翔 / 宅地建物取引士
黄威翔 / 宅地建物取引士

不動産会社に長年勤務し、不動産売却の国家資格「宅地建物取引士」を取得。中古不動産の売買仲介に関わり、日本全国の売主のお客様から貴重な財産を預かっています。専門家の視点から不動産売却の知識をわかりやすく解説します。

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