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定期間家を空けた後に戻ってくる予定がある場合、空いている家をどうしようか悩む人も多いかと思います。
家を空けたままだと維持費や管理費がかかる一方ですが、「リロケーション」という方法で家を貸し出すと、借主からの賃料が入ってきますので、空き家のままにしておくよりもお得だと言えるでしょう。
ここでは、「リロケーション」の意味や、メリット、注意点、具体的は方法などについてわかりやすく解説しています。一定期間家を空ける予定のある人は、ぜひこの記事をご覧ください。
この記事では、不動産に関する流れやかかる費用といった基礎知識から、取引上の注意点などを分かりやすく解説します。節税の方法や不動産会社の選び方についても触れていますので、不動産の売却における疑問を解消するのに役立ててくださいね。
この記事の監修者
宅地建物取引士・管理業務主任者・不動産コンサルタント・不動産プロデューサー。不動産業界10年以上の専門家。
物件調査、重説作成・説明などの実務経験が豊富。土地の売買、マンション管理に精通。大阪を中心に宅建士の新しい活躍のステージ「宅建士.jp」を運営している。
リロケーションとは
まず、リロケーションとはなにか、理解することから始めましょう。契約期間の更新や賃貸との違いなども、しっかり理解しておくことが大切です。
自宅を期間限定の賃貸にすること
リロケーションとは、自宅を空けている間の一定期間、家を賃貸に出すことです。
一般的には、いったん賃貸に出すと借主が退去するまで貸し続けなければなりません。これは、普通賃貸借契約では、貸主の都合で賃貸契約を解除できないためです。
しかし、1992年に借地借家法で「期限付借家権」ができ、2000年には「定期借家権」ができたため、期限付きで賃貸に出すことが可能になり、広く普及することになったシステムが「リロケーション」です。
自宅を空けても、残ったローンの返済や税金などの支払いを続ける必要があります。そのための収入を得たいけれども、後に自宅に戻ってくる予定なので売却はしたくないという方にとって、期間限定の賃貸にするリロケーションは最適です。
なお、賃貸の期間や契約内容は、依頼したリロケーション会社とよく相談して決めましょう。
リロケーションを専門とする不動産会社もありますが、リロケーション専門でない不動産会社でも扱っているところがあります。賃貸の募集を積極的に行ってくれて、管理内容がきちんと明確にされている会社を選ぶようにすると良いでしょう。
明け渡しの保障でリロケーションが拡大
以前から、空いている間の自宅を他の人に貸すことは可能でしたが、明け渡しの保障がないというリスクがありました。しかし、このデメリットをカバーする「定期借家契約」という制度が2000年に施行されました。
「定期借家契約」が結べるようになったことで、期限付きの賃貸が可能になったため、リロケーションが徐々に拡大していきました。借りる側にとっても、定期借家契約の間は更新料がいらないなどのメリットがあり、ニーズが高まっています。
こうしたことから、さまざまな会社がリロケーションを取り扱うようになり、現在ではリロケーションを専門にする不動産会社もあるほどです。
契約期間を自由に決められる
基本的には、定期借家契約は契約期間が満了したら更新はできません。借主は契約期間満了後は家を明け渡す必要があります。しかし、借主と貸主が合意したのであれば、再契約をすることが可能です。
なお、契約期間には定めがありません。ただし、マンスリーマンションなどもあるため、あまり短い期間では需要がなく、契約期間は半年から数年がメインです。
その一方で、はじめから長期間の契約にしてしまうと、転勤から戻ってきたときに家を使えないというリスクもあります。そのため、長期間家を空ける予定でも、短期間の契約を繰り返すことが定期借家契約では得策だとされています。
リロケーションと賃貸との違い
「定期借家契約」を利用したリロケーションと、「普通賃貸借契約」の賃貸は、様々な違いがあります。
| 項目 |
「定期借家契約」を利用したリロケーション |
「普通賃貸借契約」の賃貸 |
|---|---|---|
| 契約期間の設定 | 契約期間は自由に定めることができる(上限はなく、1年未満も可能) | 1年以上で設定するが、一般的に2年とするケースが多い |
| 契約方法 | 公正証書等の書面で契約し、それとは別に期間が満了したら更新できないことも、書面で説明する | 書面または口頭 |
| 契約更新の有無 | 契約期間が満了したら更新できない(両者の合意があれば再契約は可能) | 正当な理由がない限り更新 |
| 借主からの中途解約について | 中途解約の特約があれば、それに従うが、特約がない場合は、床面積が200平米未満の居住用建物で、やむを得ない事情がある場合のみ中途解約ができる | 中途解約の特約があれば、それに従う |
リロケーションをする5つのメリット
リロケーションのメリットは以上の5つです。それぞれのメリットの詳細を確認していきましょう。
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ローンや税金の支払いをカバーできる
住んでいなくても、ローンや税金の支払いは続きます。さらに、別の家に住んでいるため、さらにその家にかかる費用も負担しなければなりません。
ただ、リロケーションを利用すれば、家賃収入として毎月決まった額を得られます。
空き家にしておくことによるダメージを抑えられる
空き家で人が住んでいない状態になると、建物は経年劣化が進みやすいです。長期間使用されていない家は、換気ができずに湿気がこもり、カビやダニが発生するなど、建物が傷む原因となります。
一方、リロケーションにより人が住むようになれば、空気のよどみがなくなり、劣化を防ぐことが可能です。借主やリロケーション会社が定期的に換気や掃除などの維持管理を行ってくれるため、空き家にしておくよりもダメージを抑えられます。
空き巣や放火から家を守れる
長期の空き家は空き巣に狙われやすく、入られても気づきにくいことがデメリットです。
しかし、賃貸物件として出すことで、入居者が見つかるまではリロケーション会社が管理し、入居者が見つかれば借主が管理してくれます。
このように人の気配がある家は、空き巣に入られるリスクは下がることでしょう。
また、空き家は放火されやすいです。さらに、電気ケーブルをネズミがかじるなどが原因で漏電し火災が発生する可能性もあります。リロケーションで人が住むようになれば、放火や漏電火災の対策としても有効です。
トラブルが起きても自分では対応しなくていい
例えば、リロケーション会社と契約を結んだ場合、借主が家賃を滞納したり、近隣とトラブルを起こしたりしても、全てリロケーション会社が対応をしてくれます。つまり、オーナーがトラブル対応をする必要はありません。
これらの面倒なトラブルに巻き込まれる心配がないことは、大きなメリットです。
好きなタイミングで賃貸をやめられる
賃貸にする期間は、オーナーが自由に決められます。海外赴任や転勤の任期明確であれば、その期間で契約しましょう。
なお、海外赴任や転勤の任務が不確かな場合は、短期で契約し、再契約をして期間をのばしていく方法がおすすめです。借主とオーナーの両者が合意すれば、再契約ができます。
任期がわかっていても、急な予定変更で予定よりも早く家に戻りたい場合もあるかもしれません。そのような場合に備えるためにも、短期で再契約を結びながら続けていく方法をおすすめします。
必ず定期借家契約を結ばないと、普通賃貸借契約となってしまうため、借主が退居しないという事態が発生するケースもあります。きちんと定期借家契約を結ぶようにしましょう
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自宅をリロケーションする際の注意点
リロケーションの注意点は以上の4つです。それぞれの詳細について見ていきましょう。
通常の賃貸より家賃は安くなる
定期借家契約にすると、賃貸期間が限定的な分、需要が限られてしまいます。そのため、通常の賃貸より1～3割程度、定期借家契約の家賃設定は安くすることが多いようです。
なお、契約年数により家賃が異なることにも注意しましょう。例えば2年契約では、通常の賃貸よりも2から3割安くなり、3年契約で1.5から2.5割安く、4年契約で1から2割安くなります。契約時期間が長いほど、通常の賃貸に近い家賃収入が見込めますが、これらはあくまでも目安です。
物件によっても家賃の設定に違いが出ます。例えば、駅が近いなどの立地が良い物件は、そこまで安くしなくても入居者が現れる可能性が高いです。
一方で、一戸建てはファミリー層がターゲットとなるため、数年で引っ越すケースが少なく、リロケーションの需要も少なくなります。そのため、安い値段に設定しないと入居者が見つかりにくいです。
借主を厳選しないと自宅が傷む
人が住むことで換気がされて管理が不要になったり、防犯面でもメリットになったりしますが、人が住む限り、汚れや傷はゼロにはできません。
まずは、家をきれいに保ってくれる借主を探すことが第一のポイントです。そして、住んでいてどうしてもついてしまった汚れや傷に対しては、原状回復の費用について事前に話し合っておく必要があります。話し合いで決まったことは、契約書に記すなどしてはっきりとさせておきましょう。
家賃収入で確定申告が必要になる
自分が住んでいたときは、確定申告の必要はなかったかと思いますが、リロケーションをすると家賃収入があるため、基本的には会社員でも確定申告が必要です。ただし、賃貸収入が年間20万円以下であれば、確定申告をする必要はありません。
確定申告の際は、不動産所得として申告しましょう。確定申告の時期がきて焦ることのないよう、早めに準備を進めておくとよいです。どうしても忙しくて申告書を作成する時間が取れない場合は、税理士や会計士のような専門家に依頼するのも1つの手段です。
固定資産税の支払いは続く
売却と違い、オーナー(所有権)はそのままなので、これまでと変わらず固定資産税の支払いは続きます。分譲マンションの場合は、管理費等の支払いについても同様です。
固定資産税の課税対象者は、4月から6月に納税通知書が届きます。そこに記載されている納税額や期限を守らないと、延滞金の支払いや財産の差し押さえなどの処分を受けることがあるため注意しましょう。それらの処分を避けるためにも、期限を守って納税しなくてはなりません。
納税方法は、各市区町村の窓口、金融機関、コンビニで現金払い、クレジットカード払い、口座振替、ATMやネットバンキングなど、市区町村により選択肢が異なります。自宅を離れても支払いが滞ることが無いよう、支払い方法を再度確認しておくとよいです。
固定資産税の基礎知識から、固定資産税の納期の調べ方や、納期が過ぎた場合の対処法を解説しています。固定資産税の納期が分からないから調べたい、過ぎたらどうなるか知りたいという方におすすめです。また固定資産税の計算方法についても解説しています。
リロケーションをして再び住むまでの流れ
家を空けてリロケーションをし、再び家に戻って住むまでの流れを理解しておきましょう。それでは具体的な内容をひとつずつ確認していきましょう。
リロケーションを依頼する不動産会社探し
まずリロケーションを取り扱っている不動産会社を探すことが第一です。複数の会社のリロケーション費用や条件、サービス内容を比較して、ベストだと思う1社を選びましょう。
無料で賃料の査定をしてもらえるところがあれば、積極的に依頼することをおすすめします。
また、サービスの申し込みの際には、登記簿謄本の写しや火災保険証書のコピー、印鑑証明、設備機器の取扱説明書、メンテナンスの連絡先、管理規約など、さまざまな書類が必要です。必要書類は物件ごとに異なるため、不動産会社に確認して早めに用意しておくと手続きがスムーズに進みます。
また、入居者が決まるまでには、ある程度の期間がかかるため、遅くてもリロケーションをしたい時期の3カ月以上前には不動産会社探しを始めましょう。
不動産会社と契約をしてから入居者探し
不動産会社とは、賃貸借契約・賃貸業務委託契約を結びます。契約を結んだ後に、会社が入居者探し等の業務をしてくれるので、あとは任せておくとよいです。
ただし、入居者募集の前にリフォームするかどうかを検討しましょう。会社とよく相談し、リフォーム工事が必要であれば、リフォーム後に入居者募集をします。その場合、リフォーム費用の負担がどうなるのかも会社と相談して決める必要があります。
なお、貸出期間満了後のトラブル防止のため、貸出前の状態を写真に収めておくことをおすすめします。会社が行ってくれることもありますが、自分でも室内の写真を撮っておいたほうがより安心です。
「現状有姿」という条件で、リフォームをせずにそのまま貸すことも可能です。
なるほど。貸す際にリフォームするのとしないのとでは、何が違うのでしょうか？
室内や設備がどのような状態であったのか、現状確認チェック表などを作成して、問題や傷がある箇所の写真などとともに保管しておく必要があります。借主が退居する際に、その問題がもとからあったものか、借主によるものなのかを証明するために必要となります。
引っ越しをして借主に家の引き渡し
入居希望の審査はリロケーション会社に頼むことができます。信頼できる借主が見つかったら、次の流れは契約の締結です。
なお、契約の条件は細かくチェックしておきましょう。例えば、賃貸の年数やトラブルの対処について認識とのズレがないかは必ず確認しておいてください。
契約以外にも、融資会社への届け出、納税管理人の届け出、住所変更などのその他の手続きも必要です。契約内容もその他の手続きも、漏れがないように事前に整理しておきましょう。
賃貸中はリロケーション会社に任せる
貸し出し中はリロケーション会社が賃貸管理を行うため、オーナーが自らすることは特にありません。毎月の家賃が入金されているかどうかを、自分の口座を見てチェックするくらいです。
また、定期的にリロケーション会社から巡回の結果やトラブル発生の際の報告があるので、そちらを読んで現状の把握に努めておきましょう。ただし、報告内容については、契約するリロケーション会社との管理業務委託契約の内容次第となることに注意が必要です。
賃貸終了は事前に通知をしておく
定期借家契約の場合、期間満了の1年前から6カ月前までに、借主に通知をしておく必要があります。明け渡しの請求や交渉など、面倒な手続きは全てリロケーション会社がやってくれるので安心です。
なお、明け渡し後の原状回復は、賃貸期間によって貸主と借主の負担割合は変わってきます。原状回復をめぐってトラブルに発展するケースもあるので、スムーズにいくように不動産会社に相談してみましょう。
戻ってきたらリロケーション会社との契約を解約
まず、戻る予定がはっきりしたら、不動産会社に連絡をしましょう。その後不動産会社は、退去時に設備の破損がないかなどの状況をチェックします。なにか不具合があれば、会社と相談して原状回復のためのリフォームを行います。
そこまで終了したら、会社と管理業務委託契約を解約します。
リロケーションをおこなう前の確認事項
リロケーションを行う前の確認事項は以上のようになります。これらの詳細をひとつずつ説明していきます。
空室のリスクは避けられない
賃貸物件である以上、空室になるリスクは避けられません。入居者がいないとリロケーションは成立しないため、なかなか契約が決まらない場合は、契約条件などを見直す必要があります。
入居者が決まらない理由として考えられるのは、賃料の設定が適当ではないことと、リロケーションを依頼する会社の力量が足りないことです。この2点が空室になるリスクに大きく関係します。
対処法は、家賃の値下げを検討することと、依頼する会社を厳選することです。
鍵の交換で安全性を確保
契約期間中に、借主が合い鍵を作っていないとは限りません。防犯のために、リロケーション終了後、鍵は交換しておくとよいです。
なお、鍵の交換費用を借主と貸主のどちらが負担するかは、はじめに決めておく必要があります。
海外に転勤するなら税理士を活用
リロケーションで家賃収入を得た場合は、確定申告をしなければなりません。
海外では確定申告でトラブルが起きたときに対処をしにくいため、税理士へ依頼することをおすすめします。海外の時差を考えると、面談や電話よりも、メールなどで手軽に連絡がつく税理士がいると助かります。
また、確定申告が必要な人が海外にいる場合は、納税管理人を決めて、そのことを税務署に届け出ることが必要です。納税管理人は納税者本人に代わり、確定申告の提出、税金の納税などの手続きをします。主に両親などの親族や友人に依頼することが多いです。
リロケーションで空き家をうまく活用しよう
定期借家法を利用したリロケーションは、契約期間を自由に決められるので、海外赴任や転勤の予定がある方に向いています。
また、家賃収入があるため、ただ空き家にしておくだけよりも得です。人が住んでいるため、換気されて建物の劣化を防ぐという面や、防犯面でもメリットがあります。
一方で、家賃は安めになる傾向があること、賃貸中に傷やダメージが出てしまうことなどの覚悟も必要です。なお、空室のリスクがあることにも注意しましょう。空室になることを避けてマナー良く住んでくれそうな入居者を見つけるには、不動産会社の力量も重要です。
まとめ
入居者募集や賃貸中の管理を行ってくれるのは不動産会社なので、どのような不動産会社を選ぶかによって、リロケーションの結果は大きく左右されると言えます。
不動産会社選びは、悪徳業者を排除し信頼度の高い会社のみを厳選している「イエイ」の利用をおすすめします。イエイで見つけた優良な会社に依頼し、資産を無駄にしないリロケーションをしましょう。
