土地の価格決定はどのようにして決まるか|土地価格は景気が左右する

リビンマッチの不動産売却

土地の価格決定はどのようにして決まるか|土地価格は景気が左右する

土地の価格はどのようにして決まるのでしょうか。土地の価格には、土地の特性や周辺地域の状況、道路条件などが大きく関係しています。

土地価格の要素や要因について予め知っておけば、土地の売却活動をスムーズに進めることができます。

この記事でそれらについて説明をしますので、参考にしてみてください。また、国や地方自治体が決定している地価は目的別に分かれているので、それぞれの調べ方についても解説します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。  日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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土地価格を形成する要素

土地価格を形成する要素

地価は土地の価格です。地価を形成するために不可欠な条件が3つあります。

その条件とは、その土地がどれくらい役に立つのか、他の土地と比べてその土地がどれだけ貴重なのか、買い手がどれぐらいいるのかということで、その要素を金額で表したものが地価です。

東西南北の立地、敷地の形状、面積、建ぺい率、容積率、周辺の環境や道路条件などが、土地の価格の要素となっています。

また、その土地の利便性も価格に大きく影響するので、便利な環境にある土地ほど価格は高いです。

景気によっても価格は変わります。景気がよいと土地を購入する人が増えたりするので、価格が上がりやすくなります。大規模な都市計画などで、該当エリアに含まれる土地の価格が跳ね上がるということもあります。

常に土地の価格は変動するので、定期的に市場の動向をチェックしましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

それほど頻繁にチェックする必要がないのであれば、年に一度発表される「公示地価」が参考になるかと思います。細かく見てきたいのであれば、不動産情報サイトなどで、地価相場の推移や賃料の推移などを調べることができます。もちろん、経済新聞なども役に立つと思います。

土地については、公的な価格情報が公表されています。その代表的なものとして、国土交通省が実施している地価公示と、都道府県が実施している地価調査があります。

国土交通省が提供している「土地総合情報システム」では、アンケート調査に基づいて、実際に取引された土地の価格情報が、インターネットで提供されていますので参考にしてみましょう。

参考:土地総合情報システム

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土地価格を左右する要因

土地価格を左右する要因

土地価格に影響を与えるという要因は、一般的要因、地域要因、個別的要因の3つがあります。

一般的要因

土地の価格は、社会的な要因に影響されることにより大きく変動します。ここ数年では、2020年に行われる国際競技大会招致で、競技場や選手村が集中している湾岸エリアの地価の上昇で、東京都の土地も値上がりし、期待が膨らんだことから、全国の土地価格の上昇傾向にあります。

過去には、リーマンショックで不動産価格が一気に下落したことがありました。また、大型施設の建設や特区の設定、税制の改正など、さまざまな行政措置により、土地価格は変動することがあります。

地域要因

居住の周辺に着目したもので、快適性や交通の利便性、商業施設、文教施設など充実している土地は、一般的には地価が高く、土地の流通量が多い地域は、明確な相場の価格を算出することができるため、一般的な価格で取引が行われることが多いです。

個別的要因

個別的要因は、土地、建物、敷地ごとに存在します。その土地で便利な生活が送れるのか、形は整っているか、高低差はないかなど、土地そのものの特性を査定します。

一般的には、駅から近く、間口が広く、形が整い、広い道路に面し、道路との高低差がない土地は高くなります。同じ面積の土地であれば、より広い建物が建てられる方が価格も高くなります。

売り手と買い手の個別の事情によっても価格に影響がある場合も

条件がよくない土地であっても、その土地をどうしても手に入れたい人にとっては、利用価値がある土地になるので、取引では高めの価格が提示されることもあります。

逆に、駅からも近く条件がよい土地でも、相続で高額の納税が課せられたので売却を急ぐというような事情から、近隣の取引に比べると安い価格で取引されることもあります。

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目的別の地価とその調べ方

4つの目的別の地価と調べ方

地価とは、土地の価格を指しますが、土地には「公示地価」「路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」の4種類の価格があります。このうち実勢価格以外の3つは、公的価格となり国が発表します。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

実際に取引される価格を最も反映している「実勢価」は、公的地価から概算することも可能です。それぞれの公的地価がどのように取り扱われているのか、売却時の参考となる実勢価がどのように求められるのかについて、詳しく見ていきましょう。

土地の売買をする人でないと、気にすることはない土地の価格ですが、地価や路線価から経済情勢の動向が予測できるので知っておきたい情報です。

また「路線価」は、相続税や固定資産税にも関わってくるので、知っておけば役に立ちます。公示地価、基準地価、路線価は各々で公表時期があるので、時期を覚えておけば、必要な数字を確認することができます。

資産価値を知るための「公示地価」

土地の資産価値を知るには、公示地価を調べましょう。

公示地価とは

公示地価とは、全国に国土交通省が定めた標準地を対象に、毎年1月1日時点の1平方メートルあたりの土地の価格を表したものです。

標準地は、2019年(平成31)年1月1日現在で約26,000カ所に設定されていて、公示地価は一般の土地取引の指標となって資産価値を表します。

  • 基準日  毎年1月1日
  • 公表時期 3月下旬

公示地価の調べ方

公示地価は、国土交通省のシステムを利用して調べることができます。各都道府県から各都市の標準地および基準地を絞り込めば、公示地価と基準地価が表示されます。

参考:国土交通省地下公示・都道府県地調査調査

簡単に調べたい場合は、一般財団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップを利用しましょう。

参考:一般財団法人資産評価システム研究センター全国地価マップ

公示地価の利用上の注意点 

公示価格は、標準地の価格を表示したものです。注意する点は、その近隣の土地を評価する場合、その評価対象となる土地の事情などを考慮しながら価格を修正する必要があります。

例えば、評価対象の土地が、標準地駅までの距離が標準地より、近い場合は、評価対象の土地価格は高くなるというようなことです。

公示地価と標準地価は、土地の最高値や最安値を表すものではなく、その地点の水準値となります。これらの価格を客観的評価として参考にすることはあっても土地の価格を直接決定するものではありません。

公示地価は、一般の土地取引の価格の目安としたり、不動産鑑定士が土地を鑑定する場合や公共用地の取得価格などを決める場合の参考としても、利用されていて重要な役割をはたしています。

また、相続税や固定資産税の評価の目安にしたり、資産の時価評価などにも利用されています。

地価相場の目安が計算できる「路線価」

路線価は、土地の価格の指標として、相続税や贈与税の税額の計算で土地の価格を決めるために使われます。

納税者同士で公平になるように、原則ルールとして路線価に基づく価格の計算方法が定められています。

路線価とは

路線価とは、国税庁が全国の公道に面したすべての土地に対してつける価格のことです。

相続税や贈与税の算出を目的とした路線価の価格は、公示地価の約8割とされています。路線価のない土地の評価額は、倍率方式で計算されます。固定資産税評価額に一定の倍率をかけて求める方式です。

  • 基準日:毎年1月1日
  • 公表時期:7月1日

路線価の調べ方

路線価は、国土交通省のシステムを利用して調べることができ、過去6年分の路線価図も見れます。また、国税局、国税事務所、税務署の端末で路線価図を見ることもできます。

国税庁路線価図・評価倍率表

簡単に調べるなら、一般財団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップを利用しましょう。

一般財団資産評価システム研究センター全国地価マップ 

路線価で地価の相場が計算できる

路線価を用いた計算方法を活用すれば、地価の相場の計算ができます。国税庁の路線価図で価格を知りたい土地に面している道路の路線価を確認します。路線価の土地相場を計算します。

計算式は「土地相場=(路線価÷0.8)÷0.95」です。路線価を計算式にあてはめれば、相場を確認することができます。

ただし、この計算式で出た土地相場は、推定の価格になります。あくまでも目安として土地を売却する参考にしましょう。

公示地価を補完する役割の「基準地価」

基準地価は、公示地価と違い、都市やその周辺地域という縛りがないので、公示地価の補完的な役割をしているといえます。

基準地価とは

基準地価は、正式名称を都道府県基準地標準価格といい、都道府県が決定する地価です。不動産鑑定士が鑑定し、毎年7月1日現在の価格で決定され、毎年9月1日に発表されます。

  • 基準日  毎年7月1日
  • 公表時期 9月1日

国土交通省が公表する公示地価と同様の公的な指標で、地価の適正な価格を知る目安になり、地価の動向を把握するためには重要なものになります。

都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林地なども含まれており、公示地価を補完する指標になります。

基準地価の調べ方  

基準地価は、国土交通省のシステムを利用して調べることができます。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査

簡単に調べたいときは、一般財団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップを利用しましょう。

一般財団法人資産評価システム研究センター全国地価マップ

基準地価の利用上の注意点

標準地価は、公示地価と同様に土地の最高価格や最安価格を表すものではなく、その地点の水準値となるものです。

価格を客観的評価として参考にすることはあっても、土地の価格を直接決定するものではないので注意しましょう。

実際の土地取引では、その不動産の立地やそのときの景気、交渉する条件によっても取引価格が左右されます。公示地価や基準地価とは違う価格で不動産の取引が行われるケースもあるので、参考として考えましょう。

固定資産税や不動産取得税を計算するための「固定資産税評価額」

家を建築したり、家を購入すると固定資産税が毎年発生します。

不動産取得税は、1回限り、家や土地を購入すると課税されます。

毎年1月1日現在で、家や土地の所有権を登記している人に納税通知書が送られてきます。

この固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書に、家や家屋の固定資産税評価額が記載されています。税金の計算のもとになる固定資産税評価額とはどんなものでしょうか。

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額は、土地や家屋などをそれぞれどう評価するかを定めた固定資産評価基準に基づいて、各市町村の課税担当課(東京23区は都税事務所)が個別に決める評価額のことをいいます。

固定資産税評価額は3年に1回、市町村(東京23区は都税事務所)が価格を公表します。公示価格の約70%が目安となりますが、その土地が市街地にあるのか、村落地域なのか、面積や形状、道路がどのように接しているかなどによって、評価額は違ってきます。

建物の場合は、新築時は請負工事金額の約50~60%が目安といわれていますが、家の大きさや構造、築年数などによっても評価額が違います。

他にも都市計画法により、市街化区域内に土地や家を持っている人に課税される都市計画税や、不動産登記に必要となる登録免許税も固定資産税評価額に基づいて計算します。

こちらで詳しくまとめているので読んでみてください。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税課税明細書に、土地や家屋の固定資産税評価額が記載されているので、それで確認することができます。

固定資産税の税額は、「固定資産税評価額×1.4%」で計算されています。

固定資産税課税明細書を紛失した場合、各課税担当課で固定資産税評価証明書を再交付してもらえます。また固定資産課税台帳は、市町村の税務課で閲覧することができます。

固定資産税評価額でも地価の相場が計算できる

計算式は、「固定資産税評価額=地価公示価格×0.7」ですが、あくまでも目安なので、参考として考えましょう。

注意したいのは、農地や山林の場合は、立地や法規制などによって取引相場は違います。農地や山林は、課税額を抑えるために固定資産税評価額が安い価格で設定されていることが多いので、固定資産税評価額を参考にしても、正確な地価の相場は出しにくいと言えます。

実勢価格とは

実勢価格とは、実際の取引が行われた場合の価格です。

不動産広告に掲載されている販売価格は、実際に取引が成立するまでは売主の希望価格で、実勢価格とは一致しません。実勢価格と表記されていたら、その地域の坪単価はおおよその価格で取り引きされていると考えておけばよいでしょう。

不動産会社が物件の査定価格を示すときは、実勢価格をもとに、個々の物件がもつ不動産としての価値をプラスして提示するのが一般的です。

不動産会社の査定は、売主に提示する「査定価格」と、販売を開始するときに売主がつける「売出し価格」、売主と買主が交渉の末決定される「成約価格」の3つがあります。

実勢価格の調べ方  

売出し価格を決める時は、近隣で条件の似ている物件の価格が参考になります。折り込み広告やインターネット検索サイトなどで実勢価格をチェックしてみましょう。

また、一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定してもらうのをおすすめします。

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黄 威翔/宅地建物取引士
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売りたい土地の価格相場を把握して売却活動をしよう

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土地を売却する場合、目安の価格を把握しておくことはとても重要です。地価を左右する要因や路線価を用いた計算方法を活用して、まず、国や地方自治体が決定した地価を知りましょう。そして、売却したい土地の相場がどのくらいかを知った上で、売却活動を行うようにしましょう。

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黄威翔 / 宅地建物取引士
黄威翔 / 宅地建物取引士

不動産会社に長年勤務し、不動産売却の国家資格「宅地建物取引士」を取得。中古不動産の売買仲介に関わり、日本全国の売主のお客様から貴重な財産を預かっています。専門家の視点から不動産売却の知識をわかりやすく解説します。

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