4つの借地権買取方法をプロが解説|地主交渉・相場・税金計算



4つの借地権買取方法をプロが解説|地主交渉・相場・税金計算

借地権で物件を所有している人や、購入を検討している人も増えています。

そこで気になるのは「借地権は売却できるのか」という問題ではないでしょうか。長く住むつもりで購入しても、家族の人数が変わったり、急な転勤が発生して引越しが必要になるなど、借地権で購入した家を手放さなくてはならないケースが出てくる可能性があります。

借地権の基本的な知識や借地権売却方法、買取の流れなどを詳しく解説します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。  日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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借地権の買取とは

借地権の買取とは

はじめに借地権とはどのようなものなのか、借地権の基礎知識について確認しましょう。

また、売却相手ごとに異なる借地権の売却方法や、「買取」についてご紹介します。

そもそも借地権とは何か

借地権とは、簡単に説明すると「建物を建てるために借りた土地の権利」です。

借地権で建物を建てている場合、土地(底地)は地主のものですが、建物は自分のものという仕組みになります。借地権の場合、土地は自分の所有物とならないため固定資産税がかかりません。

ただ、借地の場合、固定資産税はかかりませんが、地代がかかります。

借地権は売却できないと思っている人も多いのですが、実は借地権は売買することが可能です。

しかし、その性質上、地主の権利を把握した上で進めていかなくてはなりません。所有権よりも地主の存在による制約があることが借地権売買の大きな特徴です。

借地権を売却する4つの方法

借地権売却のポイント

借地権を売却する際、幾つかの売却先が考えられます。売却先によって手順が異なりますので注意が必要です。また、売却先にかかわらず、借地権の売却時には地主に許可をとる必要があります。

地主に買い戻してもらう

借地権の売却時によくあるのが、地主に買い戻してもらうケースです。

借地権の所有者が売却を検討している場合、地主は借地権を優先的に買い戻せる権利を持っています。借地権者からしても、地主に買い取ってもらうことができれば、スムーズに売却することが可能です。

地主と借地権の所有者の条件のすり合わせがうまくいかない際には、地主側は第三者への借地権の売却を一定の条件のもとで認めなければならないケースがあります。そのようなケースを想定するならば、借地権に関する交渉は不動産会社に依頼することをおすすめします。

借地権を地主に買い取ってもらいたい場合でも自分で直接地主と交渉するのではなく、不動産会社に仲介を依頼して進めた方がスムーズに話を進めることができます。

第三者に売却する

借地権を地主ではなく第三者に売却することも可能です。この場合、地主に次の点の承諾を得る必要があります。

地主の承諾を得る点は以下のとおりです。

  • 名義変更の承諾(譲渡の承諾)
  • 建物建替えの承諾
  • 抵当権設定の承諾
  • 新しい借地契約条件(目的・地代・期間等)の打合せ承諾など
黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

建物を建て替えない場合や抵当権を設定しない場合もありますので、すべての譲渡においてこれらの承諾が必要というわけではありません。

承諾が取れた場合、一般的に地主に承諾料として借地権価格の10%ほどを支払います。

地主との折り合いがつかず、どうしても承諾を得られなければ裁判所による借地非訟手続きにて第三者に売却するという方法もあります。

等価交換後に所有権を持った土地を売却する

等価交換とは、価値の等しいものを交換するという意味を持つ言葉です。不動産取引でも、土地と建物、土地と権利などの等価交換が行われることがあります。

借地権の売買を検討する時に、この等価交換を行うという方法もあります。借地権を持つ人の権利の一部と、地主の土地の一部を等価交換することで、借地権者はこれまで借地だった土地の所有権を手にすることができます。この方法を活用することにより、所有権を持った土地を売却することができます。

ただし、土地にある程度の広さがないと借地権者への分割できません。土地に十分の広さがあり分割が可能な場合に有効な方法です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

この方法は一言で具体例をあげるならば、地主と借り主の利害が一致する場合、です。借地権がある土地(底地といいます)の上に土地を使う権利(借地権)があるわけですが、借主が借地権を売却するかもしれない、地主が底地を売却するかもしれない、というのは、双方にとって不確定要素が多すぎるため、いわゆる「落ち着かない」状態なわけです。
それならば、底地と借地権とを合わせて分割し、それぞれ所有者になる方が良い、と双方が判断すれば等価交換が行われます。ショートケーキの上部と下部に分けて食べるのではなく、ショートケーキそのものをナイフで切って分けましょう、というイメージです。

借地権と底地を一緒に売却する

地主と協力して、借地権と土地(底地)を一緒に第三者に売却するという方法もあります。

借地権は扱いが複雑なため、借地権単独での売却は価値が低くなる傾向があります。

しかし、土地と一緒の売却であれば、第三者は所有権の不動産を購入することと同じになるため高く売却することが可能になります。借地権者にとってはメリットの大きい方法です。

ただし、地主の同意と協力が必要なため、しっかりとメリットを伝えて交渉しなければ実現が難しい方法といえます。借地権の更新の時期などに、折を見て交渉すると良いでしょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

監借地権の更新時期などは借地権を設定する際の取り決めによりますので、一概には言えません。更新時に更新料がかかる場合もあります。一方で、法定更新になっていると、更新も期限もありませんので、借主が契約解除を申し出るまで、契約が続くことになります。
期限が決まっている借地権の場合でしたら、期限がきたら契約解除となります。引き続き借りる場合は、更新ではなく、再契約になります。

地主との交渉が難しい場合に有効な「買取」

借地権の売却をしたくてもスムーズに進めることができない場合には、専門の不動産会社に「買取」を依頼するという方法もあります。

借地権の取り扱いは非常に難しく、通常の不動産取引よりもトラブルが発生する可能性が高いです。地主との交渉がスムーズに進まない場合には、借地権の知識と実績のある不動産会社に相談しましょう。

買取を行っている専門業者であれば、直接買い手となり借地権を買取ってもらうこともできます。

また、地主との交渉についても不動産会社にアドバイスを受けたり、代行を依頼することができる点も心強いでしょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

借地権や底地の取り扱いは非常にむずかしいので、一般的な不動産会社には手が出せません。不動産会社に買取りをしてもらうならば専門業者に依頼する方が良いかと思いますが、通常は、かなり安く買いたたかれる可能性は高いです。

借地権の売買方法

借地権の売買方法

借地権の売買では、地主の承諾を得るときと、不動産会社との相談から売買契約時の2つのフェーズが重要です。それぞれのフェーズの詳細をご紹介します。

地主へ借地権の売買の承諾を得る

借地権の売買には地主の承諾があることが絶対条件です。ですので、必ず売主の承諾を得てから対応を進める必要があります。

地主が、自分の売却意向に賛同してくれれば安心ですが、譲渡や売買に難色を示す可能性も十分にあります。

地主の承諾を得ずに、売却できることを前提として新居の購入を決めてしまうなどのような先走った行動は控えておいた方が無難です。

また、自分で土地を所有し、運用している地主と借地権者とでは、知識や経験の差がある場合があり、対等な交渉が難しいケースも多いです。自分で地主との交渉が難しい場合は、借地権売買の知識と実績がある不動産会社に相談して、交渉をしてもらうようにしましょう。

借地権の査定・売買条件の調整後に売買契約を結ぶ

地主に借地権売買の承諾を得ることができたら、不動産会社に承諾料や第三者への売買条件などを相談した上で、価格を査定してもらいましょう。

査定後は、売買条件を詳細に詰めます。借地権の売買を行う不動産会社は、条件や手続きを地主にも丁寧に説明して合意を得ます。

地主と借地権者、両者の納得のいく売買契約を成立させることが大切です。そのため、不動産会社選びは大切です。

借地権に詳しくない不動産会社の場合、地主の承諾や説明などを後回しにしてトラブルに発展してしまうことがあります。トラブルを避けるためには、借地権売買の経験や知識が豊富な不動産会社・担当者を探すようにしましょう。

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借地権の買取の流れ

借地権の買取の流れ

ここからは、先ほどご紹介した地主の承諾を得る段階や売買契約を含めた、全体的な借地権売却の流れをご紹介します。

スムーズに借地権を売却したいのであれば、事前に流れを把握してから売却活動を始めることをおすすめします。

不動産会社に借地権買取の相談をする

借地権の売却を具体的に考え始めたのであれば、まずは不動産会社に相談をしましょう。このタイミングで簡易査定を依頼しても良いでしょう。

借地権の売買の場合は、借地権の知識に加えて、地主との交渉をまとめ上げるスキルが求められます。交渉に強い不動産会社を選んで相談しましょう。

不動産会社のHPなどから過去の実績を確認するとともに、実際に会って相談をし、借地権の売買を任せられそうか判断しましょう。

地主との事前交渉で借地権売却の同意を得る

まずは地主の意向を確かめることが最優先事項です。地主に話を通さないうちに現地で査定を行ってしまうだけでも、地主によってはトラブルが発生する可能性があります。

借地権の場合、どうしても地主側の権利が強くなります。訪問査定などの具体的な行動に移す前に、地主に相談・交渉し筋を通しておくことがトラブル回避につながります。

地主からの同意を得る交渉が不安な場合は、不動産会社にアドバイスを受けるようにします。

現地調査と借地権の査定を行う

地主に売却の承諾を得ることができた場合、さっそく不動産会社に現状調査と借地権の査定を依頼します。

借地権者の希望だけではなく、地主側の将来計画や希望を確認した上で、適正な査定価格を提示してもらいましょう。

借地権の査定では、次の2点を知っておきましょう。

  • 権利が複雑で扱いが難しいため、市場での需要が少なく査定価格が安くなりがちである
  • 借地権の取り扱い経験が少ない不動産会社だと査定が難しい

2つ目の問題では、借地権は不動産会社による査定自体も難しいため、借地権の取り扱い経験が少ない不動産会社は避けるようにしてください。

地主との条件を交渉する

次に、査定額をもとに地主との条件交渉を行います。借地権の買取で特に重要なステップです。

譲渡承諾の条件の調整、建替え承諾の条件調整、地主と新借地人の条件などの細かい部分を交渉します。

また、一般的に借地権の買取では借地権者が地主に対して「譲渡承諾料」を支払うことになります。承諾料の金額や割合は法的な決まりはありませんが、一般的に借地権価格の10%ほどとなります。

しかし、借地権の買取は地主にとってあまりメリットがないため、場合によっては10%以上の承諾料の支払いを要求してくる場合もあります。このようなことがないよう、交渉は経験豊富な不動産会社に任せて進めていきます。

黄 威翔/宅地建物取引士
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譲渡承諾料については地主と話し合って決めることになります。不動産会社が仲介に入っているのならば、その担当者に折衝してもらうことになります。その交渉を上手くまとめるためにも、経験のある担当者に依頼する方が良いでしょう。

売買契約を結び買取成立・引渡しとなる

地主が買取の条件に納得すれば、不動産会社と借地権の売買契約書を交わして買取成立となります。地主側とは譲渡承諾書を交わし、借地権の所有権移転登記を行うことになります。

売買契約時は準備すべき必要書類が多く、中には平日に役所に取りに行かなければならないものもあります。そのため、あらかじめ不動産会社に必要なものを確認して準備しておくとスムーズです。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

借地契約書(土地賃借契約書)・地代の支払いを証明できる書類・借地上にある建物の借地人名義の権利書(登記済証)の3つが必要です。あと、身分証明書や印鑑登録証明書なども必要になります。

借地権に抵当権がついている場合は抵当権抹消手続きを行い、物件の引渡しをもって取引を完了します。

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借地権買取の相場

借地権買取の相場

借地権の買取では相場価格という概念はなく、一般的には相場の算出ができません。これには理由があります。

借地権の価格は、借地権の契約期間の残り、目的・地代・契約更新の内容や、新借地人と地主との契約条件などによって大きく変わるため、単純な相場の計算が難しいのです。

同じエリアにある似たような条件の借地権の売却でも、状況によって売却価格が大きく異なることもあります。

また、財産評価上の借地権割合が70%だから不動産相場価格の70%というように、安易に計算できるものでもありません。

買取価格は、借地権買取の知識や経験のある不動産会社によって、適正な買取価格が算出されることになります。そのため、自分で相場を調べることは難しいと思っておいた方が良いでしょう。

借地権の買取は信頼できる不動産会社に相談

借地権の買取は信頼できる不動産会社に相談

不動産取引は、相談する不動産会社によって売却価格や期間に影響が出ることがあります。

特に取引が難しい借地権の売却や買取の場合は、相談する不動産会社の力量によって結果が大きく変わることがあります。そのため、借地権の売買を成功させるためには不動産会社選びが重要です。

優良な不動産会社を選ぶことが大切

借地権の売買は、地主へのメリットをきちんと提示しながら、適切なステップを踏んで進めていかなくてはなりません。

スムーズに借地権の売却や買取ができるかどうかは、不動産会社の腕にかかっています。途中までうまくいっても、地主との条件交渉がうまくいかなかった場合には、借地権の売却は振り出しに戻ってしまいます。

条件交渉によって地主の感情を逆なでしてしまった場合は、不動産会社を変えて借地権の買取に再度チャレンジしても、うまくいく可能性は低いでしょう。

そのため、はじめから優良な不動産会社を見つけて依頼することが重要なのです。

一括査定サイトで効率よく不動産会社を選ぶ

世の中にはたくさんの不動産会社が存在します。その中から借地権の売却や買取に強く、信頼できる不動産会社を1件ずつ探していくのは至難の業です。

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一括査定サイトは、全国各地の不動産会社と提携しており、サイト上から売却したい物件の条件を入力するだけで、複数の不動産会社から簡易査定を受けることができる仕組みになっています。ですから、借地権を取り扱っている優良な不動産会社を、効率よく見つけることが可能です。

まずは一括査定サイトを使って、複数の不動産会社に簡易査定を依頼してみましょう。その中から、いくつかの対応が良い不動産会社を絞り、実際に会ってより詳細な相談をしてみると良いでしょう。

不動産会社選びは一括査定サイト「イエイ」を活用

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借地権の売却や買取のはじめの一歩として、利用してみてはいかがでしょうか。

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借地権買取は専門家に相談して進めよう

借地権買取は専門家に相談して進めよう

借地権の基礎知識や売却方法、地主や不動産会社による買取などについてご紹介しました。

所有権の不動産の売却に比べて、借地権不動産の売却は複雑ですが、きちんと調べて丁寧に進めていけば売却することも可能です。

納得のいく売却をするためには、信頼のできる腕の良い不動産会社に依頼することが何よりも大切です。

まずは、一括査定サイトなどを活用し、良い不動産会社を見つけるところから始めましょう。

黄威翔 / 宅地建物取引士
黄威翔 / 宅地建物取引士

不動産会社に長年勤務し、不動産売却の国家資格「宅地建物取引士」を取得。中古不動産の売買仲介に関わり、日本全国の売主のお客様から貴重な財産を預かっています。専門家の視点から不動産売却の知識をわかりやすく解説します。