売却時に気になる土地の値段|相場と注意点についても紹介



売却時に気になる土地の値段|相場と注意点についても紹介

土地の売却を考え始めたとき、多くの人が自分の土地にどれくらいの値段が付くかが気になるのではないでしょうか。

土地は世の中に全く同じものが存在しないため、「定価」という概念がありません。

土地の値段は、取引市場での需要と供給のバランスや、日本の経済状況、地域の開発など様々なことに影響されます。

定価がない土地の相場を調べる際には、公的に定められた評価額や過去の土地取引などを参考にします。この記事では、4つの代表的な土地の値段の調べ方をご紹介しています。

併せて、土地を売却する際の相談先や、不動産会社の選び方、土地の値段についての注意点などを解説します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。  日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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自分の土地の相場を調べる方法

土地相場を調べる4つの方法

土地の売却を考えているとき、実際に売却活動に入る前に土地の相場を自分で把握しておくことが大切です。

不動産会社の査定額が適正かどうかを判断することができますし、さらに事前におおよその売却価格の目安がわかれば資金計画を立てやすくなります。

土地の値段は、自分でその相場を調べることが可能です。今回ご紹介する自分で土地の相場を調べる方法は、次の4つです。

  • 固定資産税評価額
  • 路線価
  • 地価公示
  • 取引価格

固定資産税評価額、路線価、地価公示は、公的な機関によって公表されている土地の評価額です。取引価格は、過去に実際に土地取引が行われた価格を参考する方法です。それぞれの調べ方と特徴を確認していきましょう。

固定資産税評価額で調べる

土地やマンションなどの不動産を所有している人は、毎年固定資産税を納税しています。固定資産税を決める際に参考にする不動産の評価額を「固定資産税評価額」といいます。

固定資産税評価額は、市町村(東京23区は都)が個別に不動産を確認して決定する評価額です。土地の形や場所、道路とどのように面しているかなどが評価額に影響します。

固定資産税評価額は、土地の時価の7割を目安に設定されています。ですので、実際の土地の相場の目安は、次の計算式で把握することが可能です。

計算式:固定資産税評価額÷0.7

都心や人気住宅地や商業地の場合、「固定資産税評価額÷0.7」よりも高めの水準で取引されることもあります。

固定資産税評価額の調べ方は簡単です。毎年市町村(都)から送付される固定資産税納税通知書に添付されている「課税明細書」に記載があります。

なお、課税明細書には「固定資産税評価額」ではなく、土地の「価格」や「評価額」という名称で記載されていることがあります。

路線価で調べる

路線価とは、道路に面した宅地の1平方メートルあたりの価額です。

固定資産税評価額は固定資産税の計算のために市町村が定めているものでしたが、路線価は、相続税や贈与税の計算の際に使う土地評価額として国税庁が定めているものです。毎年1月1日時点の土地の評価が7月ごろに公表されます。

路線価は、相続税などの計算を行う基準としてだけではなく、実際の土地取引の際にも参考にされる評価額です。不動産会社が土地の査定を行うときも路線価を必ず参考にします。

最新の路線価を調べたい場合には、国税庁のホームページで簡単に確認することが可能です。メインページにて土地のある都道府県を選び、路線価図のページを呼び出して場所を絞って検索します。

路線価は、土地の時価の8割を目安に設定されていますので、土地の相場を調べたい場合には0.8で割って計算します。

計算式:路線価÷0.7

また、すべての土地に路線価が定められているわけではない点に注意が必要です。自分の土地に路線価が定められていない場合は、近くの土地の価格を参考にするか、固定資産税評価額など別の土地評価額を参考にしてください。

参考:国税庁|路線価図・評価倍率表

地価公示で調べる

地価公示は、適正に土地取引ができるよう「土地価格の目安」として国(国土交通省)が調査、公表している評価額です。

土地鑑定委員会が標準地を決定し、2名以上の土地鑑定士の評価をもとに評価額を決めています。

標準地は、全国に2万カ所以上設定されており、毎年同じ地点の土地価格を公表するため、土地の価格変動を把握することにも役立っています。

地価公示は、国土交通省の標準地・基準地検索システムより調べることが可能です。

固定資産税評価額や路線価のように計算をする必要がなく、そのままの価格を相場として参考にすることが可能ですが、場所によっては、評価額が公表されていない地域があります。その場合は、近い地点の評価額を確認してください。

2019年より、土地鑑定士の鑑定評価書や、市場の特性や、将来予測なども見ることができるようになっています。土地の売却のタイミングを見極めるのに便利な情報が増えていますので、ぜひ一度確認してみてください。

国土交通省|標準地・基準地検索システム

不動産取引価格で調べる

次にご紹介するのは不動産取引価格から調べる方法です。この方法は先の3つとは異なり、過去に行われた実際の土地取引を参考に相場を調べる方法となります。

自分の所有している土地に似た土地(近くにある、面積や形状が近い)が、過去にどれくらいの価格で取引されたかを調べれば、簡単に相場を把握することができますよね。

実は、過去の不動産取引価格は、インターネットで簡単に閲覧することが可能です。

国土交通省が提供している土地総合情報システムには、不動産の取引を行った人にとったアンケートに基づいて作成された取引価格が掲載されています。

土地の住所や地図から検索することができますので、自分の土地の住所を検索して、近くにあった取引を確認してみましょう。

なお、経済状況や2020年に行われる国際競技大会などの世界的イベントなどによって土地価格は変動するものです。古い情報ではなく、なるべく最近の情報を参考にしましょう。その際、1つの取引価格ではなく複数の取引を参考にすることができればベストです。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

自分で調べる場合には全国地価マップを使うとよいです。全部見れますので、すべてチェックすることが重要です。

土地を売却したい場合の主な相談先

土地売却時の3つの相談先一覧

土地を含めた不動産の売却は、手順が多い上に専門的な知識が必要な場面が多いため、自分だけで行うのは困難です。土地の売却をスムーズに進めるためには、適切に専門家の手を借りることが鍵となります。

土地売却の際に相談すべき専門家を目的別にご紹介します。

売却の一連の流れは不動産会社に相談

土地の売却時に、通常は、不動産仲介会社に一連のサポートを依頼します。不動産会社は、不動産の売却のプロです。どのような広告活動や売却活動をすれば土地が売れるかなどを熟知しています。

土地売却に関する一連の手順が全くわからなくとも、不動産会社が必要な手順を教えてくれたり、準備すべき書類などを指示してくれます。売却を進める上での基本的な相談は不動産会社に依頼すれば問題ありません。

売却したい土地の特性に合った不動産会社を選ぶことや、営業力の高い信頼できる担当者に出会えるかが納得できる土地売却への近道です。

良い不動産会社の選び方については、追ってご紹介していますので、確認してみてください。

事務的な手続きなどは司法書士に相談

司法書士は、法務局や裁判所に提出する重要書類の作成や登記手続きのプロです。土地を売却するときに、不動産会社と同様にお付き合いが発生する可能性が高い専門家です。

土地取引では、住宅ローン契約時に設定された抵当権の抹消や、売却する土地を新しい買主に名義変更をする際に司法書士の力を借りることになります。

これらの手続きは自分で行うこともできますが、多くの必要書類が必要な上に専門的な知識も必要なため、多くの手間を要します。不備があった場合には何度もやり直しが必要な点なども、普段仕事をしている人からすると負担になります。

そのため、多くの場合専門家である司法書士に手続きを依頼するケースがほとんどでしょう。

司法書士報酬は地域によって異なりますが1件あたり数万円からとなります。

売却時にかかる税金は税理士に相談

土地を売却した際に利益が出ると、その利益に対して税金がかかります。税金に関する問題は、税理士に相談します。

土地売却における利益(譲渡所得)には、所得税と住民税がかかります。

しかし、譲渡所得は土地取得時にかかった経費を差し引いたり控除などの活用により、一見利益が出ているように見えて実は利益が出ていないということが起こります。そのため、自分で納めるべき税金があるのか、ある場合はいくらなのかを把握するのは少々大変です。

このような場合、税理士に相談することで正確な利益や税金を知ることが可能になります。さらに翌年の確定申告の方法なども相談できるので、土地売却による税金周りのことがすべて解決できます。

また、多くの税理士は得意分野を持っている場合がほとんどですので、土地売却を得意としている税理士を選ぶようにすると良いでしょう。

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不動産会社の選び方

不動産会社の選び方の一覧

土地取引を成功させるには、良い不動産会社とパートナーを組むことがとても大切です。

大きなお金が動く不動産取引は、不動産会社や担当者によって売却価格が数百万円単位で変わることや、売却期間が大きく変わることもあるからです。

ここでは、自分に合った良い不動産会社を選ぶ際のポイントを4つご紹介します。

不動産会社の実績に注目する

不動産会社を選ぶ際には、まずその不動産会社の実績に注目してみましょう。

不動産会社とひとくくりにいえども、その仕事は賃貸物件の紹介や売却、管理業など多岐にわたります。

土地の売却を進めるのであれば、「売却」を専門または得意とし、実績が多い不動産会社を選びます。

さらに、売却が得意な不動産会社であっても、マンションの売却実績が多い不動産会社や、都心が中心、逆に地元密着の不動産会社など、特徴があります。

実績を見て、土地売却の実績が多いこと、さらに自分の土地のあるエリアが得意な不動産会社を選ぶことができればベターです。実績があるということは、知識や経験値が多い上にそのエリアに多くの顧客を抱えている可能性も高いため、スムーズな売却が期待できます。

大手かそれ以外の不動産会社かどうか

不動産会社は、大きく分けて全国展開をしている大手と、地域密着の小規模な会社があります。それぞれに良さやメリットがあるため、自分の売却する土地に合わせた会社を選びましょう。

大手不動産会社は、全国に多くの顧客を抱えている点や、幅広いネットワークがある点が魅力です。また、会社によっては買い替え時の住宅ローンの優遇があるなどのメリットもあります。

一方で、地域密着の中小企業は、一定のエリアの販売に特化しているため、大手不動産会社よりもそのエリアでの売却に精通していることや、地元の優良顧客を多く抱えていることなどがメリットです。大手では扱わない、難しい土地の売却の相談にのってくれることもあります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

大手が良いのは、やはり「保証」です。万が一大きな不祥事が出た場合でも一定の賠償が見込めます。あとは、安心感でしょうか。地域密着業者のよいところは、「専門性」です。その地域や地主さんとのつながりも多い。また、大手になかなか敵わない分、営業努力をしているところが多いです。

依頼者への対応を確認する

売却が完了するまでの数カ月以上の間、不動産会社と二人三脚で売却活動を進めていくことになります。信頼できる不動産会社に依頼することは、売却活動を行う際のもっとも大切なポイントです。

良い不動産会社かどうかは、相談時の対応からも判断することができます。知識が深いかどうかに加え、売却に関しての説明の分かりやすさや、依頼者への配慮などがあるかをチェックしてください。

強引に囲い込もうとしてくる不動産会社は、依頼者ではなく自社の利益を優先している可能性が高いので避けたほうが無難です。

また、スタッフの身なりや会社内の雰囲気からも判断することができます。スタッフの態度が悪く身だしなみが整っていない会社や、掃除が行き届いていない会社は、買主側や他の不動産会社からの印象も悪くなりがちです。このような会社は、不動産売却の仲介に入ってもらうには相応しくない会社と判断できます。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

良い担当者を見分けるポイントは宅建士資格を持っていることが最低ラインです。
あとは、気になることを質問してみて返ってくる返事や内容が信頼できるものかどうか。少しでも違和感があればやめておいたほうがよいでしょう。

業界団体に加盟している

信頼できる不動産会社かどうか判断する際に、業界団体に加盟しているかどうかも一つの判断ポイントになります。

業界団体に加盟している不動産会社であれば、万が一トラブルがあった際に業界団体への相談ができるため安心です。

また、このような団体に入るためには審査に通る必要がありますので、業界団体に加盟している不動産会社は一定水準以上の優良企業だと判断することができます。

<主な不動産業界団体>

イエウール

土地の値段に関する注意点

土地の値段の注意点

土地の売却を検討しているのであれば、土地相場を把握するだけではなく、実際の土地の売却価格がどうやって決まるのかや、売却時に必要なコストや査定についても知っておくことが重要です。

ここでは、土地の値段を把握する際に併せて確認しておきたい注意点をまとめています。

相場だけでは値段は確定しない

相場を知っておくことは大切です。しかし、当たり前ですが土地の相場=売却価格ではありません。 

取引価格から土地の相場を調べた場合、近くの土地であっても、その大きさや立地などの特性によって、土地の値段は細かく変わります。

また、その地域の土地の流通量や需要などにも影響されることも忘れないようにしてください。

特に、買い替えの際に調べた相場を過信して資金計画を立ててしまうと、実際の売却価格が低くなってしまったときに、困ってしまうことがあります。

調べた相場価格は、あくまで目安として使うようにしましょう。

売却に関するコストも把握が必要

土地を売却する際、実は売主側でも様々なコストがかかります。売却活動に入る前に、かかる費用についても把握しておくことをおすすめします。

例えば、土地の測量費や不動産会社への仲介手数料、抵当権抹消の費用、各種税金などが売却にかかる代表的なコストです。

これらの費用はすべて合わせると数十万円以上のお金が必要になるケースも多いため、事前に調べて資金を準備しておくと安心です。

<土地売却時に必要な費用の一例>

  • 土地の測量費
  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消の費用(登録免許税・司法書士報酬など)
  • 住宅ローンの一括返済手数料
  • 印紙税
  • 譲渡所得税

査定価格は複数社を比較する

土地の売却を進めるためには、不動産会社の査定を受けるステップが必要です。土地査定を受ける際には、1社だけではなく、必ず複数の不動産会社の査定を受けましょう。 

複数の会社の査定額を比較して検討することで、低すぎる価格や高すぎる価格で売り出してしまうことを避けることができます。

低すぎる価格で売却してしまうと損になってしまいますし、高すぎる価格で売り出してしまうといつまでも売れない可能性があります。

また、複数の不動産会社の査定を比較することには、信頼できる不動産会社を見つけることにも役立ちます。

査定額の根拠を聞いて納得感のある説明ができる会社や、信頼感のある対応をしてくれる会社を選びましょう。

目標額を決めておく

調べた相場や査定額を参考に、土地の希望売却価格を決めると思います。その際、併せて最低売却価格の目標も決めておくことをおすすめします。

これ以下の価格で売るのであれば所有している方がメリットがある、土地の価格変動を参考に仕切り直した方が良いというボーダーラインを決めておきましょう。

希望価格以上で売却できればベストですが、場合によってはなかなか売れず、売却価格の値切り交渉を受けることもあります。このような場合、最低売却価格の目標額が決まっていると取引をするかしないかの判断がしやすくなります。

目標売却価格の判断が難しい場合には、仲介を依頼している不動産会社に相談してみましょう。

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黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

相場を会社間で比較することはとても重要です。損をしないためにも利用を強くおすすめします。

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売却の前に土地の値段について把握しておこう

売却の前に土地の値段について把握しておこう

スムーズな土地取引をするため、売却活動を進める前に、土地の値段の相場を把握しておきましょう。

併せて、良い不動産仲介会社を選ぶことや、専門家に相談をすることも大切です。

ぜひこの記事でご紹介したポイントを参考にしてみてください。事前に十分な準備をして、土地の売却を成功させましょう。

黄威翔 / 宅地建物取引士
黄威翔 / 宅地建物取引士

不動産会社に長年勤務し、不動産売却の国家資格「宅地建物取引士」を取得。中古不動産の売買仲介に関わり、日本全国の売主のお客様から貴重な財産を預かっています。専門家の視点から不動産売却の知識をわかりやすく解説します。

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