【専門家解説】土地の売却相場を自分で簡単に調べる方法まとめ

土地売却を進めたいけど、相場の調べ方が分からずに悩んでいませんか。相場の調べ方は様々あり、この記事では相場の7つの調べ方を順番に解説しています。より高くスムーズに土地を売りたい方、何から始めればいいか悩んでいる方におすすめです。


【専門家解説】土地の売却相場を自分で簡単に調べる方法まとめ

土地や建物など、不動産の価格は常に需要に応じて変動するため、これと決まった価格はありません。

しかし現在の状況に応じて、自分でも相場を調べる方法が複数あるため、ある程度の相場を知ることが可能です。

この記事では土地の価格相場を知ることで、土地売却のために得られるメリットや、価格相場を調べる7つの方法について解説します。

合わせて土地を高く売るコツや注意点、今後の土地の価格上昇の可能性についても知って、土地売却をスムーズに進めましょう。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。  日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

土地の価格相場を知っておくことのメリット

土地の価格相場を知るメリット一覧

土地の価格相場を知っておくことで、次のようなメリットが受けられます。

売却価格を決める時の目安になる

土地は公的機関によって決められる公示価格や固定資産税評価額などを除けば、決まった価格が常に設定されている訳ではありません。

また、公的機関が定めた価格も毎年見直されます。実際に土地を売る時は、もっと価格が変動しやすくなります。

欲しがる人が多く、高くなることもあれば、買いたい人との合意によって最初より安く売れることもあるからです。この時、目安となるのが一番最初に土地を売り出した時の売却価格です。

買い手の立場から考えると、売却価格が相場より安すぎると「何か問題があって安いのかもしれない」と思われることもあります。

かといって売却価格が相場より高すぎると「この土地は予算に合わない」と考える買い手が多くなります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

不動産売却を進める際、土地の価格相場はとても大切な「目安」です。相場に合う売却価格を提示することで、買い手の興味を引きやすくなります。

不動産会社の提示した価格が適正かを判断できる

不動産会社に仲介や買取を依頼した際、いくらで売れるか具体的に検討された査定額が、相場価格に対し高すぎたり、あるいは安すぎたり、同じだったりすることがあります。

相場より高すぎる場合、何らかの意図があって査定額が示されている可能性が高いです。

たとえば相場に比べて査定額が高すぎる場合、自社を選んでもらうために不動産会社がわざと高い価格を出している場合があります。

特に買取を依頼する場合、不動産会社が示す価格が買取額となるため、査定価格の根拠をきちんと説明してもらうだけでなく、自分でも相場が適正か判断できるように相場を知っておくことが大切です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

適切な価格を見極めるのは、正直難しいですが、怪しいのは「買い手がもういる」「絶対~」「(他社の悪口を言う)」などを言うケースです。信頼できるのは、言うことの根拠をしっかりと提示してくれる担当者だと考えます。

行動計画が立てやすくなる

売却価格の相場を知ることで、具体的にどう行動すべきか計画が立てやすくなり、売却を前向きに考えられるようになります。

相場を知る過程で不動産売却の具体的な知識や、周辺の土地の売れ行きなど情報も集まるため、なぜ自分が土地を売ることに悩みを感じていたのか、疑問の明確化も可能です。

また売却価格によって不動産会社へ支払う仲介手数料や、利益が発生した場合の税金の額も変わります。

不動産売却は入ってくるお金だけではないため、相場を知っておくことで「費用はどのくらい用意しておけば安心か」など、支払うお金の予測もしやすくなるのです。

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土地の価格相場を調べる方法

土地の価格相場を調べる方法

実際に土地の価格相場を調べるには、自分で取り組める方法が7つあります。

調べ方 調べやすさ ポイント
土地総合情報システム 情報は多いが、詳しく絞りこむ手間がかかる 過去の事例に基づいている
購入者向けの物件検索サイトで探す 簡単な操作ですぐ調べられる 今売り出されている土地の価格を調べられる
固定資産税評価額を利用する 計算が必要 大まかな現在の相場を割り出せる
レインズマーケットインフォメーションを利用する 信用度の高い情報が得られるが、土地単体には向いていない 古い家付きの場合などおすすめ
地価公示を参考にする 近隣に地点があるか検索できる 公平な価格を調べられる
路線価から相場の目安を計算して割り出す 計算が必要、路線価を調べる手間がかかる カバーしている範囲が広いので上記の方法で分からなかった時におすすめ
インターネットで一括査定を申し込む 不動産会社も同時に探せる 時間がない時、すでに売却が決定しているときにおすすめ

それぞれ調べやすさやどの時点における相場か異なるため、いくつか方法を組み合わせて調べるとより効果的です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

投函チラシや不動産情報サイトなどの成約事例を自身で調べて、同じ地域の販売金額などを知っておくことが大切です。ちなみに、広告の値段は「売れない金額」です。売れないから広告に出てきます。実際は商談でその値段から少し下がった金額で契約となるケースが多いです。

土地総合情報システムを利用する

土地総合情報システムとは、国土交通省が運営している実際の不動産の取引情報を閲覧できるサイトです。

周辺地域から土地の広さなど、条件を詳しくつけて調べられるため、実際に取引された土地の具体的な売却価格をそのまま参考にできます。

ポイントは、現時点の価格ではなく、あくまでも過去の事例に基づいているという点です。

調べる手間はほとんどかかりませんが、土地の売却数が少ない地域だと近年の土地の取引がない場合もあることは頭に入れておくと活用しやすくなります。

参考:土地総合情報システム|国土交通省

購入者向けの物件検索サイトで探す

売り出し価格の参考になるのが、購入者向けの物件検索サイトです。都道府県や市区町村など詳細なエリアまで指定して、簡単に、かつ、無料で調べられます。

ポイントは、実際に売却された価格ではなく、今売り出されている土地の価格を調べられるという点です。

売り出し価格を決める時は不動産会社の担当者と相談しますが、事前に自分でもどのくらいの価格か決めやすくなります。

固定資産税評価額を利用する

固定資産税評価額とは、市区町村が管理する価値評価法によって算出された不動産の評価額のことです。納税通知書に記載されており、3年に1回見直しが行われます。

固定資産税評価額は、その時の土地の価値の70%程度になるように決められているため、次のような式を使うと、大まかな現在の相場を割り出せます。

固定資産税評価額÷0.7(70%)=現在の相場

ただしあくまでも大まかな数値であるため、あくまで参考程度にしておくのがおすすめです。

レインズマーケットインフォメーションを利用する

レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営するシステムです。

過去にあった実際の取引を検索して調べることができ、地域詳細だけでなく駅からの距離や土地に立つ物件の間取り、用途地域なども詳しく指定できるのが強みです。

一方で、土地のみを売る場合は、注意点が2つあります。

  • マンションと戸建てに対応しているが、土地だけの結果は出ない
  • 検索条件に該当する取引が直近1年に100件に満たない場合は結果が表示できない

古い家屋付きの土地などには向いていますが、土地だけの取引情報を調べたい時は土地総合情報システムの方がおすすめです。

参考:レインズマーケットインフォメーション

地価公示を参考にする

地価公示とは、国土交通省が発表している適切な土地取引の目安とする価格のことです。

全国各地の決められた地点ごとに価格を定めており、国土交通省のサイトにある「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」から調べられます。

適切な価格をつけたい時に参考になりますが、注意点が2つあります。

  • 必ず地価公示と同じ水準にする義務はない
  • 売りたい土地の近くに地価公示の発表地点がない場合がある

地価公示の発表地点は全国で2万ヶ所以上存在するものの、地域によってその数はまちまちです。

たとえば東京都世田谷区の住宅地の地価公示は2019年の調査で111件ありますが、同じ東京都府中市では45件です。

近隣に発表地点がない場合は、参考にならない場合もあると覚えておきましょう。

地価公示・都道府県地価調査|国土交通省

路線価から相場の目安を計算して割り出す

路線価とは、不動産に関する税金を決める際の基礎となるもので、不特定多数の人が通行する道路に対し設定されています。

地価公示と異なり、決められた地点ではなく道路を対象とするため、様々な地域で参考にできるのが特徴です。

固定資産税用と相続税用の2種類があり、土地の価格相場を調べる時は相続税用を用います。

計算する際は、次の式を利用します。

(前面道路の路線価÷0.8)×1.1=自分の土地の価格相場

あくまでも1.1倍は目安です。特に人気があるエリアの土地は1.25倍、地方の土地であれば0.9倍で計算すると、より目安になる価格相場を計算できます。

特に地価公示の発表地点が近くにない、他の方法では条件の近い土地を調べられなかった場合におすすめです。

インターネットで一括査定を申し込む

価格相場を知りたいけど「時間がない」「自分が調べたものだけでは心配」「調べても分からなかった」という場合には、インターネットで一括査定を申し込むのがおすすめです。

無料で手軽に、実際の条件から複数の不動産会社に対し、現在の相場に見合った価格を査定してもらえます。

さらに複数の不動産会社に依頼することで、仲介売却や買取を依頼する会社を選ぶ参考にもなります。

しかし一括査定を依頼できるサイトといっても、様々なサイトがあるためどれを選ぶべきか悩む人も多いかもしれません。

おすすめの一括査定サービス

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土地を売りたい方におすすめの一括査定サイトは「 イエイ」です。

2007年の誕生以来10年以上運営されている一括査定サイトで、1,000社以上の不動産会社が登録されています。

しつこい勧誘やトラブルが多い不動産会社はイエイ側から契約解除できるため、厳選された優良な不動産会社に対し査定を依頼できます。

またイエイでは「お断り代行サービス」も行っており、営業が熱心で断りづらい場合も安心です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

まだ何から手をつければ分からず悩んでいる、土地売却が初めてという方にも、イエイはおすすめの一括査定サイトです。

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土地の価格相場が上がる可能性は

今後の社会の変化によっては、土地の価格相場が変わる可能性があります。

社会の変化とともに高騰する場合がある

2020大会の開催や鉄道の建設などに伴い、土地の価値が高騰する場合があります。

また土地に関する法律が変わると、土地をより買いやすくなったり、税金面で優遇が発生したり、土地が売れやすくなることもあります。

すると土地の価格相場も上昇し、思わぬ高値で売れることもあります。

ただし反対に社会の変化により、土地の価値相場が下がる場合もあるため、売り時を見逃さないことが大切です。

基準地価が変更される9月で相場が変動する

基準地価とは地価公示の項目で紹介した「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」の結果のことです。

様々な税金に反映されるため、毎年7月1日より調査が行われ、9月の中旬に発表が行われます。

他の公的な土地評価額に比べると時期が遅いため、参考になる材料が多く、より現在の状況に適した価格が示されます。

すると相場にも影響が起きることがあり、それまで相場が低かった価格が上がることがあります。

人口が増えると高くなる可能性がある

人気のある商品が品薄になって価値が上がるように、土地も売り買いされる数が多ければ価格が高くなります。

そのためその地域の人口が増えると、土地を必要とする人も増え、価格が上昇しやすくなります。

一方で人口が減少すると、土地を必要とする人も少なくなり、価格が下落します。

地方の人口が少ない地域の土地や、山間の土地の価格が低いのはこのためです。

土地を売却相場よりも高く売るコツ

土地を相場を超えて高く売却する3つのコツ

財産でもある土地を「できる限り高く売りたい」「得する売り方が知りたい」と考える方も多いでしょう。

得するための3つのポイントを解説します。

査定は複数の会社に依頼する

不動産会社に査定依頼をする時は、少なくとも2社以上、複数の会社に依頼しましょう。

不動産会社によって得意分野やすでに抱えている顧客にも違いがあり、査定額に差が生じる場合があるためです。

また不動産会社ごとサービス内容も異なり、最終的に満足の行く売却ができるかどうかは会社によります。高く売りたいのであれば、複数の不動産会社に査定依頼をし、比較することが大切です。

境界を確定させておく

土地を売却する際、売主は買主に対し、土地の広さを明確に示すことが必要です。

なぜかというと、土地の広さはその上に立つ建物や土地の価格などに大きく影響するからです。

この土地における境界は、どこからどこまでが自分の土地か、隣接する土地の所有者と合意したうえで決定されます。

しかし先祖代々受け継いできた土地や、親から相続した土地では境界がはっきり定まっていないこともよくあります。

境界が確定しないままに売ってしまうと、次のようなトラブルの原因になりかねません。

  • 売った土地の一部に、隣接する土地が含まれていた
  • 書類上の面積と実際の面積が異なり、損をしてしまった
  • 正しい測量図がなく、売買契約書の特約に当たるとして白紙解約になった
  • 契約を結んだ後で、隣家とトラブルになってしまった

こうしたトラブルを避け、土地を高くスムーズに売却するには、境界を確定したほうがお得になる場合が多くなります。

しかし、必ずしも境界確定が必要とは限りません。

たとえば広大な農地や山は測量の方が費用が掛かってしまうため、登記されている面積で売買されることもしばしばあります。

まずは法務局で土地に関する情報を全て集め、確定測量を行っているかどうか調査を行いましょう。

「確定測量図」を所有しているようであれば、全ての境界が確定していると分かるため、追加の調査は不要です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

もし確定測量図がないと分かった場合は、依頼する不動産会社に相談し、測量を行うべきか相談するのがおすすめです。

土地の売却が得意な不動産会社を見つける

不動産会社を探す場合は、土地の売却が得意な会社を見つけることで土地を高く売りやすくなります。

日本では、多くの不動産売買は大手の不動産会社によって行われています。

しかしマンションが得意な会社もあれば、移り住む人に向けて土地を売るのが得意な会社もあります。

土地の売却が得意な会社は、費用面だけでなく売主と買主双方にとって、スムーズで公平な売却を行うノウハウも蓄積されています。

たとえば先に述べた土地の境界では、隣家のブロック塀や屋根など所有物が境界を超えている場合もあります。

この時、土地売買のノウハウがある不動産会社なら、将来的なトラブルを見越した覚書を用意し、リスクを抑えてくれます。

土地の売却が得意な不動産会社を見つけることは、将来的に発生する費用やトラブルを回避することにも繋がるのです。

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土地の売却に必要な費用の相場は

土地の売却に必要な費用の相場は

実際に土地を売却する際には、主に「仲介手数料」「測量費用」「印紙税」の3つが主にかかってきます。

どのくらいの費用が発生するのか、チェックしておきましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社が土地を売却するまでの間に行う様々な手続き代行や広告宣伝など、発生した業務に対し支払う手数料です。

購入者が見つかった場合のみ、支払う必要があります。

法律上で上限が定められており、次の表のように売却した代金に応じて変わります。

売買金額 仲介手数料の計算式
200万円以下 売買金額×5%(税別)
200万円超400万円以下 売買金額×4%+2万円(税別)
400万円超 売買金額×3%+6万円(税別)

土地の測量にかかる費用

土地の測量が必要になった場合、一般的には信用度が高い確定測量図を作ります。

この時発生する費用は、土地の面積や現地の状況によっても異なりますが、1つの目安として市や国の職員が立ち会う測量の場合は100平米以下で60~80万円とされます。

また現在の状況だけ反映すればよい土地の場合は、現況測量図を作成することが一般的です。

現況測量図を作る場合は、30~50万円が相場です。

また次のような状況に当てはまると、費用が高くなることもあります。

  • 土地の形が複雑である
  • 隣接する土地や隣家とトラブルになっている
  • 固有地や市有地など自治体の立ち合いが必要

仲介を依頼する不動産会社に相談して、早めにどう対応していくべきか決めることが大切です。

売買契約書に貼付する印紙税

印紙税とは、売買契約書がもつ法的な拘束力に対し、国へ納める税金のことです。

売買契約書に直接、売却した金額に応じた収入印紙を貼ることで納付します。

2018年4月1日から2020年3月31日までの印紙税については、 国税庁により次の表のように定められています。

売却金額 軽減後の税率
10万円超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円

なお、契約書に記載された金額が10万円以下の場合は、軽減措置の対象にならず、200円が課せられます。

また1万円未満の場合は、非課税です。

参考:印紙税の軽減措置の延長について|国税庁

土地の売却相場に関する注意点

土地売却の相場の注意点

土地の売却相場を調べる際、3つの注意点があります。

査定額は不動産会社によって異なる

不動産会社によって、査定額が大きく異なる場合があります。

同じ土地を査定しているはずなのになぜ査定額が異なるかというと、次のような理由があります。

  • そもそも査定方法が異なる
  • 査定した不動産会社の不得意なエリアにある
  • 売却より賃貸の方が得意
  • 高い価格をつけて営業を成功させようとしている

査定額には、それ相応の根拠があります。

不動産会社が査定額の根拠をしっかりと述べられるようなら、きちんと物件のあるエリアについて査定してくれた会社だと分かります。

不動産会社に仲介を依頼する際は、どんな対応をしてくれるかも含めて、査定額を比較することが大切です。

相場と実際の売却価格には差がある

相場の価格より実際の売却価格が低いケースは、よくあります。

なぜかというと、土地の需要は相場を調べた時点を含め常に変動しているからです。

また実際の取引において、値引き交渉により売り出価し格より1割ほど下がる場合があります。

もし査定後に土地の測量などが重なり、実際に土地を売り出すまで時間がかかる場合は、不動産会社と相談しつつ売り出しのタイミングを見極めることも大切です。

土地の相場価格は変動しやすい

もしすでに不動産会社から査定を受けていたとしても、改めて査定を受けてから売却を進めましょう。

土地の相場価格は変動しやすく、1度査定を受けた後、時間経過と共に相場が変わっている場合があります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

以前とは違う査定額が出る場合もあるため、もし土地の整備などを終えてから売る場合は、もう一度査定を受けてから不動産会社を決めると良いでしょう。

土地の相場を把握して売却をスムーズに進めよう

土地の相場を把握して売却をスムーズに進めよう

土地の相場を把握することは、不動産会社の査定額の妥当性が分かるだけでなく、売却をスムーズに進めるための第1歩でもあります。

土地の相場と不動産会社を同時に知りたい場合は、複数の不動産会社の査定を受けるのがおすすめです。

一度に査定結果が届く大変さはありますが、それぞれの資料を見比べると同時に、不動産会社ごとの対応や資料の内容、同じ質問への答え方の違いを見極めやすくなります。

黄威翔 / 宅地建物取引士
黄威翔 / 宅地建物取引士

不動産会社に長年勤務し、不動産売却の国家資格「宅地建物取引士」を取得。中古不動産の売買仲介に関わり、日本全国の売主のお客様から貴重な財産を預かっています。専門家の視点から不動産売却の知識をわかりやすく解説します。

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