空家管理の注意点と放置リスクを解説｜空家管理しない場合には？

相続などによって空家を所有することになったけれども、空家の管理方法が分からず困っているという方も多いのではないでしょうか。

適切な管理方法を知らないと、空家の劣化を早めてしまったり、近隣の方に迷惑をかけてしまうこともあります。

この記事では、空家の管理が必要な理由と適切な空家の管理方法を紹介していきます。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
　日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

空家の管理が必要なのはどうして？

まずは、空家の管理がなぜ必要なのか、その理由について説明していきます。

所有権を失わないようにするため

空家を売却によって手放さず、維持管理することで所有権を失わずに済みます。

後になって活用する予定がある場合や、将来的に需要が高まることが期待される場合は、安易に売却をするより、維持管理するメリットが大きいと考えられます。

特定空家にならないようにするため

老朽化した空家は倒壊して近隣に迷惑をかけてしまったり、トラブルの原因になる可能性があります。

昨今、こうした空家によるトラブルが社会問題となっており、「空家対策特別措法」という法律が制定されました。

この法律によって「特定空家」に指定されると、その所有者は適正な管理の指導、勧告、命令を受けます。

これに従わない場合には、空家の撤去にかかる費用を自己負担しなければならなくなるケースもあります。

また、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなる場合があります。

犯罪などのトラブルを防ぐため

ポストにチラシが溜まっていたり、庭の草が伸び放題になっているなど、一目で空家だとわかる状態で放置されていると、不審者が侵入して住みついてしまうなどのリスクがあります。

こうした防犯の観点からも、こまめに巡回したり掃除をしたりするなど、空家の管理が必要となってきます。

建物の劣化を防ぐため

定期的な掃除や通風、換気などの管理を怠った空家は、湿気によるカビや水道の配管内のサビの発生、害虫の侵入などを招く恐れがあります。

また、雨漏りや壁や床の腐食によって建物の劣化が早まることもあります。

空家を将来的に利用する予定がある場合は、定期的に空家のメンテナンスを行うことで、建物の例以下を防ぎ、資産価値を維持することが大切です。

空家を自分で管理する方法

ここまで空家を管理する重要性を説明してきましたが、ここからは実際に空家を管理する方法や手順を解説して行きます。

まずは、空家の管理を自分で行う方法を見て行きましょう。

空家の管理のために用意するもの

空家の管理をスムーズに行うために、以下の服装や道具を用意しましょう。

服装

汚れてもよい、動きやすい服装で行いましょう。害虫の被害に遭う恐れもあるため、夏でも長袖長ズボンで行った方が安心です。

掃除などに使う道具

空家の管理の際には以下の道具を用意すると便利です。

• ほうき
• 掃除機
• はたき
• 雑巾
• 掃除用洗剤
• 軍手
• スリッパ
• ゴミ袋
• 懐中電灯　　

定期管理に必要なもの

前回と異なる点はあるかなど、気になる点を記録するために以下のようなものがあると便利です。

• カメラ（雨漏りやひび割れなど気になる箇所を毎回撮影し、進行具合を調べる）
• チェックシート（確認箇所をリストにしてチェックする）　

空家管理の流れと方法

空家管理を自分で行う際の具体的な流れと方法を解説します。

近隣への挨拶

空家から物音がすると近隣の方から不審に思われる可能性があります。

管理を行う際は、作業を始める前に近隣の方々に挨拶をしておきましょう。

この時、近所で空き巣や放火がなかったかなど最近の治安状態を聞いたり、空家が近隣の方に迷惑をかけていないかどうかを一緒に確認しましょう。

空家に入り換気する

空家に入ったら、最初に換気を行います。

空家に入る際は、前回しっかりと施錠をしていたか確認してから入るようにしましょう。

久しぶりの訪問の場合、ホコリや塵が積もっているので、スリッパや軍手を身につけてから作業を始めてください。

窓を開放する際は、なかなか開きにくいこともあるため、怪我をしないように注意しましょう。

換気は最低でも40分は行うようにしてください。

敷地内の確認と清掃

換気を行なっている間に、庭など敷地内の確認と清掃を行います。主に以下のようなポイントをチェックします。

• ポストの中の掃除
• ゴミが捨てられていないかの確認
• 庭木の確認と剪定
• 水道メーターが回っていないか確認
• 外壁と軒裏の状態を確認
• 雨樋の点検

ポストにチラシなどが溜まっていると一目で空家だと分かり、いたずらや放火などのターゲットにされてしまう恐れがあります。

ポストにチラシが溜まっている場合は、持ち帰って処分するようにしましょう。ポストの投函口をテープなどで閉じておくのも一つの手です。

また、庭などの敷地内にゴミが捨てられている場合も持ち帰って処分するようにしてください。

庭の確認をする際には、庭木の成長具合もチェックします。

庭木が伸びすぎて、道路や隣家などにはみ出しているとトラブルになる恐れがありますので、必要に応じて剪定を行いましょう。

漏水していないかチェックするため、水道メーターの確認を行います。

使用していないにも関わらず、水道メーター内部のパイロットが回っている場合、漏水が起きている可能性があるので、水道メーターの数字を前回と比較するなどして確認してみましょう。

敷地内の確認が終わったら、外壁や軒裏など建物の状態を確認します。

大きなひび割れなどは雨漏りの原因にものあるので注意して確認しましょう。

雨樋に苔などが発生して雨水が流れなくなると、雨漏りの原因になるため、雨樋の状態もできる範囲で目視点検してください。

通水作業を行う

下水からの悪臭を防ぐため、シンクやトイレ、お風呂など通水できる場所は通水します。最低でも各箇所3分間は行なってください。

建物内の清掃

箒やはたきを使って建物内の清掃を行います。清掃方法は普段の家の掃除を行う時と同じで、拭き掃除も行なうことをおすすめします。

空家の場合、埃や小さな虫の死骸が多いので、それらを除去するように掃除しましょう。

室内の状態を確認

室内の掃除が終わったら、室内の点検作業を行います。

壁や天井を見て、雨漏りしていないか確認します。雨漏りや締め切りによってカビが発生すると壁が剥がれてくることもあります。

襖や押入れなどの建具が問題なく動くかどうかも確認しましょう。

また、手すりや物干し竿が腐朽して落下すると危険ですので、ベランダの状態も確認してください。

施錠して終了

清掃や点検作業が全て終わったら、窓を全部閉めて、しっかりと戸締りをしてから帰宅します。

窓の閉め忘れがないかなど不安を残さないためにチェックシートを作って確認することをお勧めします。

業者に管理を依頼する方法

空家を自分で管理するにはかなりの時間と労力がかかります。

特に空家が遠方にある場合、こまめに足を運んで管理するのは大変です。台風や地震があった時にすぐに様子を見に行くことも難しいです。

この様に自分で空家の管理をするのが難しいという場合には、管理会社のサービスを利用するという方法もあります。

管理会社の選び方

空家の管理を管理会社に委託する場合、自分の求めるサービスを提供する業者を探すことが重要です。

管理会社を選ぶ際に重視すべきポイントは以下の3点です。

• サービス内容
• 予算
• 防犯、運用など

予算はサービス内容によって変わってきますし、同じ会社の同じサービスであっても地域によって対応の質が異なるというケースもあるので、口コミなどを元によく検討して見てください。

管理会社に管理を依頼する際の流れ

空家の管理を管理会社に依頼するまでの流れは以下の通りです。

• 問い合わせ・資料請求
• 申し込み手続き
• 現地確認・契約手続き
• 料金の支払い
• 空家管理の開始

空家管理会社の利用料金の相場

空家管理を管理会社に依頼する際の料金は、業者やサービス内容、地域、巡回頻度などによって異なります。

空家管理サービスを行う業者の多くが、月単位での契約を行っており、月額費用の相場は5,000円から1万円ほどとなっています。

以下、NPO法人空家・空地センターに空家管理を依頼した場合の料金とサービス内容を紹介します。

管理費用/巡回数（月）
4,000円/1回	7,500円/2回	15,000円/4回（お掃除サービス付）

基本メニューのサービス内容は以下の通りです。

• 通気・換気
• 雨漏り点検
• 通水
• 室内・建物点検
• 庭木確認
• ポスト掃除
• 庭のゴミ処理
• 近隣挨拶
• 管理会社を明記した看板の設置
• クレーム対応
• 巡回報告書の作成

この他に、ごみの処分や郵便物の転送などのオプションを選択することも可能です。

空家の維持管理にかかる費用について

空家を維持管理し、所有し続けることによって税金をはじめとする様々な費用がかかります。

ここでは、空家を維持管理するためにかかる費用を紹介します。

以下、空家の維持管理にかかる主な費用を表にまとめました。

固定資産税	不動産を所有している人が必ず支払わなければならない税金。市区町村が定めた不動産固定資産税評価額に税率（一般的に1.4%）をかけた金額を支払う。
都市計画税	市街化区域に所在する土地と建物を対象とする税金。一般的には固定資産税評価額の0.3%
火災保険料	築年数などによっては年間数万円から数十万円かかることもある。
水道光熱費	電気・水道の契約をそのままにしている場合に発生。
修繕費用	老朽化などによって不具合が生じた場合、業者に修繕を依頼する。費用は修繕の内容によって異なる。

この他にも、庭の植木の剪定やごみの処理、雪かきなどに費用が掛かることがあります。

空き家を管理しない場合

空家を売却

ここまで解説してきた通り、空家の維持管理には手間と費用がかかります。

いずれ利用するつもりでも、人が住んでいない家は傷みやすく、5年、10年と年月が経つと様々な瑕疵が出てきます。

そのため今後、空家を利用する予定がないのであれば、売れるうちに売却してしまった方がメリットが大きいと言えます。

売却を検討する場合、まずは不動産会社に査定を依頼して、空家がいくら位で売れるのか調べてみましょう。

空家の査定を依頼する際は、複数の不動産会社に査定を依頼して、どの業者と契約するのがよいか、比較して検討することが大切です。

空き家の売却方法を徹底解説した記事は、こちらをご覧ください。

空家を土地活用

空家を解体して更地にすれば、考えられるさまざまなリスクを軽減できます。

更地にすることで、駐車場として貸し出したり、土地を誰かにレンタルしたりすることも可能になります。

また、場合によって解体せずにリフォームすれば賃貸として貸出することも可能です。

土地活用を検討している方は、無料一括プラン請求サービスを利用するがおすすめです。

一括で複数社から空家の活用プランを提案してくれるので、自分に適したプランを見つかりやすいです。

次はおすすめな土地活用一括請求サイトを紹介します。

また、家の解体費用の相場を知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

タウンライフ

出典:タウンライフ

タウンライフが提供する無料土地活用プラン請求は、全国200社以上が登録しているサービスです。

空家を戸建て賃貸や店舗など、様々な検討プランが選択できるので、あなたに適した空家活用を見つかります。

HOME4U

出典:HOME4U

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入力項目もシンプルで、最短60秒で請求依頼できるので、お忙しい方におすすめです。

リビンマッチ

出典:リビンマッチ

リビンマッチの無料土地活用プラン請求サービスは、大手企業はもちろん、地元に強い各都道府県の会社もいるため、幅広く対応できます。

既に検討中の活用方法がある方はもちろん、まだ未定の方もお気軽く相談できます。

空家の管理方法を考えよう

何もせずに空家を放置しておくことは、トラブルの原因になり、特定空家に指定されれば、ペナルティを受けることになります。

空家を所有し続けるためには定期的な管理が必要です。

また、空家を所有し続けるためには税金を始めとする様々な費用が掛かります。

空家の管理は自分で行うことも業者に委託することもできます。費用や手間を考えて、自分に合った管理方法を探してみてください。

今後空家を利用する予定がないという方は空き家の売却や活用の方法を調べてみてはいかがでしょうか。