不動産売買の手数料はいくらかかる?専門家がわかりやすく解説

不動産の売却を不動産会社に依頼すると、仲介手数料がかかります。仲介手数料は法律で上限が設けられているものの売買金額に応じて高くなるため、予め把握しておくと安心です。この記事では、仲介手数料の基礎知識や計算方法などについて解説していきます。


不動産売買の手数料はいくらかかる?専門家がわかりやすく解説

不動産を売却すると、一時的にまとまった金額が手に入ります。特に住み替えで住宅を売却する際には、売却金額を新たな住宅の購入資金に充てたいと考えている人も多いのではないでしょうか。

しかし、不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、売買契約が成立した時点で仲介手数料の支払い義務が発生します。仲介手数料が想像以上に高いと資金計画に影響を及ぼす可能性があるため、あらかじめ把握しておくことをおすすめします。

不動産を売却する際には仲介手数料の他に、印紙税や登録免許税といった様々な費用がかかります。このうち仲介手数料は最も高い費用がかかるため、この記事を読んで不動産の売却に備えましょう。

この記事の監修者

西崎 洋一/宅地建物取引士

西崎 洋一/宅地建物取引士

宅地建物取引士・管理業務主任者・不動産コンサルタント・不動産プロデューサー。不動産業界10年以上の専門家。 物件調査、重説作成・説明などの実務経験が豊富。土地の売買、マンション管理に精通。大阪を中心に宅建士の新しい活躍のステージ「宅建士.jp」を運営している。

不動産売買に必要な仲介手数料の基礎知識

不動産売買の仲介手数料の基礎知識

不動産を売却する際には、不動産会社に売却を依頼するケースがほとんどです。この場合、不動産会社に売却に伴うサポートしてもらった報酬として支払うのが仲介手数料です。まずは仕組みや支払うタイミングなど、仲介手数料の基礎知識を把握しておきましょう。

報酬なので成功した場合しか支払う必要はない

不動産を売却する場合、自ら買い手を見つけたり売買契約書を作成して取引するのも一つの手段です。しかし、不動産を売却する際の手続きは複雑で、不動産の知識がないと時間も労力もかかってしまうのが現状です。

そのため多くの人は不動産会社に仲介を依頼して不動産の売却を進めており、その時に発生するのが仲介手数料です。

仲介手数料は、物件情報の掲載や広告の作成といった不動産会社による売却活動に対して支払われる報酬のことを指しています。成功報酬という位置づけであるため、万が一物件が売却できない場合には支払い義務は発生しない仕組みとなっています。

仲介手数料には上限額が定められている

仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限額が定められており、この法律では不動産業を営む業者に対して様々な規定が設けられています。

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額の計算式が定められており、次のように売買金額に応じて高くなる傾向があります。

売買金額 仲介手数料 消費税(10%) 合計
500万円 210,000円 21,000円 231,000円
1,000万円 360,000円 36,000円 396,000円
2,000万円 660,000円 66,000円 726,000円
3,000万円 9,600,000円 96,000円 1,056,000円
4,000万円 1,260,000円 126,000円 1,386,000円
5,000万円 1,560,000円 156,000円 1,716,000円

このように売買金額が3,000万円を超えると、消費税を含めた仲介手数料は100万円を超える高額になります。なお、宅地建物取引業法では上限額は定められているものの、下限額には規定がないため、不動産会社ごとに上限額を超えない範囲で金額が自由に設定できます。

西崎 洋一/宅地建物取引士
西崎 洋一/宅地建物取引士

ちなみに仲介手数料は売買金額を基に算出されますが、売買金額は売買契約書に記した金額が適用されます。

手数料には通常の業務で発生する費用が含まれる

不動産会社に対して支払う仲介手数料には、どのような費用が含まれているのか気になる人も多いのではないでしょうか。仲介手数料は、不動産の売却に伴う通常業務で発生する費用が含まれています。

通常業務とは、物件の広告作成や売買契約書の作成といった売却の準備から完了までの一連の業務を指しています。そのため一般的な売却の場合は、仲介手数料のみの支払いで済みます。

ただし、遠方の購入希望者のもとに出向いて交渉をおこなったり、通常ではおこなわない特別な宣伝を依頼した場合には仲介手数料とは別に交通費などの実費が請求されます。

売買契約時と引き渡しのタイミングで支払う

不動産会社に売却の仲介を依頼する際には、不動産会社と買い手との間に媒介契約を締結します。媒介契約の成立後に不動産会社が売却活動を進めていくのですが、この時点では仲介手数料を支払う必要はありません。

なぜなら仲介手数料は、売買契約が成立した場合に支払う成功報酬という位置づけだからです。そのため仲介手数料は売買契約が成立した際に半額を支払い、物件の引き渡し時に残りの金額を支払うのが一般的です。

西崎 洋一/宅地建物取引士
西崎 洋一/宅地建物取引士

このタイミングは通常、媒介契約書に記載されますので、その時点でしっかりと確認しておきましょう。

支払い方法は基本的に現金

2019年10月からスタートした消費税率の引き上げに伴い、政府はクレジットカードや電子マネーといったキャッシュレス決済を推進しています。これまでは現金での支払いのみに対応していた店舗でも、これをきっかけにキャッシュレス決済への対応が進んでいます。

このように現在では様々な支払い方法が選択できるため、仲介手数料の支払い方法も選択肢が広いと考えがちです。しかし、仲介手数料は基本的に現金での支払いであるのが現状です。

不動産会社によっては振り込みでの支払いに対応しているケースもあるものの、振り込み手数料が発生してしまうため、現金での支払いのみに対応している不動産会社がほとんどです。

支払う時点での消費税率が適用される

消費税率の引き上げ前には不動産の駆け込み需要が見受けられ、消費税が低いうちに手に入れたいと考える人も増えました。消費税率が引き上げられた2019年10月前後では、仲介手数料の消費税率が異なります。

前述したように仲介手数料を支払うタイミングは2回に分けられるのが一般的であるため、売買契約の成立と物件の引き渡しのタイミングが消費税率の引き上げ時期を跨ぐので注意が必要です。

イエイ|不動産・マンション一括査定

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の計算方法

すでに紹介したように仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められており、売却価格に応じて高くなります。一定の売買金額を超える場合は計算が比較的容易なものの、売買金額が低い場合は計算が複雑です。

売買金額が400万円を超える場合

仲介手数料の計算式では、売買金額に応じて乗じるパーセンテージが異なります。200万円以下、200万円超400万円以下、400万円超といった3つに区分されているため、仲介手数料を算出する際は売買金額に応じた計算式を当てはめます。

売買金額が400万円を超える場合は、次のような計算式で算出します。

仲介手数料=売買金額×3%+6万円+消費税(10%)

なお、これから不動産の売却を検討している場合、売買契約の成立と物件の引き渡し時期のどちらも消費税率10%が適用されるため、消費税には10%と記載しています。

売買金額が200万円超400万円以下の場合

売買金額が200万円超400万円以下の場合、次のような計算式で算出します。

仲介手数料=売買金額×4%+消費税(10%)

この部分はよく勘違いされるところなのですが、売買金額を200万円以下、200万円超400万円以下、400万円超にそれぞれ分けて仲介手数料の計算が異なるという意味です。

例えば売買金額が1,000万円の場合、200万円以下と200万円超400万円以下、400万円超の計算式を次のように当てはめるということです。

  • 200万円以下
200万円×5%+消費税(10%)

  • 200万円超400万円以下
300万円×4%+消費税(10%)

  • 400万円超
600万円×3%+消費税(10%)

本来はこの計算式で算出するのですが計算が複雑になるため、400万円を超える取引価格の場合、すでにご紹介した「売買金額×3%+6万円+消費税(10%)」という速算式を利用すれば簡単に算出できます。

なお、速算式の「6万円」は400万円以下を調整するために設けられた金額です。

売買金額が200万円以下の場合

売買金額が200万円以下の場合、次のような計算式で算出します。

仲介手数料=売買金額×5%+消費税(10%)

このように一見複雑に見える仲介手数料の計算式ですが、速算式を利用すると簡単に算出できるので便利です。仲介手数料の金額を予め把握しておくことで、今後の資金計画に役立ちます。

土地の価格は非課税で計算する

多くの場合、上記の計算式で仲介手数料を算出できますが、土地の場合は消費税の考え方が異なるので注意が必要です。不動産の考え方では建物部分は課税対象、土地部分は非課税対象となっています。

仲介手数料の計算で必要な売買金額は、消費税を含めない金額を当てはめます。そのため戸建てのような建物付きの土地を売却する場合、建物部分には消費税が含まれているため、消費税の二重取りにならないようにしなければなりません。

不動産売買における仲介手数料の計算例

不動産売買における仲介手数料の計算例

それでは、不動産を売却した際にかかる仲介手数料の計算例を見ていきましょう。ここでは、売買金額が300万円、1,000万円だった場合の計算例をご紹介していきます。

300万円の不動産を売買する場合

売買金額が300万円の場合は、次のような計算式を適用します。

仲介手数料=200万円×5%+100万円×4%+消費税(10%)

この計算式での仲介手数料は、154,000円になります。ただし、2018年1月1日より取引価格が400万円以下の不動産の場合、仲介手数料が最大18万円まで請求できるようになっています。

1,000万円の不動産を売買する場合

売買金額が1,000万円の場合は、次のような計算式が適用します。

仲介手数料=1,000万円×3%+6万円+消費税(10%)

この計算式での仲介手数料は、396,000円になります。なお、前でご紹介したように売買金額にかかわらず、仲介手数料が最大18万円まで請求できるようになっています。

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仲介手数料を安くできるケースとは

仲介手数料を安くできるケースとは

仲介手数料は売買金額に応じて高くなるため、できるだけ費用を抑えたいと考える人も多いのではないでしょうか。次のようなケースでは、仲介手数料を抑えられる可能性があります。

売主と買主の両方から手数料を受け取れる場合

不動産会社は売り手と買い手の双方の仲介をした場合、両者から仲介手数料を受け取れます。これは「両手仲介」と呼ばれており、一方からの仲介手数料を値引きしたとしても十分な儲けが発生します。

そのため両手仲介の場合、仲介手数料を値引きしてもらえる可能性が高まります。ただし、不動産会社が両手仲介を狙うことによって、「囲い込み」に遭うする恐れが生じます。

囲い込みとは、不動産会社が自社で買い手を見つけるために他社からの問い合わせなどに応じず、結果的に売却がスムーズにいかない可能性が高まります。囲い込みを目的とした悪徳業者も存在するため、その点には十分に注意が必要です。

西崎 洋一/宅地建物取引士
西崎 洋一/宅地建物取引士

囲い込みを完全に回避するのは難しいです。そのため、しっかりと営業状況を報告してもらえる業者かどうかを確認し、見極める必要があります。正直なところ、他の業者に調べて貰えばうそを見抜くことができる場合もあります。

人気の高いエリアの希少物件である場合

都市部へのアクセスがよいといった立地条件がよいなど、人気の高いエリアにある希少物件を売却する場合、不動産会社との交渉次第で仲介手数料を安くできる可能性があります。

なぜなら、このような物件の場合は売れやすいだけでなく、高値での売却が目指せるからです。

仲介手数料の安さを売りにしている不動産会社の場合

不動産会社によっては、仲介手数料の安さを売りにしているケースもあります。この場合、不動産会社自体の知名度が高いために仲介手数料を無料にしていたり、他社よりも安いことをアピールしていることが考えられます。

ただし、知名度の高さは誰もが知っているような大手不動産会社だとは限らず、地域密着型で特定のエリアに限って知名度が高いといったケースもあるなど様々です。

専任媒介契約を条件にする場合

一般媒介契約を選ぶと仲介手数料を値引きしてもらえる可能性があると先に述べましたが、不動産会社から専任媒介契約を勧められるケースがあります。

これは複数の不動産会社としか契約できる一般媒介契約と比較して、専任媒介契約は1社としか契約できない仕組みとなっていることが理由として考えられます。

そのため仲介手数料の値引きを条件として専任媒介契約を締結することを提示すると、仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性が高まります。     

不動産売買の仲介手数料に関する注意点

不動産売買の仲介手数料に関する注意点

仲介手数料は不動産会社と買い手との媒介契約の下に成り立つため、契約する際にはきちんと条件などを確認しておくことが大切です。ここでは、仲介手数料に関する注意点をいくつかご紹介していきます。

特例の適用には両者の合意が必要となる

宅地建物取引業法で仲介手数料の上限額が定められているものの、特例を適用する際には両社の合意が必要不可欠となります。そのため特例が適用される場合には、必ず確認しておくことが大切です。

2018年の法改正によって売買金額が400万円以下の仲介手数料の上限は18万円まで請求できることになりましたが、不動産会社が後出しで提示してきた場合は応じる必要はありません。 

西崎 洋一/宅地建物取引士
西崎 洋一/宅地建物取引士

こういったことも媒介契約締結時に、書面にてしっかりと確認しておきましょう。

不適切な協議をおこなう不動産業者は避ける

一部の不動産会社では仲介手数料の安さや無料であることを売りにしているものの、多くの場合は上限額ぎりぎりの金額を設定しているのが現状です。買い手としては仲介手数料の値引き交渉を視野に入れたいところですが、不動産会社から不適切な協議を求められた場合には注意が必要です。

例えば、上限額を超える仲介手数料を求められたり、仲介手数料以外の広告費を請求された場合は、その不動産会社への依頼を避けた方がよいと言えるでしょう。 

売買契約後の解約の場合手数料は戻ってこない

不動産の売買は高額な取引になるため、売買契約の締結後にどちらかの申し出で解約となるケースもあります。仲介手数料は売買契約が成立した時点で支払い義務が発生するため、解約になった場合には支払い義務は発生しないと考えがちです。

しかし、売買当事者の都合によって売買契約後の解約が発生した場合は、不動産会社には全く落ち度がないため、一度支払った仲介手数料は返還されないので注意が必要です。

仕組みを理解して不動産売買をスムーズに進めよう

仕組みを理解して不動産売買をスムーズに進めよう

売買金額が1,000万円の場合でも仲介手数料は40万円近い金額になるため、決して安いとは言えません。

しかし、宅地建物取引業法で定められている上限額を超えなければ違法な金額ではないため、売買契約が成立した時点で売り手に支払い義務が発生するのが現状です。

仲介手数料をできるだけ抑えたい場合には、金額の安さを売りにしている不動産会社に依頼するのも選択肢の一つですが、囲い込みには十分に注意が必要です。

不動産の売却を進める前に仲介手数料の仕組みを理解し、スムーズな売却を実現させましょう。

西崎洋一 / 宅地建物取引士
西崎洋一 / 宅地建物取引士

宅地建物取引士・管理業務主任者・不動産コンサルタント・不動産プロデューサー。不動産業界10年以上。物件調査、重説作成・説明などの実務経験が豊富。土地の売買、マンション管理に精通。尾坂を中心に宅建士の新しい活躍のステージ「宅建士.jp」を運営している。

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