不動産売買の基礎知識│一般媒介の特徴やメリット・デメリット

この記事では物件の売却依頼をする際に不動産業者と交わす契約の種類や特徴について解説します。中でも一般媒介契約のメリット・デメリットや一般仲介に向いている人の条件について詳しく紹介しますので、不動産を一般媒介契約で売りに出したいという人は参考にしてください。


不動産売買の基礎知識│一般媒介の特徴やメリット・デメリット

所有している不動産を売却したいけれど、どうやって売りに出せばよいのかわからないという人は、不動産会社へ依頼し、買い手との仲介をしてもらうのが最も確実で安心な方法です。

不動産会社に買い手との仲介をしてもらうためには、3種類の「媒介契約」の中から選択し、契約を結ぶ必要があります。自分に合った不動産会社が分からず迷っている人は、まず「一般媒介契約」を結ぶのがおすすめです。

この記事では、媒介契約の基礎知識とその中でも「一般媒介契約」についての詳しい特徴やメリット・デメリットについて詳しく解説します。

一般媒介契約に向いている人の条件なども紹介しますので、物件のどの契約で売却するか悩んでいる人はぜひ参考にしてください。

この記事の監修者

西崎 洋一/宅地建物取引士

西崎 洋一/宅地建物取引士

宅地建物取引士・管理業務主任者・不動産コンサルタント・不動産プロデューサー。不動産業界10年以上の専門家。 物件調査、重説作成・説明などの実務経験が豊富。土地の売買、マンション管理に精通。大阪を中心に宅建士の新しい活躍のステージ「宅建士.jp」を運営している。

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媒介契約とは

媒介契約とは

媒介契約とは不動産の売却を行う時に、不動産会社などに売却の仲介を依頼する契約のことです。

媒介契約には3種類あります。売り手はそれぞれの契約のメリット・デメリットを理解した上で、不動産の仲介を依頼しましょう。

不動産会社に売却を依頼する際に必要

不動産を売却したいけれど、買い手を個人で見つけることができない売り手が、不動産会社などの第三者に売却の仲介を依頼する際に必要なのが媒介契約です。

この契約を交わすことにより、売り手は不動産会社に売却を行う際の物件の査定や営業、広告活動、集客などすべての業務を一任することになります。

売却を依頼された不動産会社は、売り手に不利益が生じないよう売買契約の締結することが法律で定められています。依頼した業務内容や売却仲介手数料などをあらかじめ書面化しておくことにより、安全に取引ができるのです。

媒介契約の種類は売り手が決めることができる

媒介契約には3つの方法があり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の中から依頼人である売り手が選択します。

契約後は売り手と買い手は、仲介を依頼した不動産会社を通して取引することになり、一部の例外を除いて契約内容に適応した仲介手数料が発生します。

売り手は売却にかかる時間や手間、仲介手数料など、次にある表のような契約内容のメリット・デメリットを十分理解し、仲介を依頼しましょう。

メリット デメリット
一般媒介契約
  • 複数の業者へ仲介を依頼できる
  • 売り主個人の取引が可能
  • 仲介手数料が必要なのは売買が成立した場合のみ
  • 早期売却が狙える
  • レインズへの登録義務なし
  • 売り主への報告義務なし
  • 不動産業者のモチベーションが上がらない
専任媒介契約
  • 不動産業者の販売意欲が上がる
  • レインズへの登録義務あり
  • 売り主への報告義務あり
  • 売り主個人の取引が可能
  • 最長3ヶ月程は他社へ依頼できない
専属専任媒介契約
  • 不動産業者の販売意欲が上がる
  • レインズへの登録義務あり
  • 売り主への報告義務あり
  • 高値での売買が狙える
  • 売り主の手間が軽減する
  • 最長3ヶ月程は他社へ依頼できない
  • 売り主個人の取引ができない

一般媒介契約のメリット・デメリットについては、後ほど詳しくご紹介します。

媒介契約の種類と特徴

媒介契約の種類と特徴

不動産をスムーズに売却するためには、媒介契約の種類と特徴を理解することが重要です。次にあるのは媒介契約の種類と特徴をまとめた表です。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数社の不動産会社との契約 ? ?
売り手による個人取引 ◯ 要通知 ?
契約期間 最長3ヶ月 最長3ヶ月
  • 規定なし
  • 通常3ヶ月
レインズ(不動産流通機構)への登録 (登録義務なし) ◯(契約から5日以内) ◯(契約から7日以内)
販売状況の報告 規定なし 1回以上/14日 1回以上/7日

この表から1番自由度が高いのが一般媒介契約、次に専任媒介契約、専属専任媒介契約であることがわかります。3つの媒介契約それぞれ特徴について詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社に不動産の売却を依頼できる契約です。不動産会社だけでなく売り手本人が購入者を見つけることができれば、個人間での取引も可能なので、依頼する方の自由が利くのが特徴です。

仲介手数料は不動産が売却された際に必要になるので、売り手自身で買い手を探し売却した場合は、仲介手数料が不要となります。売却仲介手数料は高額になるので、費用をかけずに売却できるのが魅力です。

不動産を売却するあてのある人や、依頼したい不動産会社が複数あるという人、どのような不動産会社があるのか見極めたいという人は、自由度の高い一般媒介契約が向いているでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、他の不動産会社には頼まず、1社にのみ売却の仲介を依頼する契約です。宣伝や営業活動、集客、購入希望者とのやり取りなどのすべてを契約した不動産会社に一任することになります。

一般媒介契約には報告義務はありませんが、専任媒介契約を結んだ場合は2週間に一度、契約した不動産会社から売り手へ現状を報告する義務があります。

一般媒介契約と同じく、売り手本人が自分で探した買い手と直接取引することも可能です。契約期間は3ヶ月ですが、依頼人の都合で好きな時に解約することができます。

西崎 洋一/宅地建物取引士
西崎 洋一/宅地建物取引士

すでに契約したい不動産会社がある人は専任媒介契約がおすすめです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は専任媒介契約に、不動産会社が見つけた売り手以外の人と契約を締結できない旨の特約が付されたものです。売り手が個人で売却することも禁じられています。

契約期間は専任媒介契約と同じ3ヶ月ですが、不動産会社から売り手への現状報告義務は1週間に1度必要です。

他の不動産会社へ依頼したり、売り手個人で売買したりした場合には違約金が発生します。「一般媒介契約」「専任媒介契約」に比べて1番制限のある契約です。

また、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社の営業戦略がうまく行かない場合など、いつまでも売れ残ってしまう可能性があるので、慎重に1社を選定する必要があります。

西崎 洋一/宅地建物取引士
西崎 洋一/宅地建物取引士

一般媒介にすれば、業者同士で競い合う、もしくは全く放置されるのどちらかです。専任もしくは専属専任にすれば、業者はライバルがいませんので、頑張ってくれる、もしくは囲い込みをして成約に結びつかないです。

イエウール

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約には明示型と非明示型があり、契約時にどちらかを選択します。ここでは明示型と非明示型の特徴をそれぞれ解説します。

明示型と非明示型がある

下記は一般媒介契約の明示型と非明示型の特徴です。不動産の媒介依頼をする際に、スムーズに契約できるようそれぞれの特徴を押さえておきましょう。

  • 明示型:依頼先の不動産会社を明らかにする
  • 非明示型:依頼先の不動産会社を明らかにしなくてもよい

明示型とは

一般媒介契約の明示型とは、不動産の売却を依頼した不動産会社の名称、所在地などの情報を他の不動産会社にも通知する方法です。

複数の業者を調整する手間はかかりますが、依頼された業者はどの不動産会社がライバルかがわかるので、競争心が煽られ熱心に営業や宣伝を行ってくれるケースが多いようです。

明示型の契約を結んでいたにも関わらず、情報を通知しなかった不動産会社が売却してしまった場合は、それまでにかかった営業活動費や広告費などを請求される恐れがあるので注意しましょう。

非明示型とは

不動産の売却を依頼した業者を他の不動産会社に明かさなくてもよいのが、一般媒介契約の非明示型です。非明示型にする場合は契約時に特約で定めることになっています。

依頼した業者の情報を通知する義務がないので売り手の手間が省けますが、どんな不動産会社に依頼しているのか、何社に依頼しているのかが不明なため、営業戦略も立てにくく積極的に売却活動を行ってくれない場合もあります。

情報をオープンにした方が不動産会社の担当者との信頼度も上がるスムーズにやり取りできるので、情報を明かしたくない事情がない限り、明示型で契約するのが無難でしょう。

西崎 洋一/宅地建物取引士
西崎 洋一/宅地建物取引士

「売るのを広く知られたくない」という場合に使うのが非明示型です。 そうでない場合は、広く情報を出さない意味はありませんので基本的には明示型がよいですね。

一般媒介契約のメリット

2つの一般媒介契約のメリット

ここでは一般媒介契約のメリットを解説します。一般媒介契約のメリットが自分の条件に当てはまるかどうかチェックしてみてください。

個人取引が自由

複数の業者に売却依頼できるのと同時に、売り手本人が個人で取引できるのが一般媒介契約のメリットです。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、他の不動産会社に仲介を依頼したり、売り手が個人取引をしてしまったりすると契約違反となり、違約金が発生するので注意しましょう。

自分で物件を売却したい、複数の不動産会社と自由に取引したいという人には一般媒介契約が向いています。

不動産会社が買い手を見つける前に個人取引で売却が成立すれば、不動産会社に支払う仲介手数料はかかりません。売却にかかる費用を大幅に節約できるのも一般媒介契約の大きな魅力です。

不動産会社での失敗が少ない

不動産会社選びによる失敗のリスクが少ないことも、一般媒介契約の大きなメリットです。

物件が好条件で売れるかどうかは、依頼した不動産会社の営業戦略やスキルで大きく左右されます。専任媒介契約や専属専任媒介契約では1社にしか依頼できないので、業者選びに失敗してしまうと時間も費用もムダになってしまうリスクがあるのです。

一般媒介契約では自分が信頼できる業者を数社ピックアップして、それぞれに依頼することができるので、不動産会社選びの失敗によるリスクが分散されます。

イエウール

一般媒介契約のデメリット

3つの一般媒介契約のデメリット一覧

自由度の高い取引ができる一般媒介契約ですが、注意すべき点もあります。メリットだけでなくデメリットも理解しておきましょう。

不動産会社が力を入れてくれない

一般媒介契約のデメリットは、レインズ(不動産流通機構)への登録義務がないため広告効果が低く不動産会社が売却活動を積極的に行ってくれない可能性があることです。

レインズとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているオンラインシステムで、不動産情報交換をするために開発されました。

レインズに登録することによって多くの不動産会社が物件の検索が行えるため、迅速に不動産の売買が可能になります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約にはレインズに登録する義務がありますが、一般媒介契約にはそれがありません。

レインズに登録すれば、物件売却を依頼された不動産会社も営業戦略が立てやすく、早期売却できる可能性がアップしますが、一般媒介契約にはレインズ登録の義務がないので、不動産会社が売却活動に力を入れてくれない恐れがあるのです。

売れるまで期間がかかる

買い手が見つかるのに時間がかかってしまうリスクがあるのも、一般媒介契約のデメリットのひとつです。

一般媒介契約の場合、不動産会社は物件が売却できなければ仲介手数料は手に入りません。他社が先に売却してしまうと仲介手数料は0円となってしまうので、広告費などの経費がムダになってしまいます。

よって経費をかけて積極的に売却活動をする不動産会社は少ないため、買い手が見つかりにくく売れるまでに期間がかかってしまうのです。

物件の立地条件等により差はありますが、一般媒介契約する場合は売れるまでに長期間掛かる可能性があることを覚えておきましょう。

専任媒介ではあるサービスが付かないことがある

専任媒介契約や専属専任媒介契約には付随するオプションサービスが、一般媒介契約では使えないというデメリットもあります。

不動産会社によってオプションの有無や種類は異なりますが、不具合の修繕や設備点検などが必要な物件を所有している人は、専任媒介で契約した方が売却費用を抑えられることもあります。

一般媒介や専任媒体かを選択するポイントとして、自分の物件に利用できるオプションサービスを契約前に確認しておきましょう。

一般媒介契約がおすすめの人

一般媒介契約を利用すべき人

ここでは一般媒介契約がおすすめの人の条件をいくつか紹介します。一般媒介契約の特徴やメリット・デメリットを理解した上で、一般媒介と専任媒体のどちらが自分に向いているのかを判断してください。

人気のエリアに家がある

所有している物件が人気のエリアに立地しているという人は、一般媒介契約がおすすめです。

人気エリアには広告費をかけたり、集客活動をしたりしなくても買い手が集まってきます。不動産会社にとっては、経費をかけず早期売却が期待できるので積極的に売りに出したい物件となります。

西崎 洋一/宅地建物取引士
西崎 洋一/宅地建物取引士

一般媒介契約で複数の業者に依頼した場合、どの不動産会社も積極的に売ろうとするので売却競争をさせやすく、好条件で売却成立する可能性が高まるのです。

家を売ることを知られたくない

不動産を売りに出していることを他人に知られたくないという人にも一般媒介契約は向いています。

一般媒介契約はレインズ(不動産流通機構)に登録する義務がありません。物件情報の検索が行えないので、安易に近隣に知られるリスクを回避できます。

ただし、依頼した不動産会社が新聞広告やネットで物件を売りに出すことはあるので、他人に知られたくないという人は契約の際に不動産会社に申し出たほうがよいでしょう。

対応を見極めてから専任の不動産会社を選びたい

最終的には専任媒介契約か専属専任媒介契約で不動産を売却したいけれど、「優良な不動産会社を選ぶ方法がわからない」という人にも一般媒介契約がおすすめです。

一般媒介契約で複数社の不動産会社と契約すれば、それぞれの対応や営業戦略、売却価格などを比較して自分の信頼の置ける1社を見極めるのに役立ちます。

売却活動を積極的に行ってくれないリスクが一般媒介契約にはありますが、複数の不動産会社と自由に契約できるメリットを活かして納得の行く業者を選びましょう。

自分に合った不動産会社探しを

不動産の売却を成功させるには、所有する物件を得意とする不動産会社を見つけるのが1番の近道です。どの不動産会社とどの契約を結んだらよいのか迷っている人は、まずは一般媒介契約を結ぶことをおすすめします。

一般媒介契約は数社の不動産会社と取引できるので、担当者とのやり取りの中で自分の物件のエリアを得意とし、熱心で誠実に対応してくれる不動産会社を選ぶことができます。

最初から1社に絞り専任契約を結ばずに、一般媒介契約を利用して不動産会社の得意分野やスキル、営業戦略などを見極めて自分に合った不動産会社を見つけてください。

西崎洋一 / 宅地建物取引士
西崎洋一 / 宅地建物取引士

宅地建物取引士・管理業務主任者・不動産コンサルタント・不動産プロデューサー。不動産業界10年以上。物件調査、重説作成・説明などの実務経験が豊富。土地の売買、マンション管理に精通。尾坂を中心に宅建士の新しい活躍のステージ「宅建士.jp」を運営している。

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