遊休地を活用する12の方法|そのまま放置しておく問題点とは?

遊休地を活用せずに放置しておくと、管理不足へのクレームや税金等の支出の問題が生じます。せっかく所有しているのに何もしないというのは、もったいないので、今回紹介する12の選択肢を参考にしながら、自分にとって最適な活用方法を検討してみましょう。


遊休地を活用する12の方法|そのまま放置しておく問題点とは?

「遊休地」は、言い換えれば空地のことです。住宅・農地・駐車場などいずれの用途でも使われていない土地で、その多くは直近での利用計画も立っていないものを指します。

放っておいても問題が発生しなければよいのですが、そういうわけにもいきません。所有しているというだけで維持費などもかかります。

遊休地はできるだけ早く、活用するのがおすすめです。そこで今回は、遊休地を活用する選択肢を紹介します。

状況に応じて最適な選択肢は異なるため、所有している遊休地の状態や、その他の事情を照らし合わせてみてください。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。  日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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遊休地をそのままにしておく2つの問題点

遊休地放置の2つの問題点

まずは、なぜ遊休地をそのままにしておくのが問題なのかを解説します。いつか、その土地が必要になるかもしれないため、できれば放っておきたいという方もいるでしょう。

しかし、その「いつか」のために所有しておくことが「今」を苦しめることにもなりかねません。

固定資産税や都市計画税の支払い

土地を所有しているというだけで、固定資産税や都市計画税が課せられます。固定資産税は、固定資産税評価額に対して税率を掛け合わせた金額です。

毎年1月1日時点で所有している土地に対して、各自治体が決定した土地の評価額に基づいた金額の納税が求められます。

標準税率は1.4%となっており、たとえば所有している土地の固定資産税評価額が1,000万円であれば、毎年14万円を納めなければなりません。

都市計画税は、必ずしも課せられるわけではありません。「市街化区域」内に土地を所有している場合のみ課税されます。税率は0.3%で、これも固定資産税評価額に基づいて算出します。

固定資産税評価額によっては、所有していてもそれほど負担にならない金額ということもありますが、活用できないまま出費だけが毎年嵩んでいくのは間違いありません。

遊休地の管理に時間と手間がかかる

固定資産税や都市計画税が年間数万円で済んだとしても、それだけで出費がおさまるわけではありません。隣家に悪影響がないよう雑草を処理したり、傾斜のある土地であれば土砂崩れがおきないように整備する必要があります。

また、管理者が近くにいない土地は、ゴミの不法投棄の問題が生じる恐れがあります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

その他、土地を放っておくことで生じた、数々のトラブルに対する近隣住民の苦情への対応を含め、管理の時間・手間・費用がかかってきます。

初期投資を抑えた9つの遊休地活用事例

9つの遊休地活用事例とは?

いつか土地を活用したくなる時がくるまで、遊休地を放置しておくというのは、得策とはいえません。それよりも、活用することで資金を得て、その資金を活用することがおすすめです。

では、その活用事例の中で、初期費用を抑えて取り組みやすい9つの方法を見ていきましょう。

土地の「売却」

「売却」の中にも様々な種類がありますが、ここでいう売却は、不動産会社に依頼して買い手を探してもらい、売買契約をかわすことを指します。

その土地に対して需要のある相手に売るため、相場価格でも比較的高値で取引しやすいことがメリットです。売り出し期間に余裕があれば、その期間内で最も高値を申し出た人に売ることもできます。

黄 威翔/宅地建物取引士
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遊休地の場合はまた少し事情が違ってきます。活用手段が難しい、土地の条件がよくない場合は高値での売却は難しいことが多いようです。

売買契約成立時には、譲渡所得税や不動産会社への仲介手数料の支払いが発生するものの、固定資産税等の納付からは解放されます。売却してしまえば土地を管理する必要もありません。

高額での売買に至らずとも、所有によるマイナス面と天秤にかけて検討するのがおすすめです。

急ぎで遊休地を手放すなら「買取」

遊休地の整備が難しくなったり、現金がすぐにでもほしいといった急ぎの場合には、不動産業者に売却する「買取」が適しています。これは、一般に対して売り出しを行わず、不動産会社の見積もりの金額で売却するという方法です。

ただし、売却額は「売却」ほど期待できません。まとまった現金に換えたいという要望があり、時間的に余裕があれば「売却」、スピード重視であれば「買取」を検討しましょう。

管理を任せられる「資材置き場」

土地を手放すつもりがない場合や、売却額がほとんど期待できない土地でも活用は可能です。その方法の一つとして「資材置き場」としての貸し出しが挙げられます。

資材置き場は、駅までのアクセスや、建物が建てられる面積・立地かどうかが関係ないからです。

近隣での工事用の資材や、林業で切り出した木材の置き場所を求めている事業者に貸し出せば、管理する手間が省けて、なおかつ賃貸料を得られます。

また、資材置き場は、基本的には更地の上に物を置くだけなので、売却時に整地する必要がありません。

黄 威翔/宅地建物取引士
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放置するよりも一旦は資材置き場として貸し出し、地域の開発などによって土地の価格が上昇してから売却するという手段もとれます。

専門業者への委託で0円スタート「駐車場」

駐車場の経営を始めるという手段もあります。自分で管理できる近場の土地であれば、更地に砂利を敷き、紐などで区切る程度でも、月極駐車場を始められます。

住宅街やオフィス街近くの立地であれば、一定の契約者数が期待できるでしょう。

繁華街や商業施設の近くであれば、短時間使用の需要が多いため、コインパーキングがおすすめです。専門業者に依頼すれば、精算機やストップ板の設置、コンクリートによる整地を行ってくれます。

業者によっては0円スタートも可能です。

コインパーキングの場合、オーナーとして機械を購入して自ら管理するパターンと、土地を専門業者に貸し出すパターンがあります。

黄 威翔/宅地建物取引士
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前者は売上によって収入が左右されますが、後者であれば土地代として一定の収入が得られるのがメリットです。

近隣に住宅地があるなら「トランクルーム」

駐車場と同様に、初期費用を抑えて毎月一定の収入を得る方法として「トランクルーム」の経営も選択肢に挙げられます。

とくに、住宅地に近い土地であれば、使っていない家具・家電・季節物の収納に関する需要があるため、高い稼働率を期待できるでしょう。

収益性が高いとはいえませんが、放置状態で固定資産税を払い続けるよりは、利を生みやすい選択といえます。

ただし、更地にコンテナを置くタイプであっても、駐車場とは違って建築確認が必要となるため、専門の事業者に相談するのがおすすめです。

地代だけいただく「遊休地の貸し出し」

駐車場にしても、トランクルームにしても、専門業者に土地だけを提供して経営にはタッチしないのであれば、それは「遊休地の貸し出し」となります。

それ以外にも、コンビニやラーメン店などのロードサイド店舗や、老人ホームなどの施設の建設まで許可する貸し出しも可能です。

黄 威翔/宅地建物取引士
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もちろん、一軒家・マンション・アパートといった住宅用地にできる土地であれば、建物のオーナーに貸し出すこともできます。

逆に、土地として貸し出すのではなく、上記の店舗や施設、住居の賃貸経営を自分で行うとなれば、初期費用は莫大なものになり、管理コストも発生するため注意が必要です。

プロに遊休地の運用を任せる「土地信託」

株取引などの投資ではよく使われる「信託」という方法は、土地にも存在します。その名の通り、信じて託すことであり、土地を信託会社に預けて運用してもらい、信託受益権を得るという方法です。

運用が得意な不動産会社もありますが、信託は免許が必要であるため、銀行グループ等の信託会社に依頼することになります。

信託会社と信託契約を結び、所有権を信託会社に移します。その代わりに受託受益権を得て、信託会社が賃貸用の建物を建設するなどして得る利益から、配当を受けるパターンが一般的です。

管理の手間はなくなるが支出には注意

信託契約を結ぶと、その土地の所有権が信託会社に移るため、管理の手間や固定資産税の納付はなくなります。その上で利益の配当だけ得られるとなれば、最もよい選択肢のように思えますが、やはり一長一短あるものです。

信託会社が運用に失敗し、利益が出なければ配当もありません。この利益というのは、建物を建てる際の借入金の返済、税金、管理費に信託会社の利益分を差し引いた分です。

黄 威翔/宅地建物取引士
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収益性が高いとはいえず、それどころか収益が悪化すると追加投資を要求されることもあります。

また、信託契約は長期間です。10年以上の契約で、初期投資となる建設費用等の返済が完了するまでが目安です。

借入自体を元の土地の所有者が行うわけではありませんが、返済期間中に土地の契約を解除されないために長期となっています。

ただし、受益権の売買や、受益権を担保とした借入は可能です。なお、契約期間終了後に残る建物は、土地の所有権の返還とともに現状渡しされます。

立地のよい遊休地なら「等価交換」

等価交換には様々なタイプがあります。一般的なタイプは、ディベロッパーに土地を提供し、ディベロッパーが建築費を支出するというものです。互いの提供の出資比率に応じて、双方に建物と土地を所有します。

ディベロッパーからすれば、建物を建てる価値のある土地でなければ利益がありません。つまり、この方法を選択できるのは、駅からのアクセスがよい・商業施設が近いといった、立地のよい遊休地です。

黄 威翔/宅地建物取引士
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その他、土地と土地を交換したり、土地とビルなどの建物を交換するタイプもあります。

農地の土地活用向け「市民農園運営」

たとえ今は何も栽培していなくても、農地は農地として登録されています。この土地に建物や駐車場を作るなら、転用の手続きが必要です。

しかし、「市民農園運営」であれば、農地のまま使用できるため、転用の手続きを必要としません。

市民農園は、近隣住民などに土地の一部を貸して、農業を楽しんでもらうための施設です。市町村などの自治体に担当部署があり、国からの助成制度もあります。

逆に、農地ではない土地を市民農園にするにあたって農地に転用すれば、固定資産税が減額になるのもメリットです。管理が難しければ、市民農園の開発を専門とする業者もあるため、相談してみるとよいでしょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

売却か活用かの判断基準は非常に難しい問題です。選択肢を並行して進め、当たれば考えるという方法がいいかと思います。相談窓口はやはり、信頼のおける不動産に詳しい知り合いです。

イエウール

気軽には挑戦できない3つの遊休地活用ビジネス

気軽には挑戦できない3つの遊休地活用ビジネス

続いて紹介するのは、初期投資の額が大きく、気軽には挑戦できない3つの方法です。ハイリスクな分ハイリターンも期待できますが、自分だけでスタートするのは難しく、専門業者に協力を依頼するにしても、慎重に検討する必要があります。

節税できる「賃貸経営」

賃貸経営で節税できる、またはその可能性がある税金は「固定資産税・都市計画税」と「所得税・住民税」です。

住宅用地の特例を活用して固定資産税を軽減

何も建物がない遊休地の固定資産税の税率は14%ですが、賃貸でも住宅を建てれば6分の1となります。都市計画税0.3%も3分の1となり、更地にしておくよりは、税金という面ではお得です。

損益通算と青色申告による控除で節税

所得税・住民税は、賃貸経営による収支のマイナスを、他の所得と通算することで節税可能です。

賃貸経営が赤字になって支出が増えるように思えますが、軽減される固定資産税に加えて、給与所得などに課せられる税金も下がるため、実質プラスになることがあるわけです。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

また、利益が出ている場合でも、青色申告であれば65万円まで控除されます。実際は利益が出ていても、65万円以下の利益であれば課税対象になりません。

プラスを超えて赤字になるリスクに注意

実質プラスになる範囲を超えて、赤字になるリスクがあります。

まず、住宅として認められる建物を建てるには、高額の建設費用が必要です。建設費用自体は経費として計上できますが、ローンの返済や今後の修繕費の問題は抱えることになります。

さらに、空き室や家賃未払いによって収入が低下することも少なくありません。

このようなリスクが現実になるかどうかは、プロでも見極めが難しいため、気軽に賃貸経営に乗り出すべきではありません。専門家の知識も借りつつ、計画を立てて考えましょう。

副業では挑戦しにくい「商業施設経営」

コンビニやコインランドリー等の商業施設の経営を、自ら行うという選択肢です。賃貸経営とは違って、自らが管理・仕入れ・雇用などあらゆる業務を取り扱うことになります。

その経営を本業するのであれば構いませんが、副業で行うことは非常に難しいでしょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

土地活用という点では、自らオーナーになるのではなく、商業施設を建てたい事業者に土地を貸し出す方が、低リスクで安定収入を得られます。

高額の初期投資が必要な「ビル経営」

駅からのアクセスが良好で、オフィス街や繁華街の土地であれば「ビル経営」も選択肢に入ってきます。

建設費用はこれまで紹介してきた選択肢の中で最も高額となりますが、住居ほど建築基準法の要件がきつくないというのがメリットです。

また、オフィスビルや商業ビルのテナント料は、住居よりも高額の賃料を設定しやすいため、満室であれば収益性が高めです。

その一方で、デメリットも少なくありません。企業や飲食店などのテナントは、景気の影響を受けやすく、業績の悪化や経営方針の変更によって、短期間で退去してしまう恐れがあるからです。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

ビル1棟を丸々一社に貸し出していた場合、退去されると収入がゼロになります。

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遊休地活用で売電目的の太陽光発電はリスクが高い

遊休地活用で売電目的の太陽光発電はリスクが高い

以前は遊休地の活用方法として挙げられた「太陽光発電」ですが、近年の動向を見ると、今から乗り出すのは高リスクといえます。その理由を見ていきましょう。

電力の買取価格低下とFITの将来性に問題

売電制度が整備された2012年当時、10kW容量以上の規模をもつ太陽光発電の売電価格は、1kWあたり40円でした。しかし、2013年以降はどちらも価格が低下しつづけ、2018年には18円まで下がっています。

さらに「FIT」の廃止方針が公表され、これから売電目的の太陽光発電を始めても、収益が期待できなくなってきました。

FITとは

FITとは、契約開始時の固定価格で買い取ることを約束する制度です。再生可能エネルギーによる発電を推進するために国が始めた制度で、2012年に始まりました。10kW以上(旧産業用)の場合、固定価格の期間は20年となっています。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

たとえば、10kW以上の容量の場合、2012年に開始していれば、その後売電価格が下落しても20年間は40円+税の価格で買い取ってもらえるということです。

FITの廃止が検討されている

実際の価格が下落しているのに、固定価格で買い取るということは、電力会社は損をしてしまいます。FITは国が始めた制度であるため、その負担を電力会社に任せることはできません。

そこで、FIT制度導入後は電気代に「再エネ賦課金」が乗るようになりました。2012年の時は1kWあたり0.22円の賦課金でしたが、2019年度は2.9円まで上がっています。

太陽光発電が急増したこともあり、このままでは国民の負担が増えるばかりです。そこで、経済産業省は2020年度中に10kW以上の大規模発電施設のFIT制度を廃止する方針で検討しています。

遊休地をこれから太陽光発電用の土地にしても、FIT廃止前に契約できるかわかりません。つまり、投資コストを回収して利益が出せるのかどうか、計画が立てづらくなっているわけです。

太陽光発電は自家消費にメリットがシフトしている

以前は高額だった太陽光発電機ですが、普及とともに値段が下がり、個人宅でも導入しやすくなってきました。それに加えて、オール電化の住宅や電気自動車が登場したことで、自家発電・自家消費する個人宅が増えてきています。

電気代を節約できるだけでなく、余った電気を売ることもできるため、自宅用の太陽光発電はメリットが豊富です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

太陽光発電は、売電目的よりも自家消費にシフトしているため、遊休地の活用は太陽光発電以外の方法を検討することをおすすめします。

遊休地の活用で成功するためのポイント

遊休地の活用で成功するためのポイント

12個の活用方法を見てきましたが、ここで全方法に共通する「成功のポイント」を紹介します。

目的を決めて専門家に相談をする

土地の活用方法は数多くあり、どれが最適な選択となるかは、個々の事情や土地の状況によって異なります。

将来的に、その土地へ自分の住宅を建てたいという希望があるか、管理は可能か、その土地に対する需要はどのようなものがあるか、総合的に検討することが大切です。

土地活用の専門家に相談すれば、その土地に対する需要や節税効果、収益性などを調べてくれます。専門家に出してもらった活用方法の選択肢と、自分の希望とを照らし合わせ、納得できる判断をしましょう。

遊休地の活用は早く決断をする

不動産に関する「2022年問題」による不動産価格の下落が危惧されています。この問題のキーワードは「生産緑地」です。

1970年の都市開発で緑が失われたことで、市街地にも緑地を残すべきだという声が高まりました。

そこで1991年に生産緑地法が改正され、500平方メートル以上の面積を有しており、「生産緑地」に指定された農地は、建物を建てるなど農業以外の行為が制限されました。

この制限は、生産緑地として公示されてから30年経過するまで続き、経過してから市町村に対する買取の申出をすることで解除されます。

1991年に改正された制度から30年の経過、つまり2022年に、最初に生産緑地に指定された土地が農地以外への転用が可能になるわけです。

500平方メートル以上の広い土地が一斉に住宅用地や商業用地に転用されれば、需要と供給のバランスの問題で、その他の土地価格が下落する可能性は十分にあります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

専門家への相談も含め、この問題に直面する前に決断するのがおすすめです。

目的に合った方法で遊休地を活用しましょう

目的に合った方法で遊休地を活用しましょう

初期費用を抑えられる方法9選と、ハイリスクハイリターンの方法3選を見てきました。いずれの方法にも一長一短あるため、目的・土地への需要に合った方法を選択するのがベストです。

とはいえ、遊休地のまま放置しておくのはデメリットが大きいため、何かしらで活用すべきではあります。

自分だけで判断するよりも、専門家に相談し、その後で複数業者から見積もりやプランを取り寄せて比較検討することが大切です。

できるだけ早急に取り組むことで時間の余裕を持ち、冷静に判断しましょう。

黄威翔 / 宅地建物取引士
黄威翔 / 宅地建物取引士

不動産会社に長年勤務し、不動産売却の国家資格「宅地建物取引士」を取得。中古不動産の売買仲介に関わり、日本全国の売主のお客様から貴重な財産を預かっています。専門家の視点から不動産売却の知識をわかりやすく解説します。

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