土地売買で発生する税金を知ろう!節税や控除のための基礎知識

相続した土地を売りたい方におすすめの記事です。土地を売るには不動産会社へ支払う費用だけでなく、税金が発生する場合もあります。負担を少なくするためにも、節税対策や控除を受ける方法を知っておきませんか。シミュレーションも含め解説します。


土地売買で発生する税金を知ろう!節税や控除のための基礎知識

土地の売却には様々な費用がかかりますが、中でも金額が大きくなりやすいものの一つとして「税金」が挙げられます。

土地売買にかかる税金は取引価格によって異なりますが、特に「購入した時」より「売却した時」の金額が高くなると、税金を課せられるケースが多くなります。

相続した土地だと購入した時の費用が分からず、売却額のほとんどが課税対象になる場合もあるので注意が必要です。

ここでは土地を売却した時に発生するかもしれない税金の基礎知識や節税方法、確定申告をするまでに注意しておきたいことなど、土地の売買における税金について解説します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。  日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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土地の売買時に発生する税金は?

土地売買で発生する税金

まずは、土地の売買時にかかる4つの税金について、いつ、どんな内容の税金がかかるかみていきましょう。

売買契約にかかる印紙税

印紙税とは、土地を売った時に交わす売買契約書に発生する法的拘束力に対し納める税金のことです。

印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼ることで直接納税できます。売却金額に応じて税金の額が異なり、2020年(平成32年)3月31日までは軽減税率が適用されています。

税額は、次の通りです。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超50万円以下 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超1億円以下 6万円 3万円

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

印紙税は必ずかかるものなので、売却額に応じて支払う費用の1つとして考えておくと、契約が決まった時に焦らずにすみます。

売却益に課せられる譲渡所得税と住民税

土地などの資産を譲渡することによって生ずる所得を「譲渡所得」いいます。この譲渡所得に対して、譲渡所得税と住民税(令和19年(2037年)までは、復興特別所得税)が課せられます。

譲渡所得税と住民税(復興特別所得税)は、売却によって利益が出た場合にのみ発生します。譲渡所得にかかる税率は、以下の通り、土地の所有期間によって異なります。

保有期間が5年以下の場合

所有してからの年数が、売却した年の1月1日時点で5年以下の場合は「短期譲渡所得」として税が課せられます。

  • 所得税:課税短期譲渡所得金額×30%
  • 住民税:課税短期譲渡所得金額×9%
  • 復興特別所得税額の2.1%

(以下、国税庁HPより)

課税短期譲渡所得金額が800万円の場合

  • 所得税:800万円×30%=240万円
  • 復興特別所得税:240万円×2.1%=5万400円
  • 住民税:800万円×9%=72万円

引用元:国税庁|短期譲渡所得の税額の計算

所有期間を数える時は、売却した年の1月1日の時点で所有から何年目か、というのがポイントです。

たとえば2013年2月1日に購入した物件を2018年2月1日に売却したとしても、1月1日の時点で計算すると5年を超えていないため、保有期間は5年以下として判断されます。

保有期間が5年超の場合

保有してからの期間が、売却した年の1月1日時点で5年を超える場合は「長期譲渡所得」が課せられます。

  • 所得税:課税長期譲渡所得金額×15%
  • 住民税:課税長期譲渡所得金額×5%
  • 復興特別所得税額の2.1%

復興特別所得税額の2.1%は、2013年(平成25年)から2037年(令和19年)までは短期譲渡所得でも長期譲渡所得でも、どちらでも発生します。

相続した土地の場合は、被相続人の保有期間を引き継ぐため、たとえば父親から相続した土地の場合、父親が取得した時から売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断されます。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

さらに所有期間が10年を超えていた場合は「10年超所有軽減税率の特例」の適用が可能です。

課税譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分 14.21%
課税譲渡所得金額のうち6,000万円以上の部分 15.315%

ただし、この特例が使えるのは、居住用の土地に限られます。

黄 威翔/宅地建物取引士
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土地だけなのか土地に建物があるかによっても変わりますが、いずれにしても固定資産税がかかりますので、利用する予定がないのならば早めに売却する方が良いかと思います。

ただし、周囲の再開発が予定されている場合などは、値上がりする可能性もありますので、どのような場合でもすぐに売却する方が良いとも言えないかもしれません。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

所有しているコストと値上がりするかもしれない可能性とを比べて、どちらが得になるかを考える必要があると思います(値下がりする可能性があることも考慮する必要があります)。

課税譲渡所得金額を算出する場合

譲渡所得税を計算する際、課税譲渡所得金額を算出するところから始めます。国税庁の譲渡所得に対する税金によると、以下の式より計算します。

譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額

この式の内容に当てはまる、不動産売買に関する費用は次の表を参考にしてください。

譲渡価格 売却額
取得費
  • 土地を購入するときにかかった費用
  • 購入にかかった仲介手数料
  • 印紙税などの諸費用
  • 司法書士などに依頼した費用
譲渡費用
  • 売却時にかかった仲介手数料
  • 広告費
  • 測量費
  • 印紙税
  • 建物を取り壊した際の費用
  • 司法書士などに依頼した費用
特別控除額 不動産売却において、様々な条件を満たすことで課せられる税額から一定金額を差し引かれる金額

取得費について

取得費とは、上の表でも解説したように土地の購入代金に仲介手数料などを合わせた費用のことを指します。

土地の購入代金は、たとえば祖父から父、父から子供へ相続されていた場合、祖父が購入した費用が該当します。そのため祖父の時代は安かった土地でも、現在は立地条件が良くなり高額で売れる場合があります。

取得費の合計金額が譲渡価格の5%に満たない場合は、譲渡価格の5%相当額を取得費として計算可能です。

たとえば売却価格が3,000万円の土地に対し、実際の取得費が120万円だった場合は、5%に相当する150万円を取得費として計算します。

また取得費が不明な場合は、概算取得費として譲渡価格の5%が用いられます。

相続した土地の場合、当時の資料が紛失している恐れもあるため、覚えておきましょう。

譲渡所得税額を算出する場合

課税譲渡所得金額が算出できたら、所有期間に応じた税率をかけて譲渡所得税額を計算します。

区分 税率 実際に計算するとき
短期譲渡所得
  • 課税譲渡所得:30%
  • 住民税:9%
  • 復興特別所得税の2.1%
課税譲渡所得金額×39.63%
長期譲渡所得
  • 課税譲渡:15%
  • 住民税:5%
  • 復興特別所得税の2.1%
課税譲渡所得金額×20.315%

名義変更で発生する登録免許税

土地を売る時には、持ち主が変わるため「名義変更」がおこなわれます。この時に発生するのが「所有権の移転に伴う不動産登記」です。

この不動産登記に対し支払うのが、登録免許税です。

登録免許税を算出する場合

登録免許税は、次のような計算式で求められます。

課税標準額×税率=登録免許税

ここでの課税標準額とは「固定資産税評価額」です。固定資産税評価証明書や毎年送られる固定資産税通知書でも確認できます。

相続した土地の詳しい資料がない場合は、各都道府県税事務所の固定資産税台帳でも閲覧可能です。

2020年3月31日までは軽減税率が適用されており、さらに相続や売買によって次の表のように税率が異なります。

売買時(標準) 2%
売買時(軽減税率) 1.5%
相続時 0.4%
遺贈・贈与 2%

計算する際は、まず固定資産税評価額の1,000円以下の端数を切り捨てます。

たとえば固定資産税評価額が3,500万4,820円だった場合は、1,000円以下の端数を切り捨てて3,500万4,000円が課税標準額となります。

居住用に売買した場合は、現時点では税率が1.5%となるため、式と計算は以下の通りです。

課税標準額×税率=登録免許税
3,500万4,000円×0.015=52万5,060円

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

また登録免許税では、100円未満の端数は切り捨てとなるため、実際に支払う登録免許税額は52万5,000円と分かります。

土地の売買にかかる譲渡所得税のシミュレーション

土地の売買にかかる譲渡所得税のシミュレーション

実際に、売却した土地の所有年数に応じて、譲渡所得税が発生した場合の税額の計算方法をシミュレーションしました。

所有期間が3年以内の土地を売却した場合

例として売却価格4,000万円、譲渡費用150万円、取得時の価格3,500万円、取得費用100万円が発生したと仮定しています。

まず、数字を以下の式へ代入します。

譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額

4,000万円?-(3,500万円+100万円+150万円)=250万円


これで譲渡所得が250万円であると分かりました。(特別控除額は無しとしています。)

この物件が所有から3年以内であることを踏まえると、税率は短期譲渡所得が適応となります。

譲渡所得税の総額=250万円×39.63%=99万1,000円

したがって、この例では99万1,000円が必要です。

所有から10年以上経過している土地を売却した場合

続いて、先ほどと同様に売却価格4,000万円、譲渡費用150万円、取得時の価格3,500万円、取得費用100万円が発生した土地でも、長期所有(5年超)の場合をシミュレーションしてみました。

途中の計算までは、先ほどの所有期間が3年以内の土地と同様です。

ただし税率の分類は長期譲渡所得に当てはまるため、計算に使われる税率が異なります。

  • 課税所得=4,000万円?-(3,500万円+100万円+150万円)=250万円
  • 譲渡所得税+住民税=250万円×20.315%=50万8,000円

よってこの場合は譲渡所得税と住民税を合計して、50万8,000円が必要と分かります。

状況にもよりますが、所有から5年超経過した方が得だといわれるのは、長期譲渡所得に当てはまり税率が低くなるためです。

イエウール

土地の売買にかかる税金の節税方法

5つの土地の売買にかかる税金節約術

土地の売買にかかる税金の節税方法について解説します。

取得加算の特例を受ける

相続した際に、相続税が発生していた時に利用できるのが「取得加算の特例」です。

簡単に言うと相続税の申告期限から3年以内の売却であれば、土地に課せられた相続税額を取得費や譲渡費用と同様に、売却価格から差し引けるという特例です。

つまり課税対象となる譲渡所得を少なくすることができ、結果として支払う税金も少なくなります。

平成21年及び22年に取得した土地を売ったときの特例

2009年(平成21年)に取得した土地等を2015年(平成27年)以降に譲渡した場合、または2010年(平成22年)中に取得した土地等を2016年(平成28年)以降に譲渡した場合には、その土地等に係る譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができるという特例があります。

これを「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」といいます。

ただしこの特例を受けるには、平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること、親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと、などの条件があります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

限られた条件でのみ使える特例ですが、当てはまる場合は利用を検討してみましょう。

3,000万円の特別控除を適用させる

相続した土地と家屋、かつ、自分が住んでいなかった場合でも、一定の条件を満たすことでマイホームを売却した時の3,000万円の特別控除が認められます。

  • 相続直前まで被相続人本人が居住していた家の土地である
  • 2016年4月から2019年12月31日までの売買である
  • 売却されるまでの間に事業や賃貸に使われていないこと
  • 家があった場合は全て取り壊した上で売却すること
  • このほかの特例を受けていないこと
  • 親子や夫婦など特別な関係にある人へ売っていないこと

この特例を適応できれば譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことが出来るため、売却益が3,000万円を超えているようであれば、より課税対象となる額を減らせます。

またこの控除を使うことで、売却益が3,000万円に満たない場合は税金がかかる所得が0円になるため税金が発生しません。

5,000万円の特別控除を適用させる

公共事業のために土地を売却し、次に挙げる要件を全て満たすことができれば、5,000万円の特別控除を受けられます。

  • 売却した土地が固定資産であること
  • その年に売却した資産の全てにおいて「収容等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例」を受けていないこと
  • 買取などの申し出があった日から6カ月を経過した日までに土地を売却していること
  • 公共事業の施行者から最初に買取などの申し出を受けた者、もしくはその相続人や遺贈された人が売却していること

確定申告を行うことも条件であり、この時、公共事業のために資産が買い取られたことを示す書類が必須となります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

そのため「買取等の証明書」などはきちんと残しておき、確定申告に備えておくことが大切です。

経費の書類を大切に保管しておく

相続した土地の売却でも、それ以外の土地の売却でも、取得費と譲渡費用についてはどちらも控除可能です。

たとえ他に特例が利用できなくても、これらを証明する書類がきちんと残っていれば、この2つによって大幅に課税対象額を下げることができます。

売却時の領収書やレシートなどは、それぞれコピーをとって保管しておくと安心です。

また相続した土地で詳しい取得時の資料が残っておらず、概算取得費を利用すると大幅に課税譲渡所得金額が高くなってしまう場合は、税理士へ相談することも1つの方法です。

基本は手元の資料を探すことが大切ですが、合理的な金額を出すための相談にのってもらえます。

イエウール

土地の売買で発生する税金の申告と納税について

土地の売買で発生する税金の申告と納税について

納めるべき税金の額が分かったら、確定申告を行いましょう。

譲渡所得税は確定申告が必要

土地の売買を行ったら、同時に確定申告の準備を進めることが重要です。

利益が出た場合も、そうでない場合も、売却した翌年の3月15日までに確定申告を行いましょう。

納付期限は原則3月15日に現金で一括支払いですが、口座からの振り替え納税を利用すれば4月20日頃に引き落としで支払えます。

また3,000万円を控除してもらえる特例や取得費加算の特例などを使用する場合も、確定申告を行わないと控除してもらえません。

売買に関わる資料や領収書などを用意し、確定申告に向けて備えましょう。

住民税は納税通知書に従う

住民税は道府県民税と市町村税を合わせたものであり、企業などに勤めていて給与をもらっている方は、毎月の給与より天引きされる特別徴収も選択可能です。

一方でフリーランスや個人事業者など、普通徴収の場合は5月までに送られてくる納税通知書によって、一括で納付するか4期に分けて納付します。

4期に分けて支払う場合は、6月、8月、10月、1月に分割しての支払いが可能です。

所得税と比べると時期が遅くなるため、忘れずに費用を用意しておくことが大切です。

消費税が課税されるのは仲介手数料のみ

消費税の課税対象となるのは、基本は不動産会社に支払う仲介手数料のみです。また、個人同士で売買したのであれば、消費税は非課税となります。ただし、個人間の売買であっても、不動産仲介業者を介した場合は、仲介手数料がかかり、当然それに消費税もかかります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

また、登記を司法書士に、確定申告を税理士に依頼した場合は、それぞれの報酬に対し消費税が発生するため注意が必要です。

印紙税や登録免許税はその場で納税が完了する

印紙税と登録免許税については、売買契約書に印紙を貼った時や、登記を完了させた時に納税が完了するため、確定申告まで待つ必要はありません。

土地の売買で発生する税金に関する注意点

土地の売買で発生する税金に関する注意点

相続した土地の場合、その土地の売買で発生する税金に対し2つの注意点があります。

相続の場合は被相続人の所有期間が承継される

譲渡所得税を計算する際、税率が所有期間が5年以下か、5年超かで変わることを解説しました。

この所有期間ですが、先にも述べたように相続した土地の場合は、被相続人、つまり父親からの相続であれば父親が所有した期間が、そのまま承継されます。

もし父親が10年所有していれば、そのまま10年間所有していたものとして長期譲渡所得の税率が適用されます。

古家付きの土地は更地化のタイミングに気を付ける

古い家が付いている土地の場合、更地にしないと特例が受けられなかったり、あるいは家が古すぎてそのままだと価値が下がったりする場合があります。

また土地の種類によっては、更地にすれば新しく自分好みの家を建てたい人のほか、店舗を作りたい人、会社を作りたい人など、様々な購入者へアピールできます。

しかしすぐに更地にしてしまうと、思わぬ負担を強いられる場合があります。居住用建物がある土地は固定資産税が6分の1に軽減されるため、更地にしてしまうと税負担が増える恐れがあるからです。

更地にしてからなかなか売れずに年を越えた場合、従来よりも高い固定資産税を支払うことになってしまいます。

土地を更地にするかどうかは、そのタイミングを見極めることが大切です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

この特例の一番のポイントは、居住用の建物が建っているかどうかです。つまり、人が住んでいる(最近まで住んでいた)かどうかです。

土地の売却にかかる税金をしっかりと把握しておこう

土地の売却にかかる税金をしっかりと把握しておこう

土地の売却にかかる税金は、印紙税や登録免許税のように必ずかかる税金だけでなく、利益が出た場合に発生する譲渡所得税や住民税があります。

相続した土地を売却する時は、取得費が分かるように可能な限り資料を集め、適用できる特例がないかチェックしておくと、節税に繋がります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

こうした税金も売却時の費用に含め、長期的に資金を用意しておくことも大切です。

また、譲渡所得税を納める時や、特例を利用する時は確定申告が必須となるため、早い段階から準備を進めておくと安心です。

もし、土地の状況が複雑だったり、確定申告を行う2月から3月の期間が忙しかったりするなど、確定申告に支障がでそうな場合は、税理士に依頼することも視野に入れておきましょう。

黄威翔 / 宅地建物取引士
黄威翔 / 宅地建物取引士

不動産会社に長年勤務し、不動産売却の国家資格「宅地建物取引士」を取得。中古不動産の売買仲介に関わり、日本全国の売主のお客様から貴重な財産を預かっています。専門家の視点から不動産売却の知識をわかりやすく解説します。