中古マンション売却方法|売価費用や流れなどノウハウを整理!

中古マンションの売却が初めてという方は不動産取引に対して不安や疑問を感じることも多いと思います。そこでこの記事では、マンションを売却する方法や流れ、必要書類、費用などについて、初心者の方にも分かりやすいように解説していきます。


中古マンション売却方法|売価費用や流れなどノウハウを整理!

中古マンションの売却を検討している方の中には、不動産売却の方法や流れが分からず、不安に思っている方も多いのではないでしょうか。

中古マンションの売却をスムーズに進めるためには、あらかじめ不動産売却の流れや必要書類、費用などについてよく把握しておく必要があります。

そこで、この記事では、中古マンションを売却する上で知っておくべき不動産売却に関する知識をわかりやすく解説していきます。ぜひ参考にしてみてください。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。  日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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中古マンションの売却には買取と不動産仲介の2つがある

2つのマンション売却方法

中古マンションを売却する方法には、不動産会社による「買取」と「仲介」の2種類があります。

ここでは、買取と仲介、それぞれの特徴とメリット、デメリットを解説していきます。

買取で売る方法

「買取」とは、文字通り、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう方法のことを指します。買取の最大のメリットは、契約から取引完了までの売却期間を短縮することができることです。

買取の場合、不動産会社が直接買主になるため、売却の相談から売買契約の締結、残金決済・引渡しまでを短期間で終わらせることができます。

一方、「仲介」では、主に一般の個人が買主となるため、売却活動を通して一から買主を探す必要があります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

また、早期に現金化することができるため、その後の資金計画が立てやすく、売却後のスケジュールが決まっているという方にとっては、こうした面でも大きなメリットがあると言えます。

一方で、売却価格が仲介で売却する場合に比べて安くなりやすいというデメリットがあります。不動産会社はリフォームやリノベーションをして再販売することを目的として買取を行なっているためです。

買取価格は、どの不動産会社に依頼するかによって異なりますが、一般的に仲介で売却する場合の7割ほどになるといわれています。

こうした理由から、買取は買い替えなどで早急に資金の調達が必要な場合におすすめの方法です。

不動産仲介で売る方法

「仲介」は、不動産会社に売却を依頼し、買主を探してもらう方法です。買主は一般の個人となる場合がほとんどで、不動産会社は販売活動を行って購入希望者を探すことになります。

依頼を受けた不動産会社は、物件情報をインターネットやチラシ広告に掲載したり、すでに登録されている購入希望者や来店した希望者に物件を紹介することで、広く購入希望者を募集します。

一から購入希望者を探す必要があるため、先ほども説明した通り、買取の場合に比べて、売却までの期間が長くなる傾向にあります。

また、売却までどれくらいの時間がかかるのかが不確定であるため、売却後のスケジュールが立てにくいというデメリットがあります。

黄 威翔/宅地建物取引士
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一方で、広く購入希望者を募るため、不動産市場の相場価格で売却できる可能性が高いというメリットがあります。

したがって仲介での売却は、時間がかかっても、できるだけ希望に近い価格でマンションを売却したいという方におすすめの方法です。

中古マンションの売却を始める前の準備

中古マンションの売却を始める前の準備

ここからは、実際に売却を進めていく際の流れや方法を解説していきます。

まずは、中古マンションの売却をスムーズに進めるために、事前にやっておくべきことについて詳しく説明していきます。

売却の理由や希望条件を考える

マンションを売却する理由や目的、売却の希望条件などについて考え、整理しておきましょう。

この時、売却の希望条件も明確にしておきましょう。いくらで売却できるのかによって、売却後の資金計画は大きく左右されます。

希望条件によって、売却を始めるタイミングや方針も変わってきますので、事前に整理しておくようにしましょう。

売却価格の相場を調べる

事前に自分でも売却価格の相場を調べておくと、不動産会社が提示する査定額が適正なものであるか判断することができます。

ここでは、中古マンションの売却価格の相場を調べる2つの方法を紹介します。

物件情報サイトで調べる

1つは、インターネットの物件情報サイトを使って、自分が売りたいマンションに近い条件の物件の販売価格を調べる方法です。

  • 最寄駅
  • 最寄駅からの距離
  • 広さ
  • 築年数
  • 間取り

などの条件が似た物件がいくらで売りに出されているのかを調べ、参考にしましょう。

実際の成約価格を調べる

もう一つは、似た条件のマンションが実際にいくらで売れたのか調べる方法です。

この方法では、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」サイトで、実際の成約価格を調べます。

取引が行われた時期や物件の場所などの条件を絞り込んで検索することで、実際の取引価格を一覧で見ることができます。

都心の中古マンションであれば、1つの町名に対して年間数十件もの情報が掲載されていることもあり、かなり参考になります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

売却したい物件に近い物件が掲載されているかどうかが大切ですので、どちらも使うのが一番です。インターネット不動産物件情報サイトは、売り出し価格であって実際に取り引きされる価格ではありません。

そのことを踏まえて、価格を調べましょう。実際に取り引きされた価格をそのまま知りたいのならば、「不動産取引価格情報」で調べると良いでしょう。</b>

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買取を行う時の流れ

中古マンションの買取を行う際の流れ

ここからは実際に中古マンションを売却する際の流れを詳しく解説していきます。

まずは不動産会社に買取を依頼して売却する場合の方法と流れを見ていきましょう。

不動産会社に査定を依頼

はじめに不動産会社に買取の査定を依頼します。

査定には、概要とデータを元に簡易的に査定する「机上査定」と、実際に物件を見て査定する「訪問査定」があります。より正確な査定額を知りたい場合には、訪問査定を依頼するようにしましょう。

また、査定を受けたからといって必ずしもその不動産会社と契約しなければならないわけではありません。査定を受ける際は、2~3社に依頼し、査定額や対応を比較してみるとよいです。

不動産会社との打ち合わせ

査定を受けて買取りを依頼する不動産会社を決めたら、売却までのスケジュールや書類の確認、物件引き渡し時の条件などについて、不動産会社と打ち合わせをして決定します。

「家の中にある家具などを処分する必要があるかどうか」、また「処分にかかる費用はどちらが持つのか」など細かな条件まで話し合い、後にトラブルになるのを防ぎましょう。

また売却物件の残金がいつ支払われるのかについても必ず確認しておきましょう。

売買契約を結ぶ

買取価格に納得し、売却スケジュールや引き渡し時の条件についても確認ができたら、不動産会社と売買契約を締結します。

契約当日は、不動産会社の担当者が契約書や契約約款の読み上げを行います。契約内容の最終確認をしたら、署名と押印をして契約書を完成させます。契約時か契約前に「重要事項説明」が行われます。

また、この時に手付金を受け取ります。売買契約の締結後に契約を解除することになった場合には、手付金の倍返しという取り決めが多いので、契約時にわからない点があれば、どんな細かなことでも確認するようにしましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
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売買契約を締結した後は、決済日までに必要書類を揃え、引越しの手配なども済ませます。

決済と引き渡し

売買代金の残金の受け取りは、基本的に引き渡しのタイミングで行います。

当日は司法書士が立ち会って必要書類を確認後、所有権移転登記をし、売買代金の残金や固定資産税などの各種清算金を受け取ります。この時に鍵や関係書類も渡して、不動産取引は完了となります。

黄 威翔/宅地建物取引士
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契約から取引完了までを短期間で行えるのが買取のメリットですが、必要書類の用意や引き渡しの準備などを急いで行う必要がありますので、その点に注意して準備を進めてください。

仲介で売却する流れ

仲介売却のステップ

次に不動産会社に仲介を依頼してマンションを売却する方法と流れを見ていきましょう。

不動産会社に査定を依頼

買取の時と同様、まずは不動産会社にマンションの査定を依頼します。

仲介の場合も、より正確な査定額を知るためには、不動産会社の担当者に訪問してもらい、実際に室内や設備の状態を見てもらう必要があります。

このとき、担当者に様々な質問をして、知識や販売戦略、誠実さなどをチェックし、不動産会社選びの材料にするようにしましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

今の不動産市場の流れや動向、相場、売却したいマンションの評価や人気、査定額の根拠などを聞いておきましょう。また、どのような方法で買主を募集するのかについても聞いておく方が良いかもしれません。担当者の態度やマナーなどもチェックしておくとよいでしょう。

一括査定を活用して複数業者同時に見積り

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複数の業者に査定を依頼し、比較することが大切なのも買取の場合と同様です。

複数の不動産会社を比較する際は、インターネットの一括査定サイトを利用するのがおすすめです。一括査定サイトを使えば、同時に複数の不動産会社に査定を依頼し、簡単に比較することができるので便利です。

一括査定のイエイでは大手から地域密着の不動産会社まで正確な相場を調べることができます。

また、サポートデスクの相談員が不動産会社へお断りの連絡を代行しているので、安心して一括査定を利用することができます。

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不動産会社と媒介契約を結ぶ

信頼できる不動産会社を選んでから、媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産会社に正式に売却を依頼するタイミングで結ぶ契約のことです。

この媒介契約には3つの種類があり、売主が選ぶことができます。次に3種類の媒介契約それぞれの特徴を表にまとめています。

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
複数社への依頼 ⚪? × ×
自分で購入者を探す ⚪? ⚪? ×
契約期間 自由に決定できる 3ヶ月以内 3ヶ月以内
レインズへの登録 任意 媒介契約締結の後、7日以内にレインズへ登録 媒介契約締結の後、5日以内にレインズへ登録
販売活動の報告 任意 2週間に1回以上、販売状況を報告 1週間に1回以上、販売状況を報告

一般媒介契約では、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。それだけでなく、売主が自分で買主を探し、その相手と売買を行うことも可能です。

このように比較的自由に売買ができるというのが一般媒介のメリットです。

しかし、複数の不動産会社と契約ができるため、他社と競争してまで売りたいと思わせるような好条件の物件でない限り、不動産会社が積極的に売却活動に取り組んでくれないこともあります。

専任媒介契約について

専任媒介契約は、1社としか契約することができませんが、一般媒介同様、売主自ら買主を探すことは可能です。また、レインズへの登録義務があることや、販売活動の状況について報告を受けられるのもメリットの一つです。

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様、1社とのみ結ぶことができる契約です。他の2つの媒介契約とは異なり、売主が自分で探した買主と契約することもできません。しかし、その分不動産会社の熱心な販売活動を期待することができます。毎週販売活動の報告を受けることができ、現状を把握しやすいのもメリットです。

一方で、専属専任媒介には、不動産会社が囲い込みを行う可能性があるというデメリットがあります。これは専任媒介でも起こり得る可能性があります。

囲い込みとは、不動産会社が、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取るために、物件の情報をわざと公開しなかったり、他社からの物件紹介に応じなかったりすることです。

不動産会社は囲い込みを行うことで、自社の顧客から購入希望者が現れるまでの間、時間稼ぎをし、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ります。

このようにそれぞれの方法にメリットとデメリットがあり、それを理解した上で、自分に最も合った媒介契約を結ぶ必要があります。

黄 威翔/宅地建物取引士
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上述のように、人気のある売れやすい物件ならば一般媒介契約で仲介業者同士を競わせると高く売れる可能性が上がります。特殊な物件や売れにくそうな物件は、専任媒介契約などで担当者と一緒にじっくりと売却活動をする方が良いかもしれません。

売却活動の開始

媒介契約を締結したら、いよいよ不動産会社による売却活動が始まります。

不動産会社は自社のホームページや不動産ポータルサイトに物件の情報を掲載したり、新聞の折込チラシを使ったりして購入希望者を探します。

売り出し価格は不動産会社が提示した査定額と自分が希望する売却価格をもとに決定します。

黄 威翔/宅地建物取引士
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ある程度時間が経っても購入希望者が現れない場合には、売り出し価格を見直す必要もあります。

内覧対応を行う

仲介の場合、販売活動のほとんどを不動産会社に任せることができます。ですが、購入希望者からマンションを見学したいと内覧を依頼された際には、売主もその対応を行います。

部屋が散らかっていたり、汚れが目立つ状態だと購入希望者に対して悪い印象を与えてしまいます。よい印象を与えるためにも、掃除と片付けをして、部屋をできるだけ綺麗な状態にしておきましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
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特にトイレやお風呂、洗面所、キッチンなどの水回りは見学者が厳しくチェックするポイントです。清潔感が大切な場所なので、水垢を取るなど念入りに掃除しておくようにしましょう。

タバコなどの匂いは印象を悪くする要因になるため、内覧前に換気をしたり、スプレーを利用して消臭するようにしてください。

部屋の印象を良くするために、カーテンを開けて部屋を明るく見せたり、花を飾るのもお勧めです。

また、内覧対応時の売主の振る舞いや態度も重要です。物件の良さをアピールしたいあまり、積極的に話しかけすぎると、かえってマイナスイメージになってしまうこともあります。

見学者に付きっきりで案内したり、一方的に話しかけ過ぎるのはやめましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

見学者が質問をしてきた際は、その点についてしっかり答えるようにしてください。相手の立場に立った丁寧な答えができると好印象につながります。

買主と売買契約を結ぶ

内覧でマンションを気に入ってくれた人が、不動産会社に購入の申し込み手続きを行います。

その際に、価格や引き渡し日、代金の支払い方法についてなど売主と買主双方の希望を伝え合い、不動産会社に両者が合意できるよう調整してもらいます。

その上で、お互いに納得することができたら売買契約を締結することになります。

マンションに欠陥や設備の不具合などがある場合は、後々トラブルになることを防ぐためにも、契約を結ぶ前に必ず伝えるようにしましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
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話し合う内容として、契約書に記入する内容については必ず話し合っておきましょう。代金の支払い期日や引き渡し期日、残置物の処置について、管理費や共益費の日割り方法について、駐車場などの契約を引き継ぐかどうかについてもしっかり話し合っておきましょう。

売買契約は、売主と買主の双方が契約書に署名と捺印をすることで締結されます。通常は、この後手付金として代金の5?10%程度を受け取ります。

決済と引き渡しをする

売買契約が結ばれたら、売買代金を決済し、マンションの引き渡しを行います。

売主は引き渡しの日までに引っ越しや公共料金の清算を済ませておかなければなりません。また、引き渡しは備品や設備も含め、契約で定めた状態で行う必要があります。

残金の決済と物件の引き渡しは同じタイミングで行う場合がほとんどです。通常、買主が住宅ローンを借りる金融機関に売主と買主、不動産会社、司法書士などが集まって行います。

黄 威翔/宅地建物取引士
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買主が売主に代金を支払い、司法書士に所有権移転や抵当権の抹消のための登記書類が渡されます。

そして売主が買主にマンションの鍵を渡して引き渡し完了です。

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中古マンションの売却に必要な書類

中古マンションの売却に必要な書類

中古マンションを売却する際には様々な書類を用意する必要があります。中には取得に時間がかかるものもありますので、売却をスムーズに進めるためにも、早いうちから余裕を持って準備しておくようにしましょう。

以下、売却に必要な書類と取得方法について解説していきます。

売主に関する書類

売却の際には、売主本人の確認書類が必要です。物件が共同名義になっている場合には、共有者全員のものが必要になります。

必要な書類は次の通りです。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑登録証明書
  • 住民票の写し

身分証明書は運転免許証や健康保険証などを用意してください。

印鑑登録証明書は、登録する印鑑(登録すると「実印」になる)と身分証明書、または印鑑登録カードを持って、居住地の(住民票をおいてある)市区町村の役所で取得することができます。

住民票の写しは、登記上の住所と現住所が異なる場合に必要になります。住民票も居住地の市区町村の役所で取得可能です。

黄 威翔/宅地建物取引士
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印鑑登録証明書と住民票の写しには有効期限があり、発行から3ヶ月以内のものを使う必要がありますので注意してください。

権利に関する書類

マンションの権利に関する書類として「登記済権利証」または「登記識別情報」が必要です。

登記済権利証は、法務局から登記名義人に交付される書類で、登記名義人が物件の真の所有者であることを証明します。

2005年(平成17年)以降に取得されたマンションの場合、登記済権利証の代わりに登記識別情報が発行されていることがあります。その場合には登記識別情報を用意してください。

物件に関する書類

物件に関する書類として次の書類が必要です。

  • マンションの管理規約・使用細則
  • マンションの維持費等に関する書類
  • 固定資産税納税通知書
  • 購入時の売買契約書

マンションの管理規約や使用細則、維持費等に関する書類はマンションを購入した際に受け取った書類です。もし紛失した場合は、マンションの管理組合に再発行を申請する必要があります。

固定資産税納税通知書は、固定資産税の納税額の確認のために必要な書類です。毎年4~6月に自宅に届けられるので、最新のものを用意してください。

黄 威翔/宅地建物取引士
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見当たらない場合は、マンションがある市町村の税務担当部署(東京23区の場合は都税事務所)に相談してみてください。

中古マンションの売却にかかる費用

中古マンションを売却するには、手数料や税金など様々な費用がかかります。ここからは、どのような費用がどれくらいかかるのか確認していきましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

まず、売却を依頼する不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は媒介契約を結んだ時ではなく、売却が成立した時に成功報酬として支払います。

仲介手数料には売買金額に応じて、次のように上限額が設けられています。

マンションの売買金額 上限額
200万円以下の部分 売買金額の5%
400万円以下の部分 売買金額の4%
400万円超の部分 売買金額の3%

売買金額が400万円以上であった場合の仲介手数料は、次の式で計算することができます。

仲介手数料
売買金額×3%+6万円(税別)

仲介手数料には消費税がかかりますので、上記の式で計算した金額に消費税が課税された額が上限額となります。

売買契約書の印紙税

印紙税とは、売買契約書に貼る印紙のことで、定められた金額の印紙を貼って消印することで納税したとみなされます。

印紙税の金額は、マンションの売買金額(契約書の記載金額)によって定められています。

また、2020年3月31日までに作成された売買契約所のうち記載金額が一定の額を超えたものについては軽減税率が適用されます。軽減税率が適用された印紙税額は次の通りです。

記載金額 税額
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1000万円以下 5,000円
1000万円超5000万円以下 1万円
5000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円

抵当権抹消登記にかかる費用

住宅ローンなどによって抵当権が設定されている場合、その抵当権を抹消する手続きに費用がかかります。

抵当権を抹消(登記)するためには、抵当権抹消の登録免許税、登記手続きを依頼する司法書士への手数料や事前調査費用、事後謄本の取得費用、そして住宅ローンを組んでいる場合はローンの繰上げ返済手数料などの費用がかかります。

譲渡所得に課せられる所得税と住民税

マンションの売却によって利益が出た場合、譲渡所得とみなされ、所得税と住民税を支払う義務が発生します。

課税譲渡所得は、次の計算式で算出されます。

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 -( 取得費用 + 譲渡費用 )- 特別控除額

これに所得税と住民税の税率を掛けた額が支払う税額となります。

  • 短期譲渡所得の場合(所有期間5年以下)=譲渡所得×39.63%(所得税30%+復興特別所得税(所得税額の2.1%)+住民税9%)
  • 長期譲渡所得の場合(所有期間5年超)=譲渡所得×20.315%(所得税15%+復興特別所得税(所得税額の2.1%)+住民税5%)

税率はマンションを所有した期間によって変化するので注意してください。

また、住居マンションなどの居住用財産の売却の場合、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例も存在します。

これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

中古マンションの売却をスムーズに進めよう

中古マンションの売却をスムーズに進めよう

マンションの売却には様々な手続きや必要書類があり、売却をスムーズに進めるためには、しっかりと事前準備をしておくことが大切です。

また、売却方法や媒介契約の種類については、それぞれの特徴を理解した上で、自分の資金計画やスケジュールに合ったものを選ぶようにしましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

マンションの売却には税金や手数料などの費用もかかりますので、事前に控除のことなども確認しておくとよいでしょう。

また、自分でもおおよその相場を把握する、相性の合う担当者を見つけることも売却活動をスムーズに行う上で重要になってきます。

黄威翔 / 宅地建物取引士
黄威翔 / 宅地建物取引士

不動産会社に長年勤務し、不動産売却の国家資格「宅地建物取引士」を取得。中古不動産の売買仲介に関わり、日本全国の売主のお客様から貴重な財産を預かっています。専門家の視点から不動産売却の知識をわかりやすく解説します。