古家付きの土地|長所・短所を理解して資産を有効活用しよう

相続や贈与などで譲り受けた土地に、利用価値の低い家屋がある場合はなかなか扱いに困ります。中古物件の資産価値は約20年の経過で新築の1割以下、30年ではほぼゼロといわれています。古屋付きの土地にはどのような活用方法があるかに迫りました。
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古家付きの土地|長所・短所を理解して資産を有効活用しよう

古い建物が建っている土地を譲り受けたものの、有効活用できずに困ってしまうということもあるでしょう。

古家というと、築何十年も経って屋根や躯体も老朽化している木造の家が想像され、いかにも不動産としての価値を下げてしまいそうに思われます。

ここでは古家付き土地の売却方法や活用方法について解説します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

この記事の監修者プロフィール
台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。  日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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古家付きの土地を活用する方法

持て余してしまっている古家付きの土地は、どのようにすると早く売却したり、資産価値を高めたりできるのでしょうか。具体的な手法を見ていきましょう。

古家を解体して更地にしてから売却する

古家付きの土地を購入した場合、通常、建物の取り壊し費用は購入者負担になります。

購入希望者は、古家が付いている場合、解体費用がかかることを前提に値引き交渉してくるので、古家付きとして売るよりも更地にしてから売る方が高く売れる場合があります。

古家を解体して売却するメリット

更地であれば、買主はすぐ建築を開始することができます。建物を解体する時間的ロスや出費がないため、買主側からすると購入しやすい物件ということになるでしょう。

また、更地の場合は地下に隠れている埋設物や土壌汚染などの調査、ボーリングによる地質調査ができます。まったく知らない土地を購入する買主にとっては安心感が得られ、売却時のプラスポイントにもなります。

土地そのものが少ない都市部では、用途が限定されない更地は需要が高まります。幅広い使い道が用意されている土地ほど、購入希望者が集まり、競争原理が働いて価格も上がる可能性があります。

古家を解体して売却するデメリット

家を解体して更地にするには、当然のことながら解体にかかる費用を支払わなくてはなりません。

建物の解体費用は構造により大きく異なり、木造で30,000円/坪、鉄骨で4〜50,000円/坪、RCで5〜60,000円/坪程度が相場です。

また、建物内に家具などを残しておく(「居抜け」という場合もあります)のか、もしくは回収をお願いするのかによっても解体価格が変わります。さらに解体後、測量・整地が必要な場合もあります。

そして、更地になると固定資産税にも影響が出てくるので注意しましょう。建物が土地の上にある場合、敷地面積の200平方メートルまでの部分については固定資産税が6分の1、200平方メートル超までの部分については3分の1となります。この場合、建物は住居用である必要があります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

これは、更地を駐車場にして活用する場合も同じです。特に市街地にある土地など、固定資産税の高いエリアでは注意しましょう。

古家付きの土地のまま売却する

解体の手間や費用を考えると、建物付きで売ってしまうのもひとつの手です。なおこのとき、建物部分の扱いは、中古住宅とすることもできます。

不動産のチラシなどを見ていると、築20年以上経過していても、「中古住宅」として売られている物件を目にすることもあるでしょう。

古家か中古かは、住めるか・住めないかというポイントが判断基準となります。住める場合は「中古」、住めない場合は「古家」であり、古家の場合は建物としての価値がありません。また、先に述べたように、古家の解体費用分として値引きを要求される場合もあります。

しかし、最近では古家をリノベ←リノベーションして住居として利用したり、古民家カフェなどを経営したりする例もみられます。古家に新たな価値を見出すか、取り壊して新築の住宅を建てるかは、買主の判断に委ねられます。

古家付きの土地のまま売却するメリット

古家付きのまま売却するもっとも大きなメリットは、解体費・処分費をかけずに建物ごと売りに出せるので、コストがかからないことです。

庭石や立木などの除去、解体工事の依頼なども一切手を付ける必要がありません。

また、居住用の建物が建っている土地には、固定資産税・都市計画税の負担額が軽減される「住宅用地の特例」が適用されます。

更地にしてしまうとこの特例が適用されなくなるので、物件を売却するまで税金の支払いを抑えたいという人は、建物を残しておくとよいでしょう。

さらに、建物付きの土地として購入する方が、更地として購入するよりも住宅ローンが組みやすくなります。

他にも、建物が建っていると、どのような住宅が建つのかイメージしやすくなります。日照やこれから建てる住宅の大きさなどが想像しやすくなり、買手が見つかりやすくなる場合もあります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

住むのが難しいような古家付き土地の場合は、更地にすることをおすすめしています(ただし、更地にするタイミングは大切ですが)。需要のある土地ならば古家付きでも売れますし、古家でもしっかりと建てられている建物でしたらそのままでも売れますが、どうしようもない状態の古家でしたら、更地にすることを前提に売る方が売れやすいと思います。

古家付きの土地のまま売却するデメリット

不動産を売却する際には、外見からでは確認できない欠陥などが発覚したときに、売り主が責任を負わなければなりません。これを瑕疵(かし)担保責任といいます。

ただし、古家は家屋としての価値がないことから、瑕疵担保責任が免責となる場合もあります。事前に不動産会社へ相談しておきましょう。

また、地中に埋設物が発見された場合も瑕疵として扱われます。古家が立っている部分はボーリングや超音波を利用した埋設物調査ができないので、瑕疵に対する取り決めを十分確認しましょう。

他には、買主が古家を解体してから土地を利用する場合、解体費用が売主負担となることもあります。事前に解体作業の見積りを取るなどして、交渉時に不利にならないように準備しましょう。

リフォームしてから売り出す

中古住宅でよく見られるように、リフォーム済み・リノベーション済みの物件は見た目もキレイで清潔感があり、すぐに住めることから古家のままで売るよりも購入されやすくなります。

特に再建築ができない物件の場合は、売却前にリフォームしておくと買主の手間を省くことができるので、大きなアピールポイントとなります。

また、古家のリフォーム・リノベーション物件は、一般的な中古住宅より安価で購入できるので、短期間で売却できる可能性もあります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

デメリットとしては、物件の傷みが激しすぎる場合が多いので、かなり高額なリフォーム費用を覚悟しなければならない点でしょう。売却価格とリフォームにかかる費用のバランスを見極める必要があります。

更地にして駐車場として貸し出す

繁華街や商店街など、車の往来が多く駐車場のニーズが高い地域の場合は、更地にして駐車場として貸し出すのもひとつの手です。

物件がなかなか売れずに長期化してしまいそうな場合も、駐車場の賃貸料によって少しでも収入を得ながら売却活動を続けるという手段もあります。

駐車場の賃貸契約を結ぶ場合には、契約期間を定めることや、土地の売買が決定した場合は定めた期間内に退去するなどの特約をつけるなど、契約書に盛り込む条件にも注意しましょう。

売却が決まったときに、自分と賃貸契約者の間でトラブルにならないためにも、契約内容をしっかり定めておくことが大事です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

売買が決まった場合には一定期間内に賃貸契約を解消するなどの特約をつけるのであれば、通常よりも安く貸し出す必要があると思います。駐車場にするかどうかの相談は、不動産会社よりも駐車場会社(タイムズなど)に相談する方が、整地をしてくれたり後々の管理をしてくれたりするので便利かもしれません。(単なる更地の露天駐車場ならば、不動産会社に相談してもよいかもしれませんが)

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古家付きの土地を放置するリスク

古家付きの土地を放置するリスク

思うように売却が進まないからといって、古家付きの土地をそのまま放置しておくことはおすすめできません。維持費だけがかさんでしまうことのないよう、早めの対策を考えましょう。

ますます買い手がつかなくなる

住宅は、人が住んでいればこそ、ある程度のメンテナンスが行われて長持ちします。しかし、ほとんど手入れがされずに放置したままでいると、雨風や塩害などで急激に劣化が進んでしまうでしょう。

エアコンや給湯機などの住宅設備も、使われていないと故障が多くなるものです。外壁や構造躯体も徐々に傷んでくるので、ますます売りにくい物件になってしまいます。

維持費だけがかかる

たとえだれも住んでいないとしても、建物を維持するためには費用がかかります。電気や水道などの光熱費は、解約しない限り基本料金がかかるので、月に3,000〜5,000円程度は必要となるでしょう。

固定資産税は、たとえ空き家でも、居住用の建物が建っていれば税率が軽減されます。しかし、倒壊の危険があったり、衛生上の問題があったり、荒れ放題で景観を損ねたりする場合などは「特定空き家」とみなされます。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

特定空き家になったまま放置していると、軽減税率が適用されなくなってしまうので、空き家といえども、ある程度の維持管理は重要となります。

古家付きの土地を高く売却するには

古家付きの土地を高く売却するには

それでは、古家が残っている土地を上手に売却するにはどのような方法があるのでしょうか。土地の売買で重要となるポイントは、やはり情報量とネットワークです。

隣地の人に交渉する

「隣の土地は借金してでも買え」という言葉もありますが、売却しようとしている物件の隣に住む人が、土地を欲しがっている可能性は意外と高いと言えます。

売却したい古家付きの土地が面している道路の幅が広かったり、角地だったりすればなおさら利用価値が高くなるため、購入を検討してもらえやすくなるかもしれません。

ただ、交渉はあくまでも不動産会社に依頼することをおすすめします。隣人といっても、やはり不動産の売買には様々な条件や法的制約がつきものですので、プロに介入してもらうほうがスムーズです。

古家の売却が得意な業者を選ぶ

土地売却の成否を左右するのは、仲介を依頼する不動産業者の選び方次第です。

媒介契約を結んだ不動産会社の売却活動や宣伝方法、地域での強みやネットワークの厚みなどによって、売却価格や買主が見つかる確率にも差が出ます。

古家が建っている土地でも、その価値をアピールするのが上手な担当者であれば心強いです。売却実績が豊富で、地域に根差した販売網を持っている業者を選びましょう。

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古家付きの土地に関する注意点

古家付きの土地に関する注意点

古家付き土地の場合は、建物に価値がない場合がほとんどです。そればかりか、再建築不可物件だったり、瑕疵が潜んでいたりと、リスクもつきまといます。注意点について詳しく見ていきましょう。

再建築不可物件の場合は建て替えができない

建築基準法上の道路に2m以上接していない場合は、新たに建物を建てることができません。したがって、そのような 土地に建っている古家は、取り壊すことができても再建築することはできません。

古家付き土地が、建築基準法上の道路に2m以上接していない場合は「再建築不可物件」となるため、建物を取り壊すことができても新たに建てることができません。

増築や改築なども原則できませんが、建物の規模によってはリフォームできる場合もあります。したがって、建築不可物件として安く購入し、リノベーションするという使い方で購入を検討する人もいるようです。

しかし、いずれにしても耐震性や防寒性などに問題が残る場合が多いので、倒壊の危険性や住宅としての利用価値の低さについて、購入希望者に十分理解してもらえるように説明をすることをおすすめします」

瑕疵担保の免責を条件にする

経年劣化の激しい古家の場合は、見えないところに多くの瑕疵が潜んでいることも考えられます。したがって、そのまま売却してしまうと、売主が責任を追及されてしまう可能性は非常に高くなるでしょう。

そのため、売主の瑕疵担保責任を全部免責した状態で売却することがポイントとなります。民法の瑕疵担保責任は「任意規定」であり、買主が同意すれば契約時に免責の特約をつけても有効です。

このようなことは、後から主張することは難しいため、最初からチラシやホームページ等で「全部免責」を条件に盛り込み、売却活動を行うことをおすすめします。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

不動産会社にも瑕疵担保責任の全部免責で売却したい旨を伝え、後々トラブルにならないように注意しましょう。

古家付きの土地の活用は信頼できるプロに相談しよう

古家付きの土地の活用は信頼できるプロに相談しよう

古家付き土地を高値で早く売却するには、相場の把握と、販売実績が豊富な不動産業者を見つけることが重要です。地域事情に精通した業者なら、近隣住民からの信頼も厚く、潜在顧客を多く抱えていることでしょう。

家屋の状態や立地など、条件によって売却価格や売却方法も変わってきます。なかなか売れない物件をもてあまして資産価値を下げてしまう前に、プロに相談して適切なタイミングでの売却を目指しましょう。

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黄威翔 / 宅地建物取引士
黄威翔 / 宅地建物取引士

不動産会社に長年勤務し、不動産売却の国家資格「宅地建物取引士」を取得。中古不動産の売買仲介に関わり、日本全国の売主のお客様から貴重な財産を預かっています。専門家の視点から不動産売却の知識をわかりやすく解説します。

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