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昨年、実家の土地と家を売却した人の中には、自分が確定申告の対象になるのか気になる人は多いのではないでしょうか。
この記事では、「確定申告はやったことがないので、難しそう」と感じている人に向けて、会社員でもできる確定申告の方法について解説します。
この記事の監修者
宅地建物取引士・管理業務主任者・不動産コンサルタント・不動産プロデューサー。不動産業界10年以上の専門家。
物件調査、重説作成・説明などの実務経験が豊富。土地の売買、マンション管理に精通。大阪を中心に宅建士の新しい活躍のステージ「宅建士.jp」を運営している。
土地を売却したら確定申告は必要？
確定申告というと会社員には縁がないものと思っているかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。売却したのが「実家」であれば、建物＋土地の両方を売却したはずです。
まずは、確定申告の目的や不動産売却でどのようなケースが確定申告の対象になるのか確認しましょう。
確定申告の時期
確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間の所得にかかる税金額を計算し申告期限までに税務署に確定申告書や必要書類を提出して、申告・納税する手続きのことです。
基本的に毎年2月中旬から3月中旬までの一か月間が申告時期です。
納税は国民の3大義務の1つで、課税対象となる収入を得ている人が、適正な税金を納付するために行うのが確定申告です。
確定申告は、源泉徴収がされていない所得が対象となっています。不動産を売却して利益を得た場合は、必ず確定申告をして、譲渡所得税を納めなければなりません。
会社員なら、不動産の売却で得た収入と会社から支給された給与を合算した所得金額に基づいて、その人の所得税と住民税が決まります。
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土地売却で確定申告が必要なケース
土地などの不動産売却で確定申告が必要になるケースを具体的に解説します。
譲渡益が発生した人
不動産の売却で確定申告が必要なケースの1つ目は、売却益が購入時の費用を超えたときです。
基本的に不動産は新築が最も価値があるとされ、築年数が経つにつれて徐々に価値が落ちていきます。
そのため、購入価格を売却価格が上回ることはほとんどありません。
しかし、売却した実家が都心の一等地であったり、不動産バブルが起きているエリアにあった場合などは購入時よりも売却時に不動産価格が上昇し、譲渡益が出ることもあります。
譲渡益となるのは、売却価格そのものではなく成約した価格から取得費などを差し引いて残った金額です。
たとえば、購入時の金額が2000万円の不動産を7000万円で売った場合の譲渡所得は次のようになります。
7000万円-2000万円＝5000万円
5000万円から、費用経費や減価償却費を差し引いた金額に所定の税率をかけた金額が譲渡所得です。譲渡所得税の税率は不動産の所有期間が5年以上かどうで変わります。
しかし、通常実家を売却したでこの点が問題になることは少ないでしょう。譲渡所得税を計算するときの取得費については後で詳しく説明します。
親が住んでいた家を売却した人
実家を売却して仮に譲渡益が発生しても、親が住んでいた家を売却した場合には以下の特例を活用すれば、譲渡所得税が減免の対象となります。
- 居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特例
- 所有期間が10年超えの不動産を譲渡した場合の軽減税率の適用
- 居住用財産の買い替え特例
- 空き家売却の特例
実家を売却した人であれば、こうした特例に該当する人が多いのではないでしょうか。ただし、こうした特例は自動的に適用されるものではないため、確定申告が必要です。
黄 威翔/宅地建物取引士 こうした特例を適用させるために、まずは税のプロである税理士か司法書士に相談するとよいです。確定申告や不動産登記が絡んできますので、必ず関わる人です。
土地売却で確定申告が不要なケース
確定申告は譲渡益が発生した場合に必要となるものなので、基本的に損失が出た人は不要ですが、損失が出ていても確定申告した方がよいケースがあります。
損失が出ていても確定申告をした方がよいのは、ほかの所得と相殺して課税額を減らせるケースです。
会社員であれば、実家の売却で損失が出たとき、確定申告することによって給与所得と譲渡所得とを損益通算できます。
これによって所得税の還付を受けられたり、翌年の住民税の納税額を減らせたりする可能性があるのです。
損失が出ているときには確定申告の必要はないものの、会社員であれば積極的に申告した方がプラスになるケースが多いです。
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土地売却後の確定申告流れ
確定申告の基本的なステップは次のとおりです。
- 必要書類の準備
- 確定申告書の作成
- 書類一式+納税額を税務署に提出
それでは、ステップごとに解説していきます。
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必要書類の準備
確定申告に必要な書類をカテゴリー分けすると、以下の6種類となります。
- 確定申告書B様式
- 所得税青色申告決済書(不動産所得用)
- 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
- 土地を購入した時の契約書
- 土地を売却した時の契約書
- 手数料、印紙税などの領収書
確定申告書の様式は、税務署や役所で手に入れることもできますが、国税庁のホームページからダウンロードすると簡単です。
契約書や領収書は、自分で用意しなければならないので早めに用意しておいてください。
確定申告書の作成
確定申告書は土地に関する基本の情報を記入するほか、最も重要なのは譲渡所得税を計算するための情報となります。
土地を売却したときの税金である譲渡所得は、譲渡所得から計算されますので、譲渡所得は下記の計算式となります。
譲渡所得＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）
では、取得費用と譲渡費用について詳しくみていきましょう。
取得費に含まれるもの
取得費とは、実家を取得するためにかかった費用のことです。?具体的には次のようなものが取得費に含まれます。
- 売却した土地や家を買い入れたときの購入代金
- 仲介手数料
譲渡費用に含まれるもの
譲渡費用とは、実家の売却にかかった費用のことです。
- 仲介手数料
- 測量費などの実家の土地や建物を売るために直接かかった費用
- 貸家の売却の場合は、立ち退きのために支払った費用
- 建物を取り壊して土地を売った場合の解体費用
譲渡費用には、こうした項目が含まれることを把握したら、確定申告に必要な書類を整えていきましょう。
取得費の注意点
先に取得費に含まれるものを解説しましたが、もう少し詳しく解説します。売却益を計算するためには、取得費を調べることがとても重要になるからです。
取得費の計算方法について、見落としやすいポイントを見ていきましょう。
取得費は、実家の土地や建物の購入代金だけでなく、そのときに払った不動産会社への仲介手数料なども含まれます。具体的には次のようなものも、取得費に含まれます。
- 購入時の仲介手数料
- 収入印紙
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 固定資産税清算金
- 借入金の利子
実家の取得時にかかった税金や、住宅ローンを利用した場合の利子については見落としてしまいがちです。住宅ローンの利子は、銀行から送付されている明細書に記載されています。
取得費は計算根拠となる書類が必要となるので、早めに手配しましょう。
実家の購入代金と取得費をもれなく計上したら、次に減価償却費を計算します。減価償却費とは、年々目減りしていく建物の価値のことです。
価値の目減り分は「自分で使った」ものとして考えるため、譲渡所得を算出するときには、取得費用の合計金額から減価償却費用を差し引く必要があります。
黄 威翔/宅地建物取引士 査定では、木造と軽量鉄骨は22年、重量鉄骨は34年、（鉄骨）鉄筋コンクリートは47年で減価0となる計算をします。
土地売却ごの確定申告方法
「確定申告書の作成は難しそう」とのイメージを持っている人は多いかもしれませんが、確定申告書の作成はポイントをおさえれば決して難しいものではありません。
「確定申告書等作成コーナー」を利用
申告書は税務署や国税庁HPから手に入れられます。はじめての人にとって確定申告書の作成は複雑に感じるので、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用するとよいです。
必要書類がそろっていれば、必要項目を入力していくだけで計算してくれます。
入力方法でわからない点があれば、税務署の「税についての相談窓口」を利用しましょう。ちょっとしたことであれば、電話で相談に乗ってくれますし、必要なら窓口でも相談に応じてくれます。
確定申告書の提出と納税方法
作成できたら、確定申告書を税務署に提出しましょう。このとき、譲渡所得税があれば同時に納付します。税務署に行く時間のない人は、郵送での提出もできます。
納税額がある場合は窓口での支払いだけでなく、振替納税という口座引き落としの制度の利用や、クレジットカード、コンビニエンスストアでの納付も可能です。
納税資金がなくて、納税できない場合は延納の届け出をすることで、納税の一部を先延ばしすることができます。
延納金額の上限は3月15日に納税する金額の半分で、残り半分を5月31日までに納付します。ただし、延納には利子税がかかります。
確定申告書の提出方法には、e-taxもあります。しかし、この方法を利用するには税務署への届け出や、リーダーライターの購入など、事前準備をしなければなりません。
今後も確定申告をすることがあれば別ですが、必ずしもe-taxを利用する必要はないです。
確定申告を税理士に依頼するといくら？
税理士を探すにはインターネットで検索したり、町中の税理士事務所を探してみる方法があります。
最も手軽なのは、役所が開催する確定申告相談コーナーを利用してみるという方法です。
確定申告の相談をして、信頼できそうな税理士ならそのままお願いしましょう。
依頼費用は税理士によっても異なりますが、費用は10万円程度のケースが多くなっています。ただし、確定申告期の税理士は非常に忙しくなります。
確定申告間近になって依頼しても断られてしまうこともありますので、お願いするなら、1月上旬頃には依頼するようにしましょう。
期限内に確定申告しないとどうなるか
実家を売却して売却益が発生したら、必ず期限内に確定申告しましょう。申告しなくても、登記簿情報の移転から税務署は土地・建物の売却を把握しています。期限内に申告しないとどうなるのでしょうか。
無申告課税・延滞税がかかる
譲渡所得税の納付期限までに申告と納税がされなかった場合は、無申告課税と延滞税が課されます。
申告期限は毎年3月15日ですが、期限を過ぎても1カ月以上音沙汰がない人は申告逃れをしているととらえられます。
無申告加算税は、原則として本来納付すべき税額に対して次のように加算されます。
- 50万円まで：15%プラス
- 50万円を超える部分：20%プラス
期限後であっても税務署の調査を受ける前に、自主的に申告した場合には、加算税は5%に減額されます。
なお、期限後申告は、法定期限後から申告が1カ月以内に自主的に行われているケースや、これまでに無申告加算税や延滞税を課されたことがないなどの場合には無申告加算税は課されません。
決められた日までに税金を支払わなかった場合に課せられるのは、延滞税です。延滞税は法定納期限の翌日から納付するまでの日数に応じて計算されます。
本来の納付期限から2カ月経つと、延滞税の利息は2倍に上がります。もし納めていない税金があれば、早めに納税しましょう。
