【田舎の土地を売りたい人へ】田舎の土地活用5選｜売却のコツや注意点を解説

「田舎の土地を持て余している」「活用方法が分からず土地を放置している」「税金などの維持費用がかかるので上手く活用して収入を得たい」など、田舎の土地活用に苦慮している人もいるのではないでしょうか。

確かに人口の少ない地域の土地は、利用方法がなかなか見つからないケースも多いのが現状でしょう。

しかし、田舎だからこそともいえる土地活用の方法が存在するのも事実です。

ここでは、田舎の土地を活用する具体的な方法はもちろん、土地活用の相談場所の紹介や活用が難しい場合の売却についても、あわせて解説します。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。
日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

田舎の土地を活用する方法

「田舎の土地は使い道がない」と諦める必要はありません。

賃貸業のほかに田舎の土地ならではの活用方法がいくつか存在し、定期的な収入を確保できる可能性もあります。

太陽光発電を設置する

田舎の土地を活用する方法として、「太陽光発電」の設置が挙げられます。経済産業省制度(FIT制度)の固定価格買取を利用することで、発電した電力を買い取ってもらうことが可能です。

アパートやマンション経営などが難しい田舎の土地に太陽光発電を設置すれば、一定期間(システム容量10kW以上なら20年間)収入を得ることができます。

地方自治体により異なりますが、太陽光発電などの設備を設置する際、支払われる補助金もあるので上手く利用するとよいです。

活用の注意点

太陽光発電を設置するには、発電機器等の購入・設置費などの初期費用のほか、周辺のメンテナンス等にかかる維持・管理費用が必要です。

また、大量発電が可能なメガソーラー発電のように、規模が大きな太陽光発電は、収入額が大きくなる反面、初期費用やランニングコストも多大な額になります。

【太陽光発電設置にかかる費用項目】

初期費用	発電機購入費 設置費 手続きにかかる費用 整地費
維持・管理費用	メンテナンス費 機材修理費

活用を検討してもよい人

太陽光発電の設置は、「集客が見込めない土地」を持っている人におすすめです。

土地活用の代表的なものとしてマンション・アパート経営がありますが、集客するにはアクセスのよさや、周辺に住宅・商業施設があるなど、立地や利便性が重要視されます。

駅から遠い、周囲に住宅がない田舎の土地は、集客の面では不利かもしれませんが、利便性や集客を必要としない、太陽光発電の設置には向いていると言えます。

資材置き場として貸す

業者向けに、土地を「資材置き場(材木・鉄鋼等)」として貸し出す方法もあります。

資材置き場のメリットは、何といっても初期投資額が少ない、または、安い点です。

また、業者に貸し出すため、基本的に土地の所有者が管理・運営を行う必要がなく、ランニングコストも比較的安いのが特徴です。

加えて、建物を建てるのと異なり、土地の形状や広さはあまり関係なく始められます。

また太陽光発電のような、日当りの良し悪しも問題になることはほとんどありません。

活用の注意点

一般的に資材置き場は、ほかの土地活用に比べると収益性はあまり大きくないのが特徴です。

賃料は比較的低く、大きな収益を得られる方法とはいえません。

また、資材置き場として安定的に収入を得るには、土地付近で工事の計画があるかどうかや、資材置き場を必要としている建設会社が近隣にあるなどの条件が必要です。

資材置き場で安定した収入を得るには、需要とタイミングが必要と言えます。

活用を検討してもよい人

資材置き場は、「駅から遠い」「周辺に商業施設や住宅が少ない」といった、賃貸経営に不向きな土地を持っている人や、近くで工事の予定がある土地を持っている人に適しているといえます。

また資材置き場は、整地の必要がなく、柔軟な土地活用が可能なため、ゆくゆくは売却等を考えている場合に活用を検討するのもよいです。

加えて、土地の管理にかかる手間や費用を抑えたいという人にも、資材置き場はおすすめといえます。

行政の土地利用の企画を利用する

田舎の土地活用に、行政の土地利用企画を利用するのも1つの手です。

公園課や緑地課、道路課・土木課など、各市区町村には土地を必要としている部署があります。

行政側のニーズに合えば、土地を買い取る機会を各市区町村に与える「公有地拡大推進法」により、自治体への土地売却も可能となります。

活用の注意点

行政が行っている土地利用の企画は、全ての自治体が実施しているわけではありません。

また住居者がいない空き家を紹介する「空き家バンク」も同様に、実施していない地域もあります。

そのため、行政が行っている土地利用企画を活用する場合は、これらの企画が実施されているかどうか、各自治体のホームページなどで確認しましょう。

活用を検討してもよい人

自分1人で土地活用しきれないと感じている場合は、行政の土地利用企画を検討するとよいです。

行政の協力を得ることで解決するケースも少なくありません。

産業廃棄物処理会社へ土地を貸す

「産業廃棄物処理会社」に、土地を貸して収益を得る方法もあります。

産業廃棄物処理会社の中には、産業廃棄物の分別作業場である「中間処理施設」を建てるため、土地探しをしている業者もいるからです。

中間処理施設は、近隣住民から反対を受けると建築できないため土地探しに苦労する業者も多く、地域によってはニーズがある土地活用法といえます。

活用の注意点

産業廃棄物の中間処理施設は、住宅街に近い場所では、近隣住民の反対を受ける可能性も少なくありません。

中間処理施設は、両者が合意しなければ建設することはできないため、産業廃棄物の中間処理施設を検討する際は、事前に考慮しておく必要があります。

活用を検討してもよい人

産業廃棄物の中間処理施設に向いているのは、付近に民家が少ない土地です。

近隣住民の理解が得やすい土地であれば、中間処理施設の建設の許可が下りやすいでしょう。

そのため、田舎の土地であればあるほど中間処理場に適しているといえます。

利便性や集客を望めない土地を所有する人は、1度検討してみるのもよいかもしれません。

貸農園にする

田舎の土地ならではの活用法として、近年「貸農園」のニーズが増えています。

特定農地貸付法に基づき土地を小さく区画して希望者に貸し出し、収入を得るというものです。

貸農園と利用希望者のマッチングサービスなども普及し始めているため、都会に住む人たちが、週末に自然と触れ合って楽しめる貸農園は、今後も幅広い層による利用が期待できるでしょう。

農園開設には、次の3通りの方法があり、各自治体の認定をもらう必要があります。

【農園開設の方法とその特徴】

特定農地貸付法	農地を区画して市民に貸し付け、貸料を受け取る
農園利用方式	農地を農作業体験に利用し、入園料を受け取る
市民農園整備促進法	休憩所・トイレ・農機具倉庫。駐車場等の「付帯施設」を設置する場合に利用。貸し付け・農作業体験どちらでも可能

活用の注意点

「特定農地貸付法」で農園を開設した場合、貸付期間一人の借主について5年を超えないとなっています。

そのため貸農園としては長く経営することが可能です。

また「市民農園整備促進法」は、貸し出す農地が、道路などのインフラ等を考慮した上で、市町村が指定した「市民農園区域」である必要があるため、それだけハードルは高くなると言えます。

活用を検討してもよい人

貸農園は、都会に住居を構える人が、農作業をするために週末借りに来るのが一般的です。

そのため、都会から、比較的通いやすい場所に土地を持っている人に向いているといえます。

また、田舎の土地を「遊ばせておくにはもったいない」と思っている場合、賃料や入場料等で、それなりに収入を得ることが可能な、貸農園に挑戦するのもよいかもしれません。

活用が難しい場合の売却という選択肢

これまで、田舎の土地ならではの土地活用をいくつか紹介しましたが、これらが「所有する土地には向いていない」「活用が難しい」という場合には、「売却」するという選択肢もあります。

土地を売りにだすときの進め方

予備知識として、土地を売却するときの大まかな手順を踏まえておきましょう。

実際に土地を売り出す際、手続きがスムーズに運びます。

それぞれの手順を、次で詳しく紹介します。

土地の適正価格を調べる

土地を正しい値段で売却するためには、まず土地の適正価格を知ることが欠かせません。

土地の適正価格を知る方法には、土地の公示価格を調べることができる
「国土交通省地価公示」
(国土交通省)や、実際の取引価格を調べることができる
「不動産取引価格情報検索」
(国土交通省)があります。

その他にも「全国地価マップ」
(一般社団法人 資産評価システム研究センター)は、該当する地域の、地価公示価格や固定資産税路線価など、計4つの公的土地評価情報を検索することが可能です。

これらの信憑性の高い便利な検索サイトを利用して、おおよその土地の適正価格を知ることができますが、同時に、不動産会社による土地価格の査定も適正価格を知るうえでは重要といえます。

自分に合った不動産会社を選ぶ

自分と相性のよい不動産会社を選ぶことも、土地売却を成功させる上で重要なポイントとなります。

不動産会社を選ぶ際は、1社ではなく複数の不動産会社を比較検討することが大切です。

1社だけで判断すると、提示された土地の値段がはたして適正価格なのか判断が付きません。

特に、田舎の土地の場合、早く売却したいがために、中には査定額を安く見積もる不動産会社も存在します。

そのため、複数の不動産会社の中から、土地を高く売却してくれる業者を選ぶことが何より重要と言えます。

また、メリットだけではなく悪い点やリスクに関しても、きちんと説明してくれる不動産会社は信頼度が高いといえます。

不動産会社を探す際は、家に居ながらにして複数の不動産会社に無料で一括査定できる、手軽な「不動産一括査定サイト」など利用するのもよいです。

不動産会社と媒介契約を締結する

信頼できる不動産会社が見つかったら、売却を依頼する「媒介契約」を締結します。

媒介契約は、どのような条件や方法で不動産を売却するか、また、成約後の報酬額の振り分けといったことを取り決めておくものです。

媒介契約には、「一般媒介契約」「契約専任媒介契約」「専属専任媒介」の3種類があります。

大きな違いは、複数社と契約できる一般媒介契約に対し、契約専任媒介契約と専属専任媒介は1社のみしか契約できないという点です。

また、一般媒介契約と契約専任媒介契約は、売主が自分で見つけてきた買主と売買契約できますが、専属専任媒介はそれができません。

【媒介契約とその特徴】

	複数社との契約	売主が見つけた相手との取引	レインズ(※1)登録義務	販売状況の報告義務	契約有効期間
一般媒介契約	〇	〇	任意	任意	制限なし(行政指導に従い3ヶ月が一般的)
専任媒介契約	契約1社のみ	〇	契約から7日以内に登録	2週間に1回以上	最長3ヶ月
専属専任媒介契約	契約1社のみ	×	契約から5日以内に登録	1週間に1回以上	最長3ヶ月

※1.地域の不動産情報の交換業務などを請け負う、国土交通大臣が指定した不動産流通機構

一般媒介契約は制限が少ないため、自由に売却活動しやすい点がメリットと言えます。

一方、契約専任媒介契約や専属専任媒は、複数社と契約できないからこそ、業者による売却活動が積極的に行われることが期待できます。

このように、それぞれの契約にメリット・デメリットがあるため、特徴を踏まえて自分に最適な契約を結ぶのがポイントです。

売却までの注意点

少しでもよい売却先を探すために、少なくとも訪問査定前には、土地の管理をきちんと行っておきましょう。

家電などの不法投棄や雑草などが生い茂った土地は、買い手がなかなか決まらず、当初の売却価格より値を下げなければ売れないこともあります。

また、不法投棄されるとゴミの処分代も余計にかかってしまうため、投棄を抑制するためにも看板やロープなどで人の侵入を防ぐとよいです。

土地の管理に手を抜かず、ベストな状態を維持することが、売却を成功に導くカギの1つといえます。

田舎の土地を売却するための心得

集客力のある都市部の土地に比べ、近年、立地があまりよくない需要の低い田舎の土地の相場は、年々値下がりしている傾向にあります。

地方圏の人口流出は今後も加速する見込みで、田舎の土地はますます需要が低くなるのではないかといわれています。

そのような田舎の土地は売れ残ってしまう可能性もあるため、希望価格でなくても購入者が現れれば、なるべく早めに売却するのがポイントと言えます。

また、不動産を所有しているだけで、毎年、固定資産税や管理費・維持費がかかる上、古家の場合、管理状態が悪いと「特定空き家」に認定されることもあります。

特定空き家に認定されると、固定資産税の特例対象から外れ、固定資産税が最大6倍に跳ね上がることもあるので注意が必要です。

土地の活用方法はどこに相談すればよいか

ここでは、土地活用を「どう進めてよいのか分からない」、あるいは「具体的な活用法について相談したい」場合の窓口を、いくつか紹介します。

オールマイティーに相談できる不動産会社

土地活用の相談先と聞いて、まず思い浮かぶのは「不動産会社」ではないでしょうか。

「土地活用を始めたいけど、方法が分からない」という場合、オールマイティー(太陽光発電や借地・売却など含む)に、相談できる不動産会社はおすすめです。

不動産に関する情報や専門的な知識を持っていることに加え、地域の特徴にも精通しているのが特徴と言えます。

また、企業や専門家とのパイプもあるため、土地を活用する際に役立ちます。

不動産会社の中には、ファイナンシャルプランナーの資格を持った人もおり、資産運用といったお金に関するアドバイスを受けることも可能です。

建物を建てるならハウスメーカー

マンション・アパート経営や、賃貸併用住宅等の建築を検討している場合の相談先は、建築のプロであるハウスメーカーや工務店が、まず思い浮かびます。

数多くの建築物を手掛けるハウスメーカーは、顧客・ハウスメーカー共に利益を上げるためのプランやノウハウも保有しているので、賃貸用の建築を考えている人は相談するとよいです。

また、地域密着型の中小工務店であれば、そのエリアの特徴にも精通している上、担当者とコミュニケーションが取りやすく、建築に関して融通が利きやすいというメリットがあります。

ただ、土地によって建築に不向きな土地である場合や、ハウスメーカーによっては、建築費用が高額になるといったリスクもあるため注意が必要です。

収支面の相談はファイナンシャルプランナー

「ファイナンシャルプランナー」は、不動産や税金・相続など、資産全般に関するエキスパートです。

おおむね土地活用の内容が決まっているなら、お金の使い方に関するプロである立場から、収支の見込みなどのアドバイスを受けることができます。

また、ファイナンシャルプランナーは、不動産だけでなく、資産運用や老後の生活設計など、長期的な資産設計についても総合的に相談できる点が魅力と言えます。

ただし、不動産に関する需給動向や法規制など、不動産市場には明るくない場合があるため、土地活用等に関する相談には乗ってくれない場合が多いです。

公的機関に相談

「公的機関」でも、土地活用について相談することが可能です。

各自治体では、街づくりの決定や建物を建築する際に許可を出す部署があり、法規制についても詳しいのが特徴です。

土地活用に、太陽光発電やアパート・マンション経営を検討している場合は、これらの部署に相談することで、所有する土地に建物を建設することが可能かを知ることができます。

ただ、そのエリアの家賃相場やマンション需要の動向などは、公的機関では相談できません。

また、不動産会社などの民間と比較すると、迅速に動いてくれないケースもあるようです。

田舎の土地も活用方法次第でプラスの財産へ

都市圏に比べ利便性の良くない田舎の土地は、年々土地価格が下がっており、今後、それはさらに加速するといわれています。

しかし一方では、田舎の土地ならではの活用方法が、紹介した以外にもたくさん存在します。

田舎の土地も、活用方法次第でプラスの財産に変えることができるのです。

また、土地は所有しているだけで固定資産税や維持費がかかるため、上手く活用しない手はありません。

賢く土地活用することで、安定した収益を得ることも可能です。

ただ、どうしても活用が難しい場合は、売却するのも1つの方法と言えます。

「土地活用をどう進めてよいか分からない」「思い切って売却したい」という場合は、その道のプロである専門家に相談することをおすすめします。