土地単価の種類とそれぞれの特徴|自分で調べる方法についても紹介

土地単価の種類は公示価格や路線価など様々で、どの方法を用いるかで価格が異なります。そのため、これから土地の売却を検討している人は、売却前に相場を把握しておくと安心です。この記事では、土地単価の種類や調べる方法について解説していきます。
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土地単価の種類とそれぞれの特徴|自分で調べる方法についても紹介

これから土地の売却を検討している人は、自身が所有する土地の価格が気になる人も多いのではないでしょうか。

戸建てやマンションといった不動産は景気や社会情勢の影響を受けやすいため、価格が変動するのが一般的です。

建物は築年数に応じて資産価値が下がることから、一般的には築年数が古くなるにつれて価格も下がります。

一方で土地は経年劣化による影響はないため、資産価値が下がりにくい不動産です。

反対に再開発などによって利便性がよくなると、価格が高くなる可能性もあります。

また、土地の価格のベースとなる土地単価は複数あるため、土地単価を理解して正確な価格を知ることが大切です。

この記事では土地単価の種類や調べ方などについて解説していくので、これから土地の売却を検討している人は参考にしてください。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。  日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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土地単価とは

土地の価格のベースとなる土地単価は主に次の4種類です。

  • 公示地価
  • 基準地価
  • 路線価
  • 実勢価

土地の売却や固定資産税を算出する際など、目的によって用いられる土地単価は異なります。

1平方メートルあたりの価格

土地単価とは、1平方メートルあたりの土地の価格のことです。

土地の売買の際には土地単価の他に「坪単価」という言葉が使われることがありますが、次のように土地単価と坪単価は面積が異なります。

1平方メートルあたりの価格

土地単価は土地全体の価格のことではなく、あくまでも1平方メートルあたりの価格を指しています。

そのため、土地全体の価格を知りたい場合には土地単価に敷地面積をかけると算出できます。

変動するため定期的に評価をおこなう

記事の冒頭部分で少し触れましたが、土地や住宅といった不動産の価格は景気や社会情勢の影響を受けやすいものです。

たとえば、2008年に起こったリーマンショックの際には、日本でも不動産価格が大きく下落しました。

2021年に開催が予定されている国際競技大会の影響もあり、近年の不動産価格は上昇傾向です。

しかし、不動産の価格が変動するのは、景気や社会情勢といった一般的要因だけでなく、次のような様々な要因が影響します。

地域要因

地域要因とは、交通アクセスだけでなく、学校や商業施設への距離が近いといった生活の利便性のことです。

このような利便性の高いエリアにある土地へのニーズは高く、土地の価格も高い傾向にあります。

個別要因

個別要因とは、その土地の状態のことを指しています。

たとえば、すぐに建物を建てられる状態にある土地は整地や造成工事の必要がないため、ニーズが高いといえるでしょう。

この他には、次のような個別要因があげられます。

  • 形状が整っている
  • 広い道路に面している
  • 道路との高低差が少ない など

土地の単価は様々な要因で変動するため、公的機関では毎年同じタイミングで土地の評価が行われています。

土地単価の種類によって価格が異なる

土地の価格のベースとなる土地単価は、1種類だけではありません。

大きく分けて、次の4種類があります。

  • 公示価格
  • 基準地価
  • 路線価(相続税路線価と固定資産税路線価)
  • 実勢価

公示価格よりも実勢価の方が高く(場所と場合によりますが)、公示価格の1.1~1.2倍程度です。

相続税評価額は公示価格の約80%、固定資産税路線価は公示価格の約70%であるといわれています。

また、実勢価は公示価格よりも約10~20%高いといわれており、それぞれの単価の目安は異なります。

なお、土地価格の種類は「土地単価の種類とそれぞれの特徴」の章で詳しく解説していきます。

土地単価に影響を与える主な要因

土地単価には様々な要因が影響します。ここでは、土地単価に影響する主な要因を3つ紹介していきます。

土地単価に影響を与える主な要因

利便性と立地条件

利便性と立地条件は、土地単価に影響する主な要因の1つです。

たとえば、地方よりも都市部にある土地の方が土地単価は高い傾向にあります。

この他には、次のような要因が土地単価に影響します。

  • 駅からの距離が近いかどうか
  • 周囲に商業施設や職場、学校があるかどうか など

これらは土地の購入希望者が重要視する項目の1つで、利便性が高い土地ほど土地単価が高くなります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

公共施設や商業施設などが近くにあるといった生活の利便性や交通の利便性だけでなく、その地域が持つブランド力なども土地の価格に大きく影響します。

また、同じ学校であっても、人気のある小中学校やインターナショナルスクールなどがある地域も、人気が高い場合が多いです。

土地の広さ

土地単価に影響する主な要因の1つに、土地の広さがあげられます。

土地は広いほど価格が高いという訳ではなく、用途に適した広さの土地の方が高い傾向にあります。

たとえば、戸建ての面積は30~60坪程度が一般的です。

そのため、それ以上広い土地になると価格も高くなることからニーズは低いといえるでしょう。

また、戸建てに適した30~60坪程度の土地なら購入希望者も多いため、スムーズな売却が期待できます。

方角と土地に面する道路の数

方角や土地のかかる道路の数は、土地単価に影響を及ぼします。

例えば、南側に開けていて日当たりがよい場合などは土地単価が高くなる傾向があります。

また、土地の間口が東西に広く正方形や長方形の場合なども、土地単価は高い傾向にあります。

一方で、三角形やいびつな形の土地の場合は利用効率が悪いので土地単価は低いといえるでしょう。

また、土地に面する道路の数が一面しかない場合よりも、数面ある方が土地単価は高くなります。

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土地単価の種類とそれぞれの特徴

土地単価の種類とそれぞれの特徴

土地単価には複数の種類があります。ここでは、土地単価の種類とそれぞれの特徴と目的を解説していきます。

土地単価の種類 特徴・目的
公示地価
  • 国土交通省の土地鑑定委員会が評価して公示する土地の価格
  • 土地の適正な価格を知るための指標として用いられる
  • 全国に標準地を設定
  • 毎年1月1日で評価
  • 毎年3月下旬頃公表
基準地価
  • 各都道府県が評価して公示する土地の価格
  • 公示地価と同様、土地の適正な価格を知るための指標として用いられる
  • 不動産鑑定士などが評価
  • 全国に基準地を設定
  • 毎年7月1日で評価
  • 毎年9月下旬頃公表
路線価(相続税路線価)
  • 国税庁が算定
  • 相続税を算出する際に用いられる
  • 毎年1月1日で評価
  • 毎年7月1日に公表

路線価(固定資産税路線価)

  • 各市町村が算定
  • 固定資産税を算出する際に用いられる
  • 1月1日で評価
  • 3年に1回見直される
実勢価
  • 実際に取引された価格
  • 実勢価は取引のタイミングや不動産市場の動向によって変動する

公的機関が公表するもの

土地単価の種類は、実際に不動産の取引価格である実勢価だけではありません。

国土交通省や都道府県など、公的機関によって評価される土地の価格も存在します。

ここでは、公的機関が公表する土地単価を3種類紹介していきます。

公示地価

公示価格とは、国土交通省の審議会の1つである土地鑑定委員会が評価した土地の価格です。

国家資格の不動産鑑定士や有識者から構成される土地鑑定委員会では、全国各地に標準地を設定して毎年同じ地点を評価して土地の価格を決定しています。

評価の基準となるタイミングは毎年1月1日で、3月下旬頃に公表されています。

公示価格は毎年評価、発表されるため、地価変動の目安とされる場合が多いです。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

公示地価は、住宅地と商業地とに分けて評価、発表されます。

「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」及び「準工業地域」が商業地として、「第一種、第二種低層住居専用地域」「第一種、第二種中高層住居専用地域」「第一種、第二種住居地域」及び「準工業地域」が住宅地として取り扱われます。

基準地価

基準地価とは、国が主体となる公示地価とは異なり、各都道府県が評価して公示する土地の価格です。

国家資格の不動産鑑定士などが評価を行う点は公示地価と同じですが、評価の地点やタイミングが異なります。

基準地価の場合、毎年7月1日に評価され、9月下旬頃公表されています。

なお、公示地価と基準地価では評価の地点が重複するケースがあります。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

公示地価の評価は、約26,000地点で行われます。

これに対して、基準地価は約2万2000もの地点で行われているため、公示地価を補完するという意味合いも含んでいます。

路線価

路線価は、国税庁や市町村が算定した土地の価格で、固定資産税や相続税といった税金を算出する際に用いられます。

路線価には固定資産税路線価と相続税路線価の2種類があり、各評価の目安は次の通りです。

路線価

路線価は公示価格と同じく毎年1月1日を起点とし、7月1日に公表されます。

また、公示地価や基準地価は基準となる地点の1平方メートルあたりの価格を評価するのに対し、路線価は基準となる道路に面する土地の1平方メートルあたりの価格が評価されます。

路線価については、こちらの記事でも詳しく紹介しています。合わせて読んでみてください。

実勢価

土地を売買する場合、売り手と不動産会社が相談した上で売り出し価格を設定するのが一般的です。

しかし、実際は売り出し価格のままで売却できるケースは少なく、買い手との値引き交渉などを経て売却価格は変動します。

実際に売却された、つまり、取引されたときの価格が実勢価で、同じ物件でも売却のタイミングや不動産市場の動向によって異なるケースがあります。

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それぞれの土地単価の調べ方

それぞれの土地単価の調べ方

土地単価の調べ方は、それぞれの種類によって異なります。土地単価の調べ方を知っておくと、土地を売却する際の相場を把握できるので便利です。

ここでは公示価格、路線価、実勢価の調べ方を紹介していきます。

土地価格の種類 調べ方
公示地価 国土交通省のWebサイト「土地総合情報システム」を利用する
路線価 国税庁のWebサイト「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を利用する
実勢価 不動産流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション」を利用する

公示地価の土地単価の調べ方

公示地価の土地単価を調べる場合、国土交通省のWebサイト「土地総合情報システム」を利用すると便利です。

土地総合情報システムでは公示地価だけでなく、不動産の取引価格なども調べられます。

土地総合情報システムで公示地価の土地単価を調べる際には、次の手順で進めていきます。

  1. 国土交通省のWebサイト「土地総合情報システム」にアクセス
  2. 地図上で都道府県、市町村を絞り込む
  3. 地価情報、調査年などの調べたい情報を選択
  4. 「検索」ボタンをクリック

この方法はインターネット環境さえあればすぐに調べられるため、自宅や職場で好きなときに利用できます。

参考:土地総合情報システム|国土交通省

路線価の土地単価の調べ方

路線価は、国税庁のWebサイトを利用して調べられます。

国税庁のWebサイトでは過去6年間の路線価が閲覧でき、路線価の土地単価を調べる際には次のような手順で進めていきます。

  1. 国税庁のWebサイト「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセス
  2. 地図上で都道府県を絞り込む
  3. 都道府県ごとの目時で市町村を絞り込む
  4. 「路線価図ページ番号」、または「この市区町村の索引図ページへ」をクリック
  5. 画面左の「接続図」で路線価図を閲覧

参考:財産評価基準書 路線価図・評価倍率表|国税庁

実勢価の土地単価の調べ方

実際に取引された価格である実勢価は、すでに紹介した国土交通省が運営する「土地総合情報システム」で調べられます。

この他の方法には、不動産流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション」があります。

レインズマーケットインフォメーションは、不動産の流通を円滑化することを目的として、2006年11月に運用をスタートしたWebサイトです。

このWebサイトで実勢価を調べる場合、次のような手順で進めていきます。

  1. 「レインズマーケットインフォメーション」にアクセス
  2. 物件種別、都道府県などを選択
  3. 「検索」ボタンをクリック

ただし検索条件に該当する取引が、直近1年の間に100件に満たない場合は結果が表示されません。

参考:レインズマーケットインフォメーション|不動産流通機構

土地を売却するなら無料一括査定サイトが便利

 これから土地の売却を検討している人は、自身の土地がいくらで売却できるか気になる人も多いのではないでしょうか。

土地や住宅といった不動産を売却する際には、まずは不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。

しかし、公示地価や基準地価とは違い、査定額は不動産会社によって異なります。

できるだけ高値での売却を目指すなら複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

なぜなら、複数の不動産会社に査定を依頼すると各社から提示された査定額を比較できるからです。

また、できるだけ手間をかけずに複数の不動産会社に査定を依頼するには、一括査定サイトの利用が便利です。

一括査定サイトは複数存在しますが、その中でも「イエウール」を利用してみましょう。

イエウールは全国1,600社以上の不動産会社と提携しており、最大6社に査定を依頼できます。

提携している不動産会社は独自の審査基準をクリアしているため、悪徳業者に騙される心配はありません。

物件種別やエリアといった少ない情報入力ですぐに査定を依頼できるため、利用しやすい点もメリットのひとつです。

これから土地の売却を検討している人は、イエウールの利用をおすすめします。

イエウールの一括査定を利用する

土地を売却するなら売却前に土地単価や査定額を確認しよう

土地を売却するなら売却前に土地単価や査定額を確認しよう

土地の価格のベースとなる土地単価は複数の種類があり、目的によって用いられる種類は異なります。

自身の土地をできるだけ高く売却するためには、あらかじめ土地の価格相場を把握しておくことと信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

ここで、土地単価の種類をおさらいしておきましょう。

  • 公示地価
  • 基準地価
  • 路線価
  • 実勢価

実勢価を調べると土地の取引相場を把握できます。

実勢価がわからないときは公示地価や路線価などから算出してみましょう。

ただし、それだけでは相場の把握は不十分なので、一括査定サイトなどを利用して実際に不動産会社に査定をしてもらうこともおすすめです。

土地の価格の相場をしっかりと把握して土地の売却を成功させましょう。

黄威翔 / 宅地建物取引士
黄威翔 / 宅地建物取引士

不動産会社に長年勤務し、不動産売却の国家資格「宅地建物取引士」を取得。中古不動産の売買仲介に関わり、日本全国の売主のお客様から貴重な財産を預かっています。専門家の視点から不動産売却の知識をわかりやすく解説します。

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