100坪ってどのくらい?土地の上手な活用方法を徹底解説

100坪の土地があったら、どんなことができそうでしょうか。一見広いように思われる100坪の土地ですが、活用方法が難しくて悩んでる方も多いです。この記事では100坪の土地でできることや、有効活用の方法について解説していきます。
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100坪ってどのくらい?土地の上手な活用方法を徹底解説

100坪と聞くとどんなイメージを持つでしょうか。

都内であればそれなりに大きなイメージがあって、田舎だと普通と感じるなど、人によってそれぞれです。

実はこの100坪という広さの土地は、なかなか活用するのが難しい大きさなのです。

事業用に考えたとき、例えばマンションやホテルを建設するには100坪は狭いですし、工場や倉庫として事業をするにも少し狭いという、大変中途半端な広さになっています。

こんな100坪の土地を活用していくにはどのようにすればよいでしょうか。本記事では100坪の土地の上手な活用方法をご紹介していきます。

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100坪という土地の大きさを確認する

100坪という土地の大きさを確認する

まず100坪はどのくらいの大きさなのか確認していきましょう。

1坪は畳2枚分、つまり約3.24平方メートルなので、100坪は約330平方メートルとなります。

住宅金融支援機構が調べた注文住宅利用者の主要指数によると、首都圏で家を建てる時の平均住宅面積が約125.3平方メートル(敷地面積が171.3平方メートル)、地方では127平方メートル及び308平方メートルでした。

数字だけ見ると、100坪は都内では広く、地方では普通の広さに感じます。これは住んでいる地域による広さと坪単価の感覚の違いです。

この土地を活用していくために確認しなくてはならないのが「用途地域の確認」です。

用途地域を確認する

用途地域とは都市計画法に定められた土地の用途に関する地域のことです。簡単に言えば、国が「この土地は、国が決めた用途でのみ使ってください」と指定した地域のことで、街の景観を整えるために定められています。

自分の住んでいる家の横に急に工場が建ったり、ホテルが建ったりしたら困るので、住みやすい街づくりを目指すために、法律で決めています。

用途地域は主に市町村が指定をして、「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類されます。

住居系

用途地域 定義
第一種低層住居専用地域 低層住居に係る住居の環境を保護するために定める地域
第二種低層住居専用地域 主として低層住居に係る住居の環境を保護するために定める地域
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅に係る住居の環境を保護するために定める地域
第二種中高層住居地域 主として中高層住宅に係る住居の環境を保護するために定める地域
第一種住居地域 住居の環境を保護するために定める地域
第二種住居地域 主として住居の環境を保護するために定める地域
準住居地域 道路の沿道として、地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ住居の環境を保護するために定める地域
田園住居地域 農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住居に係る住居の環境を保護するために定める地域

商業系

用途地域 定義
近隣商業地域 近隣の住宅地の住民に対して日用品などの供給を行うことを目的とした商業その他の業務の利便を増進するために定める地域
商業地域 主として商業等の業務の利便を増進するために定める地域

工業系

用途地域 定義
準工業地域 主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するために定める地域
工業地域 主として工業の利便を増進するために定める地域
工業専用地域 工業の利便を増進するための地域

活用したい100坪の土地が現在どの指定された地域になっているのかを確認しましょう。

その他法令上の制限

用途地域以外にも都市計画法や建築基準法など、多くの法令上の制限があります。これらをすべて踏まえた上で、その土地で建てることができる建物のサイズが決まります。

この法令上の制限の中でも注意してほしいのが、「容積率・前面道路の幅員」と「建ぺい率」の2つです。

容積率

まず容積率は「延べ面積の敷地面積に対する割合」のことです。

容積率は用途地域ごとにその割合が50%~1,300%まで定められていて、原則その割合でのみ建物を建てることができます。

容積率の最高限度は用途地域ごとに決められている容積率とその敷地が接する道路の幅員から算出される容積率の小さいほうになります。

詳しく説明すると、前面道路の幅員が12m以上の場合は定められている用途地域の容積率になりますが、12m未満の場合はその前面道路の幅員(m)に住宅系用途であれば0.4、その他であれば0.6を乗じた容積率(100をかけて%にする)と比べて小さいほうが最大の容積率になります。

そのため敷地が狭いからと言って、上にどんどん建てればいいというわけではなく、容積率以上の階数は建てることができません。

例えば、第一種低層住居専用地域で、容積率200%、前面道路幅員6m、敷地面積が100坪(330平方メートル)の土地がある場合の容積率を調べてみましょう。

容積率

前提として12m以下なので、前面道路の幅員による容積率を調べる必要があります。

前面道路の幅員による容積率・・・6m×0.4×100%=240%

今回の場合、容積率は用途地域で定められている200%のほうが小さいので、200%の範囲内での容積率で家を建てることができます。㎡(平方メートル)で計算してみましょう。

330㎡×200%=660㎡

この土地の場合、最大660㎡の延べ面積で建物を建てることができます。

建ぺい率

次に建ぺい率です。建ぺい率とは、「敷地面積に対する建築面積の割合」のことです。

容積率との違いですが、容積率は建物の階層の床面積の合計に対して、建ぺい率の建築面積は建物を真上から見たときの面積になります。

例えば100坪の敷地面積に50坪の建築面積を建てた場合、建ぺい率は50%になります。

建ぺい率

ほかにも様々な法律に則り建物を建てるための制限があるので、実際に建物を建てる場合には専門家の調査のもと、正確に計算をしていくことになります。

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100坪でできる活用方法

100坪でできる活用方法

100坪という土地の大きさを、容積率や建ぺい率で計算し、数字で表してみましたが、ホテルや工場などの商業系の用途に活用するにはちょっと狭くて難しいです。

だからと言って宅地としては大きく、分譲して売る場合には形状によっては分割しづらく、なかなか難しいです。

おすすめできる活用方法として、以下が挙げられます。順番に見ていきましょう。

  • マンション・アパート経営
  • 駐車場経営
  • コインランドリー経営
  • 自宅の拡大

マンション・アパート経営

用途地域が第一種又は第二種住居専用地域であれば、アパートを建てることをおすすめします。

駐車場の確保が必要になってきますが、都内であれば駐車場を必要としない場合が多く、仮に必要であったとしても数台で済みます。

100坪の広さで駐車場の確保をした場合、大体6~8戸のアパートを作ることができ、仮に8戸のアパートで家賃を月8万円にして1年間経営すると、64×12=768万円の売り上げになります。(当然こちらから経費を引くことになります)

用途地域が第一種又は第二種住居専用地域ではない場合、マンションを建てるのがおすすめです。

アパートと同じく駐車場の問題はありますが、4~6階建てのマンションを建てることができます。

その際に、広さは1戸当たり20㎡のワンルームマンションにすると良いでしょう。

駐車場経営

市街地で駐車場の確保がしづらい場所であれば、駐車場経営がおすすめです。

100坪の土地であれば、形状にもよりますが20~25台ほどの車を駐車することができます。

都内か少し離れた市街地の月極駐車場代はおよそ1万5,000円から2万円なので、年間売り上げを計算すると、25台×2万円×12=600万円の売り上げになります。

特に駐車場は住居系に比べて修繕などの費用が掛かりにくく、低コストで経営することができます。

コインランドリー経営

最近コインランドリー事業がとても増えていることをご存じでしょうか?

コインランドリーを経営するメリットは無人であるため、人件費が全くかかりません。

設備費が数百万するため、初期費用が掛かってしまいますが、マンションやアパートの多い住居地域では、コインランドリーを利用する人が増えているので、おすすめです。

自宅を大きくする

プライベートな空間を確保するために、一緒に住むのは抵抗があるけど、何かあった時にはすぐに駆け付けられる距離に家を構えたいと思っている3世帯の家族がいる場合、2世帯住宅にするのもおすすめです。

2世帯住宅は大きな家に壁を隔てて分離しているので、お隣さんよりは距離が近く、プライベートを守ることができます。

デメリットを上げるのであれば、家が若干特殊であるため、将来売却するときに時間がかかる可能性がありますが、高齢化が進む日本では需要があるため、あまり深刻になる必要はないでしょう。

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土地活用は節税対策になる

活用方法をいくつかご紹介しましたが、建物を建てると節税対策になることをご存じでしょうか?

例えば都市計画税は土地を持っていればかかる税金ですが、建物が建っていた場合、税率をかける基礎となる金額(課税標準額)を3分の1または3分の2にする軽減措置があります。

固定資産税の場合はさらに軽減措置が高く、3分の1または6分の1まで課税標準額が軽減されます。

このように所有しているだけでとられる税金も、住宅用地として使用するとさまざまな節税対策になります。

相続などで取得した土地を売りたい場合

土地をうまく使えば収益を見込むことができますが、地方の土地や経営に興味がない方は、売却を考えるのもひとつの方法です。

不動産を持っていれば、それだけで都市計画税や固定資産税などの税金がかかってしまうので、特に土地を活用したいという考えがなければ早めに売却しましょう。

土地を売却するときにおすすめなのが複数の業者に査定を依頼できる「一括査定」です。

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どのくらいの価値がついているのか、試しに一括査定をしてみるのもおすすめです。

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まとめ

今回は100坪の土地の活用方法をご紹介しました。

一見広いと思われる100坪の土地ですが、経営するとなると、なかなか使い勝手が悪く、活用するのが難しいです。

しかし、せっかく土地が余っているのであれば、活用しない手はないので、専門家に一度どのくらいの建物を建てることができるのか、何を建ててよいのか調べてもらって今後のプランを練ってみましょう。

ささがわ / sasagawa
ささがわ / sasagawa

アフィリエイター兼フリーランスライター。前職の経験から法律系・不動産問題をメインにグルメ、婚活など多岐にわたるジャンルの執筆をしている。現在のマイブームはゲーム実況を撮ること

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