売ったお金が利益じゃない!マイホームの売却損について

マイホームを売って損した場合は税金と相殺できることをご存じですか?上手く利用すれば、払いすぎたお金は戻ってくる可能性もあります。今回は売却損と特例控除についてまとめてみました。
リビンマッチの不動産売却

売ったお金が利益じゃない!マイホームの売却損について

マイホーム(居住用財産)を売却しなければならない時、考えてしまうのが税金について。

不動産はまとまったお金が入るので「たくさん税金を支払う必要があるのでは?」と思う方もいるのではないでしょうか。

しかし、個人がマイホームを売却する場合、買った時よりも価格が上がっていることはほぼありえません。

特に新築で物件を購入して15年後、20年後に売る場合は値段が下がっていると言い切っていいでしょう。

このことを「売却損」と言います。

この売却損を上手く活用すると住民税や所得税が戻ってくる可能性があります。

今回、この記事では、そんな売却損について紹介し、税金控除の条件などについても説明していきます。

この記事の監修者

小山 晃大 / ファイナンシャルプランナー

小山 晃大 / ファイナンシャルプランナー

福祉系の大学在学中にフリーのWeb企画者・ライターとして独立。元々は福祉系を専門としたWebライターとして活動。その後金融系にも興味を持ち、専門的な知識をつけたいという思いからFP2級を取得。現在は、福祉系や金融系を専門とするWeb企画者・ライターとして活動しています。

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そもそも売却損って何?

売却損とは「不動産を売った時に出る損失」のことを言います。

これは不動産に限ったことではありませんが、購入価格よりも高い価格で売ることが出来ればその分の差額が利益となります。

逆に購入価格よりも低い価格でしか売れなかった場合は、その分損失になります。

小山 晃大 / ファイナンシャルプランナー
小山晃大 / ファイナンシャルプランナー

マイホームなどの不動産は商品価値が高いものは1千万単位と大きな金額となりますので、なるべく売却損を小さく抑えることが一つのポイントです。

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マイホームを売って損したら他の税金で相殺しよう!

マイホームを売って損したら他の税金で相殺しよう!

もし、マイホームを売って損をした場合は他の税金が軽減、または相殺されます。

一体どの税金が安くなるのか、また最長何年まで控除が受けられるのかについて紹介していきます。

売却損が出た時は税金がお得になる!?

マイホームなど売って得た利益のことを「譲渡所得」と言います。

これがマイナスの場合は売って損をしたことになりますので「譲渡損失」いわば、売却損が出たことになります。

「譲渡損失」が出た時は住民税の支払いがなくなるだけでなく、売却した年の他の所得と相殺をして所得税を軽減することが可能です。

これを「損益通算」と呼びます。

尚、購入した価格よりも高く売れる場合は稀ですので、基本的には「譲渡損失」が発生し、住民税や所得税の軽減はされると思った方が良いでしょう。

参考:不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合|国税庁

相殺できない場合は翌年に持ち越し

売却した年が所得よりも譲渡損失の方が大きくて、他の税金が相殺しきれなかった場合は、それで終わりなのかと疑問に思う方もいるかもしれません。

その場合は、翌年以降に繰り越しを行うことができる「繰り越し控除」を利用することが可能です。

この控除は最長で3年間に渡って計算することができ、住民税や所得税が軽減、または0になります。

その為「マイホームを売ったけど、損したな」と思ってもガッカリする必要はなく、最長4年間の間は税金が控除されることを覚えておいてください。

買い換えの場合の特例控除の条件

買い換えの場合の特例控除の条件

譲渡損失が出れば、お得になることがわかったと思います。

しかし、誰でも税金が控除されるわけではありません。

ここでは、買い替えの場合は損益通算および繰越控除の特例を受ける条件について紹介していきます。

所有期間が5年を越えるマイホーム

まず一つ目の条件は、所有期間が5年を超えるマイホームを売る場合です。

所有期間が売った年の1月1日時点で5年超えていた場合は、この特例控除の条件に当てはまります。

ただし「何かしらの理由」で住まなくなって3年を超えた場合は、マイホームと認定されなくなり、この条件が適用しませんので注意しましょう。

もう住んでいないのであれば、その日から3年目の12月31日までに売るようにしてください。

買い替える新居にも条件がある

もう一つの条件として「買い替える新居」にも条件がありますので、紹介していきます。

  1. 以前の、マイホームを売った前年の1月1日~翌年の12月31日までに取得する
  2. 取得した年の翌年12月31日までに入居する(入居見込みでも可能)
  3. 家屋の床面積が50m2以上
  4. 返済期間10年以上の住宅ローンを借りて取得する必要がある

参考:マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき|国税庁

買い替えの場合は、これらに全て当てはまることがほとんどですので、まず特例控除の条件に外れるということはないでしょう。

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対象は買い替えだけじゃない

対象は買い替えだけじゃない

先ほどの説明だけを見ると「買い換え」をする人のみが税金の控除を受けることができるのかと思う方もいるかもしれませんが、買い替えだけが対象ではありません。

賃貸でも特例控除を受けることは可能です。

ただし、その場合にも条件がありますので、紹介していきます。

売った後にローンが残っていれば控除を受けることが可能

特例控除を受ける条件として、5年以上所有という条件は変わりありませんが、買い替えがない場合、実家や賃貸に移り住む時は「ローン」の残高が残っていて、売却価格がローンより下回っていることが条件になります。

買い替えと条件が異なりますので注意しましょう。

参考:住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき|国税庁

小山 晃大 / ファイナンシャルプランナー
小山晃大 / ファイナンシャルプランナー

例えば、譲渡費用の合計が3,500万円の自宅を2,500万円で売った場合、本来の譲渡損失は1,000万円ですが、住宅ローン残高が2,400万円だった場合、特例の対象となるのは差額の100万円です。

自動で適用されないので必ず確定申告をしよう

特例控除の条件について紹介してきましたが、これらは自動で適用されるわけではありません。

この控除を利用したい場合は、必ず「確定申告」をする必要があります。

また、2年目以降も使いたい場合は、税務署に損失申告の確定申告をしなければなりません。

手間と少し時間がかかりますが、この確定申告をすれば、住民税や所得税といった税金が0円になってお金が戻ってくることもありますので、是非活用してみてください。

確定申告で必要な書類

不動産関係で確定申告を行う場合は様々な書類が必要になります。

買い替えの場合 実家や賃貸に住む場合 入手方法
譲渡資産の登記事項証明書

必要

必要

法務局

買換え資産の登記事項証明書

必要

必要なし

法務局

譲渡所得計算明細書

必要

必要

国税のHP

新しい住民票

必要

必要なし

市役所(移転先)

除票住民票

必要

必要

市役所(移転前)

住宅借入金残高証明書

必要 ※買い替え資産のもの

必要 譲渡資産のものを

借入先の銀行より入手


「確定申告はややこしそうだから税理士などのプロに任せようかな」や「税務署に行くのがめんどうだからプロに頼もう」と思っている方もいるでしょう。

確かにプロに任せれば、自分でやることはほとんどなくなりますのでとても楽です。

しかし、その分の費用がかかり、おおよそ10万円前後はかかると思っていた方がいいでしょう。

確定申告はその時期になりますと市役所などで税理士が無料で書き方を指導してもらえますし、税務署に電話・足を運べば丁寧に教えてくれます。

また、現在は「e-TAX」という、パソコンとカードリーダーがあれば家で確定申告することができるようになっています。

1回の為だけに購入するのはもったいない!と思われるかもしれませんが、今後「申告の為に税務署に行くのはめんどうだな」と思った方は、是非購入を検討してみてください。

逆に利益が出た場合は課税される

不動産を売って税金が控除されるということは、逆に利益が出た場合は「譲渡所得」と見なされ税金を支払う必要があります。

ちなみに、譲渡所得の基礎控除額は50万円となっていますので、それ以下の利益であれば税金の支払いは必要ないことを覚えておいてください。

この利益というのはあくまでも購入した金額よりも高く売れた場合のみに発生します。

小山 晃大 / ファイナンシャルプランナー
小山晃大 / ファイナンシャルプランナー

例えば、買った時は1,000万円だったが、売った時は2,000万円で売れて、諸経費が100万円かかった場合は「900万円」が利益に。

この900万円に対してのみ、税金がかかるということを覚えておきましょう。

売却損が出たら税金がお得になることを覚えておこう!

売却損について紹介しましたがいかがでしたか?

マイホームは売る機会がほとんどないので、このような制度があることがわかったと思います。

マイホームは売った金額がそのまま利益になるのではなく、購入した金額よりも高く売れた場合は、その差額分が利益となります。

そのため、マイホームを売るときはほぼ「譲渡損失」が発生して、特例の控除になる可能性が高いことを覚えておきましょう。

確定申告をする必要はありますが、所得税や住民税が還付されて、最長4年は支払いを相殺することもできるので、是非活用してみてください。

少々面倒ではありますが、現在はインターネットで確定申告をすることもできますので、上手に利用して税金を少しでもお得にしましょう。

小山晃大 / ファイナンシャルプランナー(FP2級)
小山晃大 / ファイナンシャルプランナー(FP2級)

福祉系の大学在学中にフリーのWeb企画者・ライターとして独立。元々は福祉系を専門としたWebライターとして活動。その後金融系にも興味を持ち、専門的な知識をつけたいという思いからFP2級を取得。現在は、福祉系や金融系を専門とするWeb企画者・ライターとして活動しています。

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