家の売却査定を依頼するときに知っておくべきこと・注意点5つを解説

家の売却を検討し始めたときや、実際に不動産会社に家の査定を依頼するときに知っておきたいことを紹介します。査定の種類や実際の流れ、事前にしておくと安心できる準備についての解説や、査定を依頼した場合に知っておきたいポイントについても解説しています。
リビンマッチの不動産売却

家の売却査定を依頼するときに知っておくべきこと・注意点5つを解説

家を売却する際に利用する2つの査定方法の比較や、実際に査定を依頼をする場合のポイントを紹介します。

査定額を決める際に不動産会社が行っている3つの査定方法の違いについても解説しています。

査定を依頼する前にしておきたい準備や、不動産会社を選ぶ際のポイントなども参考にしながら、自分にとって適切な不動産会社を選択しましょう。

この記事の監修者

黄 威翔/宅地建物取引士

黄 威翔/宅地建物取引士

台湾出身。日本で不動産業と出会い、一年目で宅地建物取引士を取得。 地方の不動産会社に長年勤務し、日本全国の中古不動産の売買仲介を担当。  日本の方はもちろん、外国の方の対応経験も豊富で様々な視点から日本の不動産市場をご紹介しています。

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家の売却査定方法は大きく分けて2種類

2種類ある家の売却方法
家を売却する際の査定方法は、大きく分けて2種類があります。

ひとつめは「簡易査定(机上査定)」ふたつめは「訪問査定(実査定)」です。

査定額とは3か月程度で売却できるであろうと想定される価格をいいます。

「簡易査定(机上査定)」と「訪問査定(実査定)」それぞれの解説とメリット、デメリットを紹介します。

簡易査定(机上査定)

簡易査定(机上査定)とは、実際に対象となる不動産に訪問することなく、過去のデータや現在の状況などをもとにして査定金額を算出する方法です。

所在地や対象となる土地や建物の広さ、また建物の築年数や間取りなどの情報と、現在売りに出ている不動産の中から条件が似ているものを選択します。

その中から価格や過去の取引価格なども参考にし、現在の市場動向にあわせて考慮し算出されます。

簡易査定のメリット

「簡易査定」のメリットは、不動産会社に直接行かず査定の依頼ができるという点です。

時間的な制約を受けることなく、気軽に利用することが可能。参考程度に査定額を知りたい方におすすめです。

簡易査定のデメリット

デメリットは、対象となる不動産そのものの状況など、個別の詳細な要素が一切反映されていないという点です。

「簡易査定」は過去のたくさんの取引事例を参考として算出されているため、平均的な価格となる可能性は高くなります。

ただ、現在の対象不動産の状況についてはまったく考慮されてはいないので、算出される金額はあくまで「目安」として捉えておくとよいでしょう。 

専用サイトを利用した「簡易査定」の流れは以下の通りです。

  1. 建物の種類・所在地を選択する
  2. 連絡先など詳細情報を入力する
  3. 複数の不動産会社を選択する
  4. 送信をし折り返しの連絡を待つ

訪問査定(実査定)

訪問査定(実査定)とは、「簡易査定」の際に参考とするデータをふまえ、不動産会社の担当者が実際に対象となる不動産へ訪問し、現地の査定価格を考慮したうえで算出をする方法です。

対象となる不動産の現在の詳細な状況が反映されるので、「簡易査定」に比べてより精度の高い査定価格を算出できます。

現地での訪問調査の際には、隣接する道路と対象となる不動産との位置関係や周辺の環境、建物内や設備などの状況が評価の対象となります。

マンションなど集合住宅の場合では、階数なども査定金額に影響することがあります。

一戸建てやマンションの場合、室内の状況やメンテナンスの有無の状況などによって評価が変わってしまう可能性もあるので注意しましょう。

また、立地や環境にそれほど違いがない場合であっても、建物自体がリフォーム直後である場合と、劣化や不具合の多い場合とでは査定金額が大きく変わってくる可能性があります。

訪問査定のメリット

「訪問査定」のメリットは、対象となる不動産それぞれの詳細な状況が反映されることにより、精度の高い査定価格を知ることができるという点です。

また、不動産会社の担当者と直接やりとりをする中で売却に関する疑問や相談などもできるので、実際に不動産会社を選択する際の参考にもなります。

訪問査定のデメリット

デメリットは、訪問の準備による手間や、時間的な制約を受ける可能性があるという点です。

また、不動産会社が直接訪問することで売却を検討していることが近隣に知られてしまうということも考えられます。

売却の意向を近隣に知られたくない場合には、あらかじめ不動産会社に伝えておくとよいでしょう。

「簡易査定」で選択した不動産会社への「訪問査定」の流れは以下の通りです。

  1. 訪問日時を決める
  2. 現地調査
  3. 対象不動産に関する書類の提示・確認
  4. 査定結果の連絡

査定を依頼する際の5つのポイント

査定を依頼する際の5つのポイント

実際に査定を依頼する際の5つのポイントは次のとおりです。

  • あらかじめ自分自身で相場価格を調べる
  • 家の査定は複数の不動産会社に依頼をする
  • 査定時には不動産会社に家の情報を正しく伝える
  • 不動産会社に自分の意見をしっかり伝える
  • 査定額の根拠をしっかりと確認する

あらかじめ自分自身で相場価格を調べる

不動産会社に査定の依頼をする前に、あらかじめ自分自身で相場の価格を調べておくとよいでしょう。

そうすることで、不動産会社とのやりとりをする際にとても役に立ちます。

あらかじめ一般的な相場価格を把握しておくことで、不動産会社主体ではなく、売り主が主体となった売却の流れを作れます。

実際に売りに出した際に、相場に比べて価格が高く売却に時間がかかりすぎてしまったり、逆に価格が安くなりすぎて損をしてしまうことがないよう事前に調べておきましょう。

相場価格を調べる方法としては、近隣で条件の近い物件の過去の取引状況を調べる、また今現在売りに出ているものの中から条件に近いものを参考にするといいでしょう。

家の査定は複数の不動産会社に依頼をする

家の査定は複数の不動産会社に依頼をすることをおすすめします。

その理由としては、不動産会社それぞれに立地や条件などの得意な分野の違いがあるためです。

会社の規模や立地など、個性の違う複数の不動産会社に査定を依頼することで自分にとって最適な不動産会社と出会う一歩となります。

また、中には、媒介契約を取りたいために極端に高い価格を提示するような不動産会社もあります。

その多くが当初提示されていた価格を下げられてしまうことも。

そのような不動産会社をさけるための方法として、一括査定サイトを利用することをおすすめします。

不動産の一括査定なら「イエウール」がおすすめ

イエウール

イエウールは全国1,600社以上の不動産会社と提携しているため、信頼できる不動産会社を見つけやすいことが特徴です。

建物の種類や所在地を選択し、詳細情報を入力することで、複数の不動産会社へ一括で査定を依頼することができるのでとても便利です。

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査定時には不動産会社に家の情報を正しく伝える

不動産会社に査定を依頼した際、家の状況を正確に伝えておかないと売却後にトラブルにつながる可能性があります。

設備に関する不備や、近隣の騒音などの日常生活と密接に関わることだけでなく、事故歴など伝えることで敬遠される可能性があると考えられることも査定に影響します。

このような情報を事前に伝えず、のちにトラブルに発展した場合、売主が「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」を負うこととなり、裁判につながってしまう可能性があります。

「瑕疵担保責任」とは、不動産に不備や欠陥などの問題を売り主が伝えず、また買い主が気づかないまま取引が成立した場合に、売り主が負わなくてはならないと責任です。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

売却後に瑕疵の存在が発覚した場合、買い主から損害賠償を求められる可能性が高くなります。

そうならないためにも、査定の際にはありのままの状態を伝えることが大切です。

不動産会社に自分の意見をしっかり伝える

不動産会社に査定を依頼する際には、売り主として不動産会社に自分の意見をしっかりと伝えておくことが大切です。

不動産会社は契約をとり媒介をすることで利益を得ています。また不動産に対する知識も豊富であるため、売却しやすい時期や価格で売却しようと考えてしまう可能性があります。

売り主が意見を伝えないまま進んでしまった場合、不動産会社の都合のいい金額での売却となってしまうことも考えられます。

そのような状況にならないためにも、査定を依頼する際には、売り主側の意見や意向を不動産会社に事前に伝えておきましょう。

不動産会社の緊張感にもつながり、適正な査定額を導くことにつながります。売り主が主体の流れをつくるためにも、事前に相場の価格を確認しておきましょう。

査定額の根拠をしっかりと確認する

複数の不動産会社に査定を依頼した場合、提示された査定価格に多少の違いが生じることがあります。

中には、高額な査定額を提示する不動産会社もありますが、必ずしも査定額が高いから良いというわけではありません。

そのような不動産会社は単純に契約を取りたい、というだけの理由で相場より高い査定額を提示したということも十分考えられます。

極端に高い査定額を提示した不動産会社を選択してしまった場合、近隣との相場とかけ離れた価格である可能性が高くなります。

そのため売却に至ることなく、結果的に価格を下げることになってしまう可能性があります。

そのような状況にならないためにも、査定時に価格の根拠を明確に説明できる不動産会社をえらぶことが大切です。

イエウール

査定額を決める方法とは

考える女性


査定額を決める方法は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類があり、査定を依頼をする不動産会社によって査定額は異なります。

近隣物件と比較する「取引事例比較法」

「取引事例比較法」とは、過去におこなわれた売買成約の取引事例をもとに価格を算出する、という方法です。

売却予定である不動産と、条件の似ている複数の不動産取引事例の中から、対象の不動産価格を算出します。

ただ、「取引事例比較法」を使って査定額を算出した場合の価格は、過去のどの取引事例を参考にしたかによって多少の変動があるのて注意が必要です。

参考とする取引事例はそれぞれの不動産会社によって異なるため、1つの不動産会社に限定して査定を依頼した場合、算出された査定価格に偏りが生じてしまう可能性があります。

不利な売却をしないためにも複数の不動産会社に査定を依頼をし、比較検討することがとても大切です。

戸建てに使用されることが多い「原価法」

「原価法」とは、今現在建っている建物を取り壊し、まったく同じ建物を再度建てたと仮定した場合にかかると想定される金額(再調達価格)から、現在の建物の老朽化分の価格を差し引く(減価修正)方法です。

「原価法」の計算方法は「原価法=再調達価格×延床面積×減価修正(残耐用年数÷耐用年数)」となり、再調達価格と法定耐用年数は対象となる建物の構造により変動します。

また、再調達価格も依頼をした業者によって価格が変わります。

  再調達価格 法定耐用年数
木造 15万円/㎡ 22年
軽量鉄骨 15万円/㎡ 22年
重量鉄骨 18万円/㎡ 34年
RC 20万円/㎡ 47年

一戸建ての価格を査定する場合、土地の価格は「取引事例比較法」で算出をし、建物の価格は「原価法」で算出をするのが一般的といわれています。

ただ、もともと農地や林地だった土地を新たに宅地として利用する場合には、近隣の取引事例を参考にして費用を想定し、土地の価格を算出することも可能です。

投資用物件に使用される「収益還元法」

「収益還元法」とは、賃貸マンションやアパートなど投資用物件の価値を算出する際に使用されることの多い方法です。

対象とする不動産が将来的に生み出すと予想される収益を想定することで現在の価格を算出します。

「収益還元法」には「直接還元法」と「DCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)」の2つの方法があります。

「DCF法」とは、対象となる不動産から将来的に生み出されると想定される利益と売却価格をもとに、現在の価値から差し引くことで算出される査定方法です。

「直接還元法」とは、対象となる不動産が生み出すと想定される1年あたりの収益を、周辺地域の似ている不動産の利回り(還元利回り)で割りもどすことで不動産の価値を算出する方法です。

「直接還元法」に比べ「DCF法」を使うことでより精度の高い査定が可能となります。

しかし、「DCF法」での計算方法が若干複雑であるため、「直接還元法」を使って価格を算出することが一般的になりつつあります。

「直接還元法」の計算式は次のとおりです。

  • 直接還元法=年間家賃収入÷還元利回り×100
イエウール

査定を依頼する前の準備について

スマホで調べ物をしている女性

査定を依頼する前にしておきたい準備については次のとおりです。

  • 家の相場価格を確認する
  • 査定に必要な書類を揃える
  • 一戸建てや土地の査定の場合は境界線を確認する
  • マンションの場合は管理費と修繕積立金を確認する

家の相場価格を確認する

不動産会社に査定の依頼をする前に、あらかじめ自分自身で相場の価格を調べておくことで、実際に不動産会社とのやりとりをする際にとても役に立ちます。

過去の取引事例を調べる

「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」などの専用サイトを利用することで、過去の不動産売買の事例を確認することができます。

「レインズマーケットインフォメーション」で過去の事例を調べる 「土地総合情報システム」で過去の事例を調べる

近隣の似ている物件の価格を調べる

不動産会社の物件情報サイトを利用して近隣で似た条件で売りに出されている不動産の価格を調べることができます。

最寄りの駅や最寄り駅からの距離、徒歩での移動がむずかしい場合にはバスの有無、対象となる不動産の広さや建物の築年数、間取りや設備などを参考にするとよいでしょう。

査定に必要な6つの書類を揃える

査定に必要な6つの書類を揃える
書類名 入手場所
登記事項証明書 市区町村役所
間取り図と測量図 登記所
固定資産税納税通知書 市区町村役所
購入時の物件概要書 不動産会社
利用規約書 管理者
メンテナンス証明書 メンテナンス会社

一戸建てや土地の査定の場合は境界線を確認する

売り主には境界明示義務があります。事前に「境界確定図」「確定測量図の図面」があるか確認しておきましょう。

境界線が曖昧な場合は測量や境界確定のために、別途30万~100万円程度の費用を負担することとなります。

測量には一定の時間がかかるので、査定前に確認しておきましょう。

境界確定にかかる費用

測量に必要な費用は土地の広さと隣地や接道が官有地の場合に行う官民査定があるかどうかで異なります。

土地が複雑な形状であったり、隣地に関わる人が多い場合は費用が高くなることがあります。

  官民査定必要 官民査定不要
測量費用 60〜80万円 35〜45万円

マンションの場合は管理費と修繕積立金を確認する

マンションの場合、管理費や修繕積立金の状況について確認をし、滞納分がある場合は事前に解消しておきましょう。

管理費や修繕積立金の滞納がある状態のまま査定の依頼をしまうと、不動産会社から値引きができる可能性があると判断されてしまう場合があります。

リフォームやハウスクリーニングの必要はない

査定や売却の際、破損や設備の不具合ではない、経年劣化に対応するために行うリフォームはする必要はありません。

リフォームを行うことによって現状より高い価格で売却できる可能性はありますが、上乗せされた金額でリフォーム費用がまかなえるとは限らないためです。

中古物件の購入を希望者している人は、購入後のリフォームを前提に物件を探していることも多いので、リフォームをしていない、少しでも安い価格であることが好まれます。

修繕が必要だと思われる場所であっても、訪問査定の際に不動産会社に相談をするなど、意見を聞きながら検討するとよいでしょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

不動産の売却をする際には不動産会社に依存しすぎないようにしましょう。

売却活動で成否を分けるのは自主性です。

担当者に任せきりにせず、売れるようにアクションを起こしていきましょう。

不動産会社を選ぶ3つのポイント

不動産会社を選ぶ3つのポイント

不動産会社を選ぶ際に知っておきたいポイントは次の3つです。

  • 査定額に明確な根拠が示せるかどうか
  • 売却の実績があるか
  • 営業担当者によって取引条件が違うことがある

査定額に明確な根拠が示せるかどうか

査定額がそのまま売却価格になることはありません。

不動産会社が契約を取りたいという理由から、相場より高い査定額を提示する場合もあります。

その場合、実際の売却額は査定額よりも低くなる可能性があります。

査定額の明確な根拠を質問し、納得のできる説明ができない不動産会社は選ばないほうがよいでしょう。

売却の実績があるか

売却したい不動産と似ている種類や立地の不動産を、過去に売却した実績があるかの確認をすることも大切なポイントの1つです。

会社の規模や知名度だけに左右されることなく、売却したい不動産の売却実績があるのかという点にも注目して不動産会社を選ぶとよいでしょう。

営業担当者によって取引条件が違うことがある

不動産会社の営業担当者の経験や実績などによって、売却額や取引条件が変わることがあります。

こちらの質問に対して納得のいく説明ができているか、十分な知識と情報をそなえているかも重要なポイントです。

不安な場合は担当者を変更してもらうなど、信頼のできる担当者に依頼をしましょう。

黄 威翔/宅地建物取引士
黄 威翔/宅地建物取引士

これらのポイントに加えて、担当者の人となりや相性もチェックしましょう。

好感が持てる担当者かどうかも、家を売却するうえで重要なファクターです。

担当者のマナーや立ち振る舞いなど、直感的に相性が良いと感じる担当者に依頼するのが理想です。

まずは家の一括査定をしてみよう

まずは家の一括査定をしてみよう

家の売却査定を依頼するまえに知っておきたいことの紹介をしました。

2種類の査定方法の違いについて、また、査定を依頼する際に知っておきたいポイントを参考にまずは査定前の準備から始めてみましょう。

ちなみに初めて不動産を査定する場合は、「イエウール」をはじめとする一括査定サイトの利用がおすすめです。

不動産会社を選ぶ際のポイントなども参考に、適切な不動産会社を選び納得のいく売却へとつなげていきましょう。

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黄威翔 / 宅地建物取引士
黄威翔 / 宅地建物取引士

不動産会社に長年勤務し、不動産売却の国家資格「宅地建物取引士」を取得。中古不動産の売買仲介に関わり、日本全国の売主のお客様から貴重な財産を預かっています。専門家の視点から不動産売却の知識をわかりやすく解説します。

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