マンションや一軒家を売る3つのコツ|費用・ローン・業者紹介

マンションや一軒家など家を売却するとき、どんなことに注意すればよいでしょうか。住宅ローンが残っている場合は売れるのかな?など、不動産の売却にはさまざまな疑問点が出てきます。自分でできる事前の準備や高く売るためのポイントをまとめました。
マンションや一軒家を売る3つのコツ|費用・ローン・業者紹介

マンションや一軒家など、自分の家の住み替えを検討している、相続したマンションや投資用に購入したマンションを売りたいなど理由はさまざまですが、いざ手放すとなるとどうやって売却したらよいのでしょうか。専門的な知識がないと不安になってしまいます。

この記事では、家を売る前に自分自身でできる準備や住宅ローンが残っている場合の売却方法、なるべく高く売るためのポイントや活用できるサービスを紹介しています。マンションや一軒家の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

情報集めが肝心 | 売る前にやっておくこと

情報集めが肝心 売る前にやっておくこと

例えば、マンションを売りたいと思っても、何から手をつけたらいいか分からないという方が多いのではないでしょうか。ではここで、マンションを売る前にご自身で何ができるか考えてみましょう。

いくらで売れる?マンションの価格相場を知る

まず最初にやっておくべきことは、自分のマンションがどれくらいで売れるのか相場を知ることです。築年数や広さ、設備、世帯数、環境などを基準に、自分が住んでいる地域の同じ程度のマンションがどれくらいの金額で売却されているか調べることができます。

売却相場を手軽に調べる方法として、HOME’S、Yahoo!不動産、suumoなどの不動産情報サイトを使って価格相場を調べることです。本格的に査定を依頼する前に売却相場を知っておくと、不動産業者に任せっきりにならずにすみます。

売るときにかかる費用を計算する

仲介手数料

不動産業者に売買の仲介をお願いして契約が成立すると、その報酬として仲介手数料を支払います。 仲介手数料は、以下の表のように売買価格により計算方法が異なります。不動産業者は上限の範囲内で金額を自由に設定することができます。

売買価格 仲介手数料の上限
200万円以下 5%+消費税
200万円超〜400万円以下 4%+2万円+消費税
400万円超 3%+6万円+消費税

1000万円で売れた場合、1,000万円×3%+6万円で36万円、これに消費税28,800円が加わり、38万8,800円を仲介手数料として支払います。

ただし、この金額は不動産業者が上限で請求した場合なので、値引き交渉をして仲介料を安くしてもらうことも可能です。値引き交渉を持ち出す際は、媒介契約を結ぶ前など交渉にベストなタイミングを見極めて、互いに気持ちよく取引ができるように配慮しましょう。

印紙税

印紙税とは、経済取引などに関連して作成される文書にかかる税金のことです。不動産売買の際も印紙税を納める必要があり、マンション売却時に作成する「売買契約書」に貼られる印紙代金が印紙税に当たります。印紙税額も売買価格により異なります。

契約金額 税額
500万円超〜1000万円以下 5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下 10,000円
5,000万円超〜1億円以下 30,000円

※この金額は、2020年3月31日までの税額です。

参考:国税庁|「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について

登録免許税

マンションを売却する際に住宅ローンが残っている場合、金融機関の抵当権がついたままになっているので、これを抹消しなければなりません。その際、「抵当権抹消登記」と「住所変更登記」の手続きが必要となり、この手続きにかかる税金が登録免許税に当たります。

このように、不動産に関しては、家や土地の所有者が誰なのか証明する不動産登記の際にも登録免許税を納めますが、手放すときにも上記のような手続きで税を納める必要があります。

司法書士に支払う手数料

抵当権抹消登記には、金融機関とのやりとりや専門的な知識が必要となります。そのため、登記のプロである司法書士に手続きの依頼をすることがほとんどです。地域や依頼する司法書士によって報酬額は異なります。司法書士に依頼する際も、いくつかの事務所に相談や見積もりを出してもらうなどして、ご自身が納得・信頼できる司法書士を見つけるようにしましょう。

上記以外にも少ないケースですが、万が一マンションを売却して利益が出た場合は、譲渡税を支払う必要があります。

住宅ローンが残っていても売れるの?

住宅ローンが残っていても売れるの?

結論から言いますと、住宅ローンが残っていても売却できます。ただし、売却するマンションに設定されている抵当権が抹消されなければなりません。なぜなら、マンションを売却して不動産登記の名義変更を行うためには、抵当権の抹消手続きが必要だからです。そして、この抵当権はローンを完済することで抹消されます。

このように売却は、ローンを完済して抵当権が抹消されていることが前提であることを踏まえ、可能になる方法を見てみましょう。

売却代金でローンを返済が基本

まず、売却代金がローンの残債を上回る場合、受け取ったお金を返済に充て、残りのローンを完済してから引き渡すことができます。これは、一番理想的な売却方法です。

しかし、売却代金がローンの残債を下回る場合ももちろんあります。その場合は、足りない分は自己資金で補い、残りのローンを完済することで売却が可能になります。

買い替えローンで上乗せできるケースも

売却価格がローンの残債より下回り、自己資金で補えない場合でも、新たな家を購入する予定があるなら、新しく購入する住まいの住宅ローンに残債ローンを上乗せして、住み替えローンを組むことができます。

ただし、上乗せできるローンにも上限があり、たとえ借入れができたとしても、ローン支払額が増えることが大半です。リスクが伴うものなので、金融機関や不動産業者に相談して慎重に検討しましょう。

最終手段 | 任意売却をする

さらに、住宅ローンの支払いが滞り支払いが困難な場合、お金を借りている金融機関と交渉して、任意売却という方法をとることができます。

これは、ローンの返済が滞った結果、競売に掛けられて相場より安く売却されるのを防ぐ最終手段であるため、通常の売却方法とは大きく異なります。

マンションを高く売る3つのポイント

マンションを高く売る3つのポイント

いざマンションを売りに出しても、買い手がなかなか見つからないと困ります。また、売却するなら、少しでも高く売りたいと思うのではないでしょうか。ここでは、マンションを高く売るポイントと売却にベストな時期について取り上げています。

これが最重要!信頼できる不動産業者探し

自分のマンションがどれくらいで売れるか、相場を事前に調べたあと、次は実際に不動産業者に査定を依頼します。その際、不動産業者の知名度などを基準にして一社に絞るのではなく、複数の業者に査定を依頼することが大切です。

不動産業者には、「中古マンション売買が得意」、「新築戸建ての販売がメイン」、「投資マンションや土地の仲介が専門」というように、得意とする分野がそれぞれ異なります。査定額にも差が出てくるので、まずはまとめて査定を依頼して、なぜその金額になったのか根拠を尋ねてみるとよいでしょう。

また、売却の際には依頼した不動産業者の担当者と頻繁に連絡を取り合うことになります。そのため、査定の段階で今後もいろんな相談に乗ってくれそうか、質問に丁寧に答えてくれるかなど、安心して任せられるかチェックしておくことが大切です。

買う人に良い印象を与える

何事も第一印象は大切です。それは家を売るときも同様です。それで、マンションを少しでも高く売るために自分でできることとして、買う人に「魅力的な家」という良い印象を最初に与えることです。

できる範囲で部屋を綺麗に掃除しておくこと、物を片付けてスッキリと広く見せることに加え、昼間の内覧でも部屋の照明を付けて、明るい印象を持ってもらうことが大切です。また、住んでいると意外と気づかないものですが、しっかり換気をして家の臭いにも気を配るようにします。

また、家の清潔さや明るさだけでなく、内覧にこられた方に明るく対応することでも良い印象を持ってもらうことができます。

売るベストタイミングは?早く売れる時期を知る

いざ売りに出しても、買い手がすぐ決まるのかと不安になるかもしれません。そこで、一年のうちでどの時期に需要が高まるのか、ベストなタイミングを知り売却の時期を考えることができます。

例えば、一年の中で最も不動産を売りやすい時期は、やはり新生活が始まる1月〜3月にマイホームの購入を検討する方が多くいます。この時期をねらって売りに出すと、比較的早い時期に買い手が決まりますし、相場よりも多少有利な価格で売れる可能性も出てきます。また、第二の引越しシーズンに当たる10月前後も同じく有利に売却できる可能性があります。

一括査定ができるサイトをご紹介

ここで、マンションや一軒家の売却という重要な決断をする際に役立つサイトをご紹介します。

すまいValue

すまいValue

不動産の売却や住み替えを検討するとき、まとめて査定が依頼できる不動産売却ポータルサイト。全国規模のネットワーク、不動産流通業界をリードする6社が運営する信頼できるサービスです。

参考:不動産売却査定サイト-すまいValue-|あなたの不動産の売却価格は?

不動産高く売れるドットコム

不動産高く売れるドットコムの一括査定

総合買取サービス「高く売れるドットコム」が運営する不動産買取サービス。全国700社以上の中から最大6社の企業の見積もり金額を比較検討できます。

参考:一括査定で売却する|不動産高く売れるドットコム

まとめ

今回、マンションや一軒家など家を売却する際に事前にご自身でやっておけることや、売却するときに納める税金、かかる手数料など、必要な費用について整理してきました。

家を売ることは、人生の中でそう何度も経験することではありません。また、かかる費用も含め大きな金額が動くのも事実です。そのような重要な決断をするときに、この記事が少しでもお役に立つと幸いです。

赤松愛 / 専属ライター
赤松愛 / 専属ライター

猫を愛してやまない心優しいライター。アイコンの猫ちゃんは自作のイラスト。読みやすい記事作りを心がけています。